1 賃借権の譲渡の意味と典型的なケース(総論)
2 賃借権の譲渡の意味と典型例
3 賃借権の譲渡に該当しない基準と典型例
4 実務における賃借権移転原因の事実認定
5 特殊な賃借権の移転と賃借権譲渡(概要)
6 賃借権への担保の設定や実行と賃借権譲渡(概要)

1 賃借権の譲渡の意味と典型的なケース(総論)

賃借権の譲渡は,賃貸人の承諾がないと契約を解除されるリスクがあります。
詳しくはこちら|賃借権の譲渡・転貸と賃貸人の承諾と無断譲渡・転貸に対する解除
この点,借地上の建物の譲渡は,解釈として借地権(賃借権)の譲渡も含みます。
詳しくはこちら|借地上の建物の譲渡は借地権譲渡に該当する
借地の契約が解除されると非常に大きな経済的損失が生じます。
一方,建物賃貸借(借家)でも,解除されると大きな損失につながります。
ところで賃借権の移転がすべて賃借権の譲渡に該当するわけではありません。
本記事では,賃借権譲渡の意味を元にして,いろいろな事情による賃借権の移転について,賃借権譲渡に該当するかしないか,を説明します。

2 賃借権の譲渡の意味と典型例

賃借権の譲渡の基本的な解釈は当事者の行為による移転です。
典型的なものは,売買・贈与などの一般的な取引です。
一方,相続は当事者の行為による移転ではないです。借地権の譲渡には該当しません(後記)。
しかし,死因贈与や遺贈は相続取引の両方の性質を持ちます。事情によっては賃借権の譲渡に該当することもあります。

<賃借権の譲渡の意味と典型例>

あ 『譲渡』に該当する基準

当事者の行為により『賃借権』が移転した場合
例;主に取引
→賃借権の譲渡に該当する

い 『譲渡』に該当する典型例

ア 一般的な取引
売買・贈与・代物弁済・交換
イ 相続に伴う当事者の行為
相続人以外への死因贈与・遺贈
詳しくはこちら|賃借権の相続・遺産分割・死因贈与・遺贈は賃借権譲渡に該当するか
ウ 会社の合併
『譲渡』として認める見解が一般的である
『譲渡』を否定する見解もある
※稲本洋之助ほか『コンメンタール借地借家法 第3版』日本評論社2010年p139
※澤野順彦『実務解説 借地借家法 改訂版』青林書院2013年p247

3 賃借権の譲渡に該当しない基準と典型例

当事者の行為による移転ではない場合は賃借権の譲渡には該当しません。
典型例は法定相続取得時効です。

<賃借権の譲渡に該当しない基準と典型例>

あ 『譲渡』に該当しない基準

当事者の意思・行為とは無関係に『賃借権』が移転する場合
→賃借権の譲渡に該当しない

い 『譲渡』に該当しない典型例

ア 法定相続(概要)
相続による移転のうち法定相続以外は『譲渡』に該当するものもある
詳しくはこちら|賃借権の相続・遺産分割・死因贈与・遺贈は賃借権譲渡に該当するか
イ 取得時効
※稲本洋之助ほか『コンメンタール借地借家法 第3版』日本評論社2010年p139

4 実務における賃借権移転原因の事実認定

以上の説明は,賃借権の移転の原因による分類でした。
つまり,賃借権の移転の原因がはっきりしている,という前提でした。
この点,実務では賃借権の移転の原因がはっきりしないことがよくあります。
契約書などの法的な合意内容が明白なものがないようなケースです。
借地権(土地の賃借権)であれば,借地上の建物の所有名義で判断することが一般的です。
借家権(建物の賃借権)は,建物の占有者で判断できることが多いです。

<実務における賃借権移転原因の事実認定>

あ 取引が不明確な状況

実際には『取引』が明確ではないことも多い
例;契約書が作られていない

い 事実認定の方法

周辺事情によって『譲渡(or転貸)』を判断する

う 借地権譲渡の認定の典型例

借地上の建物の登記上の所有者が『売買』により移転している
→(建物とともに)借地権(賃借権)が売買により譲渡された
詳しくはこちら|借地上の建物の譲渡は借地権譲渡に該当する

え 借家権譲渡の認定の典型例

目的建物に賃借人Aが入居・占有していた
Aは退去し,Bが入居・占有している
→AからBに借家権(賃借権)の譲渡(or転貸)がなされた

5 特殊な賃借権の移転と賃借権譲渡(概要)

賃借権の移転に特殊な事情があると賃借権の譲渡に該当するかどうかの判断に影響します。
具体的には,賃借権の準共有持分の譲渡や離婚による財産分与です。
また,賃借人である法人自体には変更はなくても,役員や株主などの関係者に変更があった場合も問題になります。
これらのケースでの賃借権の譲渡の判断については別の記事で説明しています。
詳しくはこちら|特殊な事情による賃借権の移転と賃借権譲渡(共有・離婚・法人内部)

6 賃借権への担保の設定や実行と賃借権譲渡(概要)

主に借地権について,担保権の設定の対象となることがあります。
担保権は,民法上の代表的な抵当権・根抵当権だけではありません。
いろいろな種類の担保について,設定や実行が賃借権譲渡に該当するかどうかという問題があります。
これについては別の記事で説明しています。
詳しくはこちら|賃借権への担保権の設定・実行は賃借権譲渡に該当するか