1 正当事由の中の『従前の経緯』|借家関係設定当初の事情
2 正当事由の中の『従前の経緯』|契約締結時に存していた事情の変更
3 正当事由の中の『従前の経緯』|賃料額
4 正当事由の中の『従前の経緯』|当事者間の信頼関係破壊の有無
5 正当事由の中の『建物の利用状況』|存在意義はない
6 正当事由の中の『建物の現況』は『老朽化』の程度が主なもの

1 正当事由の中の『従前の経緯』|借家関係設定当初の事情

契約当初から『短期間限定』ということを当事者が認識していた場合は,当然『明渡を肯定』する方向性になります。
なお『一時使用目的』がしっかりと明確になっていると,そもそも借地借家法の適用がありません。
しかし『一時使用目的賃貸借』は認定のハードルが高いのです。
詳しくはこちら|一時使用目的の建物賃貸借は『借家』にならない
ここでは『一時使用目的賃貸借』未満ではあるけど『短期間限定』の共通認識があった,というケースについて説明します。

<『一時使用目的』から長期化した>

あ 事案

当初は『一時使用目的』であった
オーナーが『長期化』を黙認した(明示的に許容していない)

い 裁判所の判断

正当事由肯定方向
※東京高裁昭和60年10月24日

<『建て替え予定』を知っていて入居した>

あ 事案

建物が老朽化しており,建て替えが予定されていた
これを了解して入居した

い 裁判所の判断

正当事由肯定方向
※東京地裁昭和61年2月28日

<『一時使用目的』としての公正証書作成>

あ 事案

契約締結時・更新時に『一時使用目的』の賃貸借契約書を公正証書で作成していた

い 裁判所の判断

正当事由を肯定した
※東京高裁昭和51年3月13日

2 正当事由の中の『従前の経緯』|契約締結時に存していた事情の変更

想定された『入居期間』について『予定変更』が生じることがあります。
この場合『変更の前後』の両方が考慮される傾向があります。
『中間的な結論』が取られるということです。
具体的に判例で説明・紹介します。

<入居後に『入居期間』の『予定変更』が生じた>

あ 事案

当初はオーナーが地方勤務から戻ったらいつでも明け渡すという約束であった
その後,事情が変わり,更新が何度も繰り返された=長期化した

い 裁判所の判断

正当事由否定方向
ただし,次の条件で正当事由を肯定した
『2年間の明渡猶予+その期間の対価支払免除』により正当事由肯定
※東京高裁昭和51年3月13日

3 正当事由の中の『従前の経緯』|賃料額

何らかの特殊事情により,賃料を相場よりも低く抑える,ということもあります。
賃料が低い場合は,原則的には『賃借人は恩恵を受けていた→保護は弱くする→正当事由肯定方向』となります。
判例を紹介します。

<賃料を低く設定した→正当事由肯定方向>

あ 事案

オーナーが渡米している期間中のみ賃貸する+帰国時に明け渡す,という約束であった
この事情から賃料は低額に設定した

い 裁判所の判断

正当事由肯定方向
※東京地裁昭和60年2月8日

<賃料が低いまま→正当事由否定方向>

あ 事案

建物の老朽化が進んでいた
長年賃料を据え置いた
周辺相場より低い賃料となっていた
賃借人の収入は低く,同居の家族が多かった

い 裁判所の判断

仮に退去するとしたら,同程度のコストで転居先を確保できない
賃借人側の『建物使用の必要性』が高い
→正当事由を否定した
※東京地裁昭和55年6月30日

このように『長年』+『低額賃料』の場合は原則が逆転し『正当事由否定方向』に働くこともあるのです。
なお『賃料と相場のズレ』は,『転居先との家賃差額』につながります。
結果的に,明渡料にも反映してきます。
詳しくはこちら|借家の明渡料|算定方法・相場|借家権価格・正当事由充足割合・営業補償

4 正当事由の中の『従前の経緯』|当事者間の信頼関係破壊の有無

(1)賃借建物の劣悪な保存

<賃貸人の建物の使い方が悪い>

あ 判断の方向性

保安管理が劣悪
→正当事由肯定方向
※東京地裁平成4年9月14日

い 他の規定との抵触(参考)

用法違反・善管注意義務違反として『解除』できることも多い
※民法616条,594条1項,400条
※最高裁昭和27年4月25日

(2)賃借建物の無断改築

<無断改築があった>

賃借人が建物の無断改築を行った
→正当事由肯定方向
※東京地裁平成元年8月28日

(3)近隣妨害行為

<賃借人による騒音妨害>

あ 事案

賃借人の工場が,想定外の大きさの騒音を発していた
オーナー・近隣住民に耐え難い迷惑を及ぼしていた

い 裁判所の判断

正当事由肯定方向
※東京地裁平成5年1月22日

(4)オーナーの不信行為

<オーナーによる悪質な営業妨害>

あ 事案

オーナーが,賃借人の営業を妨害する悪質な行為を繰り返した
賃借人は事実上の営業廃止に追い込まれた
賃借人は借家での営業再開を強く希望していた

い 裁判所の判断

正当事由を否定した
※東京地裁昭和52年9月27日

5 正当事由の中の『建物の利用状況』|存在意義はない

条文上,正当事由の内訳として『建物の利用状況』という記載があります。
しかし,実質的存在意義はない,と指摘されています。
要するに,国会議員のノリ・舌の調べ(リズム)だけで記述されたものとされています。

<参考情報>

寺田逸郎『借地・借家法の改正について』民事月報47巻1号p123
稲本洋之助『コンメンタール借地借家 第2版』日本評論社2003年p213〜
澤野順彦『実務解説借地借家法』青林書院p393

6 正当事由の中の『建物の現況』は『老朽化』の程度が主なもの

正当事由の内容の1つとして『建物の現況』があります。
具体的には,建物の老朽化,が主なものです。
建物の老朽化については,正当事由だけではなく,『滅失』に準じた契約終了・修繕義務など,別の問題も関係します。
別の記事で詳しく説明しています。
詳しくはこちら|建物の老朽化による建物賃貸借契約終了の方法の種類