1 建物の賃貸人からの契約終了の方法
2 建物の『滅失』による賃貸借終了
3 建物の著しい老朽化による『滅失』扱い
4 建物の老朽化による正当事由(概要)
5 建物の老朽化による明渡の裁判例(概要)
6 耐震強度不足による『滅失』の扱い
7 耐震性に関する公的基準と公的施策(概要)
8 マンションの建替決議と賃貸借終了
9 老朽化した建物の賃貸人の現実的な対応

1 建物の賃貸人からの契約終了の方法

賃貸の対象である建物が老朽化したために賃貸借を終了させる状況はよくあります。
建物が老朽化した時の賃貸借契約の終了の形式にはいくつかの種類があります。
本記事では,老朽化した建物の賃貸借終了の種類について説明します。
まず,賃貸人からのアクションで賃貸借契約を終了させる方式についてまとめます。

<建物の賃貸人からの契約終了の方法>

あ 契約終了の方法
『期間』の有無 契約終了の方法
『期間』がある場合 契約期間満了時の『更新拒絶』
『期間』の設定がない場合 『解約申入』

詳しくはこちら|建物賃貸借終了の正当事由の内容|基本|必要な場面・各要素の比重

い 明渡料の必要性

更新拒絶・解約申入をしても
正当事由がないと契約は終了しない
通常は正当事由の1つとして明渡料の支払が必要である
※借地借家法28条
詳しくはこちら|借家の明渡料|算定方法・相場|借家権価格・正当事由充足割合・営業補償

これらによって,無条件に契約が終了するわけではありません。
あくまでも,原則は賃貸借は更新・継続するというルールになっています。
交渉・訴訟のいずれでも,『明渡料』を定めるのが通常です。

2 建物の『滅失』による賃貸借終了

建物が滅失すると,当事者のアクションがなくても自動的に賃貸借契約は終了します。災害によって建物自体がなくなったというケースです。
明渡料は不要です。一方で,敷金は全額を返還することになります。

<建物の『滅失』による賃貸借終了>

あ 契約終了

建物が『滅失』した場合,当然に賃貸借契約は終了する
解除通知(民法620条)などの手続は不要である

い 明渡料の必要性

正当事由による明渡請求ではない
→明渡料(立退料)は不要である

う 敷金返還

賃貸人は賃借人に敷金を返還する
原状回復費用(特別損耗分)の控除はしない
=敷金全額を返還する
※最高裁昭和42年6月22日

3 建物の著しい老朽化による『滅失』扱い

建物自体がまったくなくなったわけではなくても『滅失』と同じような状況もあります。
長期間の経過により建物の老朽化が著しく進んだようなケースです。
この場合は,滅失と同じ扱いとなり,賃貸借契約は終了するという解釈になります。

<建物の著しい老朽化による『滅失』扱い>

あ 基本的事項

建物の倒壊,崩壊の危険性が高い場合
→建物滅失に準じる損壊・老朽化といえる
→建物の滅失と同じ扱いとなる

い 損壊・老朽化の程度の基準

『ア・イ』のいずれかに該当する
ア 建物の主要部分が消失した
イ 消失部分の修復に要する費用が不相応である
『不相応』=修復のために『新築するのに近い程度の費用』を要する

う 朽廃との類似性(参考)

建物の『朽廃』という状態に近いといえる
詳しくはこちら|旧借地法における建物の朽廃による借地の終了(借地権消滅)

え 老朽化の判断要素の例

ア 築年数
イ 材質,構造
ウ 具体的な異常の発生
建物・土台の腐食,傾斜,ドア開閉の可否,など
エ 受けたダメージ
戦災に遭った,など
※最高裁昭和42年6月22日

4 建物の老朽化による正当事由(概要)

一般的に,建物が老朽化すると,建物の賃貸借契約を終了させやすくなります。
契約終了のための正当事由の1つが建物の老朽化なのです。
老朽化の程度が著しいレベルに達していない場合は,明渡料が必要になります。

