【サブリースの終了（更新拒絶）における正当事由の判断と明渡（占有移転）の方式】

あ　契約条項の内容

（契約の更新）
本件契約を終了する場合，当該満期日の６か月前までに相手側に書面にて通知をする。また，通知後から終了日までの６か月間の空室に対する契約家賃の支払は免除されるものとする。同時に，被告による募集活動は中止するものとする。

い　裁判所の判断

ア　借地借家法の適用（肯定） ・・・本件契約は，原告から本件建物を賃借した被告が第三者に転貸することを目的としている点，満室保証契約が一体化している点に特徴があるが，本件契約で合意されていた中核的な内容は，原告が被告に対して本件建物を使用収益させ，被告が原告に対してその対価として賃料を支払うというものであるから，建物の賃貸借契約であることは明らかである（原告自身，このことを前提とする主張をしている）。
したがって，本件契約は借地借家法の適用対象にほかならず，同法２８条の規定も当然に適用されるというべきである。
イ　更新の条項の評価 原告は，本件契約第２２条４項（注・「あ」の条項）は借地借家法２８条を適用しない旨の特約を当事者間で定めたものであると主張するが，同法３０条に反するものであって，主張自体失当である。
また，原告は，本件契約に借地借家法２８条を適用することは信義則や禁反言に反する旨主張するが，原告の主張する事実を前提にしても，本件契約に同条を適用することが信義則や禁反言に反するなどと認めることはできない。
ウ　結論 したがって，本件契約には借地借家法２８条の適用があり，本件契約の更新拒絶には正当事由の具備が必要となる。
※東京地判平成２７年８月５日

あ　サブリース業者の必要性

・・・被告（注・サブリース業者）は，本件建物を賃貸（転貸）して賃料を得ているにすぎないものであるから，本件建物を使用する必要性としては，本件建物を転貸して経済的利益を得ることに尽きるところ，その経済的利益は月額３万３０００円（１３万３０００円－１０万円）にすぎず，本件契約の終了によって被告の経営に影響を及ぼすような重大な不利益が生ずるものとは認められない。

い　転借人の保護の必要性

また，原告が転借人に対する被告の地位を引き受ける立場に立つことは前述のとおりであるから，転借人の事情（その保護の必要性）を考慮する必要性はない。

う　結論

以上のとおり，原告（注・オーナー）側の事情（本件建物を占有負担のない形で売却するために本件契約を終了させる必要性）は，本来的な意味での自己使用の必要性をいうものではなく，それだけで正当事由を充足するということはできないが，他方，被告（注・サブリース業者）側にとっても本件建物を使用する強い必要性があるわけではなく，これらの事情を総合すれば，相当額の立退料を支払わせることで，正当事由を補完することができるというべきである。そして，その立退料の額は，これまでに認定した一切の事情及び後記４の賃料相当損害金の支払義務の状況等を総合勘案して，５０万円と認めるのが相当である。
※東京地判平成２７年８月５日

あ　契約条項の内容

（地位の承継）
本件契約が終了又は解除した場合は，原告は転借人に対する被告の地位を引き継ぐものとする。

い　裁判所の判断（占有移転の形式）

ところで，原告は，本件建物の「明渡し」を求めているが，本件建物は転借人のＢが使用占有しており，同人に対する被告の地位を引き受ける立場にあることは前述のとおりである。
そうすると，本件において，本件建物の明渡請求をそのまま認容するのは適切でなく，指図による占有移転を命ずるべきである（原告の請求は，黙示的にそのような申立てを含んでいると解される。）。
そこで，被告に対し，原告から立退料５０万円の支払を受けるのと引換えに，Ｂに対して有する本件建物の返還請求権を譲渡すること及びＢに対し指図による占有移転の通知をすることを命ずることとする。

う　主文の表記

被告は，原告から５０万円の支払を受けるのと引換えに，Ｂ（住所・東京都千代田区〈以下省略〉）に対して有する別紙物件目録記載の建物の返還請求権を原告に譲渡し，かつ，上記Ｂに対し以後同建物を原告のために占有すべき旨を通知せよ。
※東京地判平成２７年８月５日