1 増改築許可の実質的要件(判断基準;総論)
2 増改築許可の実質的要件(規定と解釈)
3 増改築許可の実質的要件(相当性判断)
4 増改築許可の審理で考慮する事情(概要)
5 増改築許可の承諾料の相場(概要)

1 増改築許可の実質的要件(判断基準;総論)

増改築禁止特約がある場合に増改築をするには地主の承諾が必要です。
地主が承諾しない場合,裁判所が許可する制度もあります。
この制度は,借地の開始時期が借地借家法施行の前・後のどちらでも共通です。
詳しくはこちら|借地条件変更・増改築許可の裁判手続(基本・新旧法振り分け)
本記事では,増改築許可の裁判における判断の実質的要件を説明します。
要するに,裁判所が許可する判断基準ということです。
なお,形式的要件,つまり申立ができる前提条件については別の記事で説明しています。
詳しくはこちら|借地条件変更・増改築許可の裁判の形式的要件

2 増改築許可の実質的要件(規定と解釈)

実質的要件として,条文上の規定としては『客観的に相当』ということしか書いてありません。
これの基本的な解釈をまとめます。

<増改築許可の実質的要件(規定と解釈)>

あ 条文の文言

土地の通常の利用上相当とすべし増改築
※借地借家法17条2項

い 解釈

当該増改築が『う』の事情からみて客観的に相当であることをいう(後記※1)

う 判断の元となる事情

ア 関連法規
イ 土地の位置,広狭
ウ 周囲の土地との関係
※星野英一『法律学全集26 借地・借家法』有斐閣1969年p196
※稲本洋之助ほか『コンメンタール借地借家法 第2版』日本評論社2003年p122

3 増改築許可の実質的要件(相当性判断)

増改築許可の実質的要件の中で重要なものは『相当性』の判断です。
やや抽象的ですが,地主が受ける不利益が小さい,ということです。

<増改築許可の実質的要件(相当性判断;※1)>

あ 背景にある価値判断

増改築の許可決定によって
借地利用の仕方に大きな変化は生じない
→地主が受ける不利益も小さい
※水本浩ほか『基本法コンメンタール 借地借家法 第2版増補版』日本評論社2009年p60

い 相当性が認められる典型例

借地上の建物が建築後長年を経ていて老朽化している
そのため現時点で改築をすることが好ましい状況である
→許可される傾向がある

う 相当性が認められない典型例

ア 老朽化不足
老朽化の程度が軽い(まだ新しい)
イ 不適法
予定される増改築の内容が建築基準法に違反する
→許可されない傾向がある
※星野英一『法律学全集26 借地・借家法』有斐閣1969年p196
※稲本洋之助ほか『コンメンタール借地借家法 第2版』日本評論社2003年p122

4 増改築許可の審理で考慮する事情(概要)

増改築許可(と借地条件変更)の裁判で考慮する事情は,法律上規定されています。
ただし,あくまでも審査する対象事項であり,判断基準が規定されているわけではありません。
考慮する事項(審査の対象事項)については別の記事で説明しています。
詳しくはこちら|借地条件変更・増改築許可の審理における考慮事項

5 増改築許可の承諾料の相場(概要)

実際には,増改築許可の審理では,『許可すること』自体は容易に判断されることが多いです。
実務では,財産上の給付(いわゆる承諾料)の金額が主な審理対象となることが多いです。
増改築許可に伴う財産上の給付(承諾料)の金額の相場は,原則的に更地価格の3%とされています。
もちろん,個別的事情によって大きく変わることもあります。
承諾料の相場について別の記事で説明しています。
詳しくはこちら|借地上の建物の増改築許可の承諾料の相場(財産上の給付の金額)