<建物の老朽化による正当事由(概要)>

あ 基本的事項

賃貸人が更新拒絶or解約申入をする
正当事由があれば契約が終了する
※借地借家法28条

い 建物の老朽化と正当事由

建物の老朽化が進んでいる場合
→正当事由が認められる方向に働く

う 明渡料

正当事由による契約終了について
明渡料の支払を伴うことが多い
明渡料が不要となることもある
詳しくはこちら|建物の老朽化と建物賃貸借終了の正当事由

5 建物の老朽化による明渡の裁判例(概要)

建物の老朽化のために賃貸借を終了させ,明渡を実現するケースはとても多いです。
裁判例としても参考となるものが数多くあります。
裁判例については別の記事で紹介しています。
詳しくはこちら|建物の老朽化による建物賃貸借終了・明渡の裁判例の集約

6 耐震強度不足による『滅失』の扱い

単純な老朽化とは違い,建物の耐震強度不足によって,建替が望ましいという状況もあります。
賃借人が入居している場合,建替の前提として明渡を実現する必要があります。
耐震強度不足の程度が著しく,倒壊のおそれがあるようなケースでは,滅失と同じ扱いとして賃貸借が終了します。

<耐震強度不足による『滅失』の扱い>

あ 基本的事項

『い〜う』の事情がある場合
→『建物の滅失』に準じた扱いとなることがある
→賃貸借契約終了となる

い 法令上の建替義務

建替えが法令上義務付けられている
例;建設時の耐震強度検査に偽装があった

う 現実的な建替の必要性(※1)

建替えが現実的に必須といえる状況である
例;耐震強度検査結果が『倒壊リスクが高い』判定であった
※東京地裁平成23年3月25日

7 耐震性に関する公的基準と公的施策(概要)

実際には,建物の耐震性の不足する程度の判断は複雑です。
これに関して,公的な検査や耐震工事の促進策が実施されています。
ただし,公的なこれらの施策と賃貸借の終了は直接つながるとは限りません。

<耐震性に関する公的基準と公的施策(概要)>

あ 自治体による震災被害への対応

自治体が建物の耐震性検査・耐震補強の促進を行っている
倒壊リスクが高い判定であれば賃貸借終了につながる(前記※1)
耐震補強の助成対象となっただけでは賃貸借終了につながらない
詳しくはこちら|自治体による建物耐震性に関する施策(危険度判定・耐震化促進策)

い 旧耐震基準であることのリスク

古い建物は旧耐震基準によって建築されている
現在の新耐震基準には適合していない
『既存不適格建物』と呼ぶ
詳しくはこちら|既存不適格建物の適用除外
→このことだけで賃貸借終了につながらない
詳しくはこちら|建築基準法の建物の耐震基準(新/旧耐震基準)

8 マンションの建替決議と賃貸借終了

マンションの老朽化や耐震強度の不安から,立て替えるケースが増えつつあります。
総会(集会)で建替決議がなされたとしても,それだけで建物賃貸借が終了できないという見解が一般的です。
建替決議がなされても,倒壊のおそれがあるほどの老朽化というわけではないからです。

<マンションの建替決議と賃貸借終了>

あ 前提事情

区分所有建物において『建替決議』がなされた
→建替えをすることが決定した
詳しくはこちら|区分所有法の集会・総会|基本|決議要件|管理規約の効力

い 賃貸借終了との関係

→これだけでは,客観的な建物の危険性が判明しない
→賃貸借終了につながらない傾向がある

9 老朽化した建物の賃貸人の現実的な対応

以上のように,建物の老朽化は建物賃貸借の終了につながることもあります。
また,建物賃貸借の終了の方式(種類)には複数のものがあります。
そこで,実務的には,賃貸人としては複数の理由を併記した通知を行っておくと,良いでしょう。
これにより,後から主張が不足していたことになるリスクを回避できます。

<老朽化した建物の賃貸人の現実的な対応>

あ 書面による通知

賃貸人から賃借人へ賃貸借契約の終了の通知をする
内容としては『ア・イ』の2つを両方記載しておく
ア 滅失に準じる老朽化を原因とする契約終了
イ 正当事由による更新拒絶・解約申入

い 協議

賃貸人と賃借人において
退去の具体的方法・時期について協議する