【不動産（土地）の評価額の基本（実勢価格・時価・不動産鑑定評価・売出価格・成約価格）】

１　不動産（土地）の評価額の基本（実勢価格・時価・不動産鑑定評価・売出価格・成約価格）

土地や建物に関する評価額（金額の計算）はとても多くの場面で行われます。そして，当事者の間で意見が熾烈に対立することもよくあります。
本記事では，不動産（主に土地）についての評価額などの金額の計算の基本的事項を説明します。

２　不動産についてのいろいろな金額の計算

不動産に関する金額にはいろいろなものがあります。土地や建物の評価額はその代表的なものです。それ以外に，賃料（地代や家賃），更新料，承諾料といったものの金額も，計算方法が問題となることがあります。最初に整理しておきます。
本記事では以下，これらのうち，不動産の評価額について説明します。

３　「実勢価格」・「時価」の意味（違い）

通常，特定の不動産の価値（評価額）を出すという場面では，実勢価格のことを意味します。ただ，厳密には時価（正常な価格）ということになります。このふたつは，個々の取引の個別的な事情を反映しているかいないかという違いがあるのです。
とはいっても，実務ではこれらの用語を厳密に使い分けないことも多いです。

４　中古不動産の実勢価格のブレ（参考）

中古物件の流通では実勢価格，つまり相場の金額が曖昧な傾向にあります。実際の成約価格が理論的に適正と思われる金額（正常な価格）よりもブレることが多いのです。これは流通業界（不動産仲介業者）の構造的な事情が原因となっています。
これについては別の記事で説明しています。
詳しくはこちら｜不動産流通業界の基礎知識｜３つの『価格』｜買取業者・下取業者の活用

５　不動産鑑定評価基準による正常価格の説明

不動産の適正な時価（実勢価格）を計算する基準として，不動産鑑定評価基準があります。不動産鑑定士が鑑定評価をする際にこれを使うことになります。
不動産鑑定評価基準の中では特有の用語が出てきます。不動産の原則的な時価，つまり市場価格のことを正常価格と呼んでいます。

６　鑑定評価の手法

では，時価（市場価格）である正常価格はどのように計算するのでしょうか。不動産鑑定評価基準では，主に３つの評価手法が示されています。
（再調達）原価法は主に建物について用いる手法であり，再度建築するのに要する費用をベースにする計算方法です。
取引事例比較法は，同種の不動産の過去の取引事例（実績）をベースにする評価方法です。
収益還元法は，不動産が生み出す収益，つまり賃料収入をベースにする計算方法です。

７　土地の公的評価額（概要）

ところで，土地について，公的に評価したものがあります。公示価格（と基準地価格），相続税路線価，固定資産評価のことです。公的な評価だけで３つ（数え方によっては４つ）あり，これと実勢価格を合わせると，１つの不動産に４つ（５つ）の価格がついているといえます。そこで「１物４価」（１物５価）といいます。これらについては別の記事で説明しています。
詳しくはこちら｜土地の公的評価額の種類（１物４価（５価）・実勢価格との比率）

８　土地の評価で参照する公的評価額

前述の評価手法とは別の評価の枠組みもあります。それは，土地の評価の際に参照する公的な評価額としてどのようなものを用いるか，というものです。
基本的に，公示価格か基準地価格を用います。相続税路線価や固定資産評価額は税金の計算で用いるための便宜的なものであって，もともと時価（実勢価格）よりも低くなるように設定されているのです。

９　不動産鑑定士による評価の幅（概要）

以上のように，不動産鑑定評価基準が定められ，これを使って不動産鑑定士が鑑定評価として正常価格（時価，公正価値）を計算します。では，不動産鑑定士が評価すれば，計算機に数字を入力するように正解（特定の金額）が出るか，というとそうではありません。公正価値には幅があります。１０人の不動産鑑定士が評価額を出すと，別の評価額が出てくるのです。このことについては別の記事で説明しています。
詳しくはこちら｜不動産鑑定士による鑑定の種類と裁判所が採用する傾向（反論の重要性）

１０　売買市場における価格の種類（査定価格・売出価格・成約価格）（参考）

不動産の売買（取引）の中ではプロセスによって３つの「価格」が登場します。評価の方法とは違います。
不動産を売却しようと思い立った時に，最初に仲介業者（宅建業者）が売却できるであろう金額を出します。これを査定（価格）といいます。仲介の受注のために（セールスとして）高めに計算される傾向があります。
実際に，広告（売却物件の情報）として公表する価格が売出価格です。その後の交渉でディスカウントすることを想定して，高めに設定するのが通常です。
最後に，実際に取引（売買）が行われた金額が成約価格です。交渉でディスカウントされることもあります。この成約価格が実勢価格で参照される金額ということになります。

本記事では，土地を中心として，不動産の評価（額）の基本的事項を説明しました。
実際には，具体的な状況によって，土地の評価方法（評価額の計算方法）は違ってきます。
土地の評価額に関する問題に直面されている方は，みずほ中央法律事務所の弁護士による法律相談をご利用くださることをお勧めします。