【土地評価額｜公的評価＝公示価格・基準地価・路線価・固定資産評価｜１物５価（４価）】

＜公示価格（公示地価）｜概要＞

あ　定義

地価公示法に基づいて，国土交通省が毎年公表する価格

い　性質

法律上の『正常な価格』＝『時価』と同じ

う　目安

実勢価格の９０％

＜公示価格｜趣旨＞

あ　根本的目的

適正な地価の形成に寄与する

い　具体的目的の例示

土地取引一般の価格の指標を提供する
公共事業用地についての『適正な補償金』算定資料を提供する
※地価公示法１条

う　結果的な『利用』

他の公的な『土地の評価』の中で用いる

＜公示価格の由来＞

あ　発祥

もともと公共事業用地の取得価格算定の規準として誕生した

い　民間への転用

一般の土地の取引価格の検討において参考にされるようになった
→『取引の指標』としての客観的・公的な『基準値』という性格を持ってきた

う　官官転用

相続税評価・固定資産評価などの『公的評価』一般で参照される

え　現在の『公示価格』の性格

公的な基準のうち『最もベーシック』なものという位置付け

＜実勢価格と公示価格の食い違い｜変遷＞

あ　昭和４９年｜国会答弁より

ア　議員
『市場相場（実勢価格）の７〜８割程度を政策的な目標とすることの要望』
イ　内田経済企画庁長官
『ご趣旨に沿って検討したい』
※河野正三『国土利用計画法』ｐ３２

い　平成３年頃

異常事態が発生した
『公示価格・基準地価格』は『過去の相場の影響』を受けていた
しかし，相場は下落していた
その結果『公示価格がいわゆる正常価格を上回る』状態となっていた
※浅生『地価下落時における最低売却価額』金法１３１１号ｐ６

＜基準地価（都道府県基準地価標準価格）｜概要＞

あ　定義

国土利用計画法に基づいて，都道府県知事が毎年公表する価格
※国土利用計画法施行令９条

い　性質

法律上の『正常な価格』＝『時価』と同じ
『公示地価』と同質である
→大雑把な位置付け＝『評価実施機関・時期だけが違う』

う　目安

実勢価格の９０％

え　『５価』or『４価』

基準地価を含めると公的な評価額は４種類となる（実勢価格を含めて５種類＝５価）
基準地価を含めないと公的な評価額は３種類となる（実勢価格を含めて４種類＝４価）
実務では１物５価や１物４価ということがある

お　名称

＜路線価（相続税評価額）｜概要＞

あ　定義

国税庁が毎年発表する，相続税・贈与税算定専用の基準額
具体的な内容は『２つの方式』による

い　路線価方式

主要な市街地の路線
→路線に『単価』を設定する

う　倍率方式

『路線価』の設定されていない地域
→『固定資産評価額』に『一定倍率』をかける
この『一定倍率』を地域ごとに設定する

え　目安

公示地価の８０％

＜実勢価格と相続税評価の『差』が産み出すもの＞

あ　『国民の権利』視点

金銭を不動産に換えることによる『相続税節税効果』
＝相続税評価額として２０〜３０％の減額（圧縮）効果

い　『ビジネス・社会経済』視点

『税理士＋不動産仲介業者』によるセールスの一環
→弁護士も加わることもある
※『セールス』は『見かけ上の現象』である
→本来は 『顧客への価値提供（の提案）』である

＜固定資産評価額｜概要＞

あ　定義

固定資産税算定専用の基準額
※地方税法３８８条１項

い　目安

公示地価の７０％

う　ネーミング

ア　法律上の記載
『固定資産の評価』
イ　一般的呼称

え　固定資産評価額を調べるサイト

外部サイト｜総務省｜固定資産評価基準

＜『課税標準額』と『評価額』の混同＝誤解に注意＞

あ　『固定資産税の納付通知書』

不動産所有者に毎年春頃送付されてくる

い　『納付通知書の記載』

『課税標準額』が記載されている
→『固定資産評価額』とは違う
これを混同＝誤解することが多いので注意

＜固定資産評価額が『流用』される場面＞

・固定資産税の算定
・不動産取得税の算定
・提訴時の手数料（貼付印紙額）の算定
・登記申請時の登録免許税額算定
※土地・建物で共通である