【土地の公的評価額の種類（１物４価（５価）・実勢価格との比率）】

１　土地の公的評価額の種類（１物４価（５価）・実勢価格との比率）

土地の評価方法にはいろいろなものがあります。
詳しくはこちら｜不動産（土地）の評価額の基本（実勢価格・時価・不動産鑑定評価・売出価格・成約価格）
土地はもともと価値が大きく、評価方法が少し違っただけで、大きな金額の違いとなります。そこで、いろいろな場面で、土地の評価の方法について熾烈な対立に発展します。
この点、土地については公的な評価額が３つ（４つ）あります。実際に土地の評価額を出す時に公的評価額も使います。
本記事では、これについて説明します。

２　土地についての「１物４価（５価）」の名称

土地についての「価格」（評価額）として、公的なものが３つ（数え方によっては４つ）あります。これと実勢価格（時価）を合わせると４つ（５つ）になります。つまり、同じ不動産でも、４つ（５つ）の価格がついている、ということができます。そこで「１物４価」（５価）と呼んでいます。

３　土地についての「１物４価」の内容（全体）

最初に、４つの価格をまとめておきます。
まずは実勢価格です。実際に売買される金額という意味で、市場価格ともいえます。
残る３つは公的な価格です。基礎的なものが公示価格です。公示価格は国が作ったものですが、これの都道府県版が基準地価格です。このふたつをまとめて公示価格等と呼んでいます。この２つをまとめずにバラバラにカウントすると５価になるのです。
公示価格（等）以外に、税金の計算のためのものとして、相続税路線価、固定資産評価があります。
結局、公的なものだけで３つ（４つ）あります。公的なものは１つにまとめてもらうと国民としては便利なのですが、歴史的な経緯や実際の運用の便宜などにより、このような分裂状態になってしまっています。縦割り行政という批判をしたくなるところです。
１物４価（５価）という業界用語の普及により、違和感が抑制されているような気もします。

４　土地に関する公的評価額のまとめ

土地の評価額のうち、公的な評価額（実勢価格以外）を整理します。評価を実施する機関や、いつの時点の評価なのか、ということが違っています。また、実勢価格よりもどの程度低く評価されるか、ということについても一定の傾向があります。

５　公示価格の意味や趣旨

土地の公的な評価額の中で、最も代表的・ベーシックなものが公示価格です。国（国土交通省）が評価して公表するものです。他の多くの場面でこの評価額が使われます。

６　公示価格等と実勢価格の乖離の実情

公示価格という名称なので、中立・公正な評価であり実勢価格と同じように思ってしまいますがそうではありません。
通常、公示価格は実勢価格よりも少し低くなっています。平均的には１０％程度低いといえますが、エリアによって、実勢価格との乖離の程度（どの程度低いのか）の傾向は違います。中には公示価格が実勢価格の半額になっているエリアもあります。

７　公示価格の由来

公示価格についてはその由来を考えると位置付けがよく分かります。もともと、国が公共事業のために土地を取得する（民間から買い取る）時の代金を計算する時に使う基準として作られたのです。その後、公的な評価額として、他の多くの場面でも流用することが増えてきたのです。結局、公的な評価額の基本的・基礎的なもの、という位置づけになりました。

８　公示価格と実勢価格の過去の乖離（変遷）

前述のように、もともと公示価格は土地の売買の代金の計算で使われるものであり、実勢価格に連動することが想定されています。
しかし、実際には、公示価格制度が始まった後、想定外の経済状況の変化が生じます。いわゆる不動産バブル経済です。
これにより、実勢価格に連動するという前提に歪みが現れます。
公示価格は、直近の実勢価格（市場の取引の実情）をみて算定・評価されるので、構造上、実勢価格の変動の後を追うことになります。不動産バブルで、実勢価格が急激に下がった時には、公示価格が下がるのが追いつかない状態になり、公示価格の方が実勢価格よりも高いということもありました。

９　基準地価（都道府県基準地価標準価格）の内容

前述のように、公示価格は国の評価額ですが、この都道府県版というべきものが、基準地価格です。
本質・性質は公示地価と変わりはありません。そこで、公示価格と基準地価格とまとめて公示価格等と呼ぶのです。

１０　相続税路線価（相続税評価額）の内容

土地の評価額でよく登場するのが（相続税）路線価です。相続税・贈与税の計算の前提としての評価額を出す時に使う指標です。

１１　相続税路線価と実勢価格の乖離の実情

相続税路線価（相続税評価）は、税金の計算で使うための便宜的なものにすぎません。実勢価格よりも２０％程度低くなるように設定されています。実際には、エリアによって、実勢価格との開き（減額率）は違います。

１２　実勢価格と相続税評価の乖離に起因する相続税対策

前述のように、相続税評価額はもともと、実勢価格よりも低くなるように意図的に設定されています。そこで、現金を不動産に換える（要するに購入する）と、相続税表額額は下がることになります。この構造を利用して相続税を下げる（節税する）という対策が普及しています。

１３　固定資産評価額の内容

税金の計算の評価額は相続税路線価とは別に、固定資産評価額もあります。文字どおり、固定資産税の計算で使うための評価額です。
実際には、固定資産税の計算以外の公的な手続で、固定資産評価額が流用されています。訴訟提起や登記申請の時の手数料（貼用印紙額や登録免許税額）の計算が典型です。

１４　固定資産税路線価と実勢価格の乖離の実情

もともと、固定資産評価額は実勢価格よりも３０％程度低くなるように設定されています。とはいっても、エリアによって減額率（乖離の程度）は違います。

１５　固定資産税の課税標準額と評価額の違い

不動産を所有していると毎年、固定資産税の納付書が送付されてきます。そこに課税標準額が記載されているので、これを固定資産評価額だと思ってしまう人も多いです。しかし課税標準額は、（固定資産）評価額をもとにして、いろいろな計算をした結果です。評価額そのものではないので注意を要します。

１６　公的評価額の調査で使うサイト

実務上、公示地価や相続税評価額（路線価）を調べることは多いです。
調査の際によく使うサイトを紹介しておきます。
外部サイト｜国土交通省｜土地総合情報ライブラリー｜土地の価格
外部サイト｜国税庁｜路線価図・評価倍率表

本記事では、土地の評価額のうち、主な４つ（５つ）について説明しました。
実際には、具体的な状況によって、土地の評価方法（評価額の計算方法）は違ってきます。
土地の評価額に関する問題に直面されている方は、みずほ中央法律事務所の弁護士による法律相談をご利用くださることをお勧めします。