1 借地法の『滅失』と『築造』の意味(総論)
2 『滅失』の意味
3 段階的な解体と『滅失』
4 建物の大改修・大修繕と再築
5 建物の朽廃後の残存期間内の再築

1 借地法の『滅失』と『築造』の意味(総論)

借地法では,建物の再築について地主の異議がない場合,借地期間が延長します。
詳しくはこちら|旧借地法における異議のない建物再築による期間延長(基本)
再築について,条文上は『滅失』と『築造』として規定されています。
実際には『滅失』や『築造』に該当するかどうかで見解の対立が生じることが多いです。
本記事では,『滅失』と『築造』の意味や解釈について説明します。

2 『滅失』の意味

建物の『滅失』とは,建物が消滅することです。
借地人が建物を取り壊すことも含まれます。

<『滅失』の意味>

あ 一般的な『滅失』の意味

第三者or自然力による,建物の寿命前の消滅である
※水本浩ほか『基本法コンメンタール 借地借家法 第2版増補版』日本評論社2009年p188

い 人為的な取壊しと『滅失』

借地人による任意の取壊しも『滅失』に含まれる
※最高裁昭和38年5月21日

3 段階的な解体と『滅失』

具体的な工法によっては『滅失』(や築造)に該当するかどうかが曖昧なこともあります。
段階的な解体方法について,最高裁は『滅失』に該当すると判断しています。

<段階的な解体と『滅失』>

あ 事案

新建物の建築工事と並行して旧建物を順次取り壊した
新建物完成の時に旧建物を全部取り壊したことになった

い 裁判所の判断

建物の『滅失』に該当する
※最高裁昭和50年9月11日

4 建物の大改修・大修繕と再築

規模の大きい建物の修繕は,再築そのものではありません。
しかし一般的な見解では,大規模修繕も再築と同じ扱いをします。

<建物の大改修・大修繕と再築>

あ 基本的事項

建物の大規模な改修や修繕について
→再築の規定の適用について『い・う』の見解がある

い 再築として扱う見解

元の建物と同一性が失われるほどの規模である場合
例;寿命が著しく延長された
→『滅失と築造』として扱う
=借地法7条1項が適用される
※札幌高裁昭和39年6月19日
※我妻栄『債権各論 中巻1 民法講義5−2』岩波書店1973年p487
※鈴木禄弥『借地法(上)改訂版』青林書院1980年p367
※幾代通ほか『新版注釈民法(15)債権(6)増補版』有斐閣1996年p447
※通説に近い
※水本浩ほか『基本法コンメンタール 借地借家法 第2版増補版』日本評論社2009年p188

う 朽廃の基礎とする見解

地主が異議を述べない場合
→改修された建物が現実に朽廃するまで借地権が存続する
改築・修繕の規模に関係ない
※札幌高裁昭和39年6月19日;前提として
※水本浩ほか『基本法コンメンタール 借地借家法 第2版増補版』日本評論社2009年p188

5 建物の朽廃後の残存期間内の再築

借地法では,建物の朽廃によって借地が終了することがあります。
一方,合意した借地期間がある場合は,建物が朽廃しても借地は終了しません。
借地人としては,朽廃した建物を撤去して新たに建物を新築する発想が生じます。
このようなケースでも,再築(滅失+築造)として扱われます。

<建物の朽廃後の残存期間内の再築>

あ 朽廃による残存期間(前提)

借地期間の合意がある場合
=法定期間ではない
→建物が朽廃しても借地権が消滅しない
=残存期間について借地権は存続する
※借地法2条2項
詳しくはこちら|旧借地法における建物の朽廃による借地の終了(借地権消滅)

い 朽廃後の再築の扱い

『あ』の残存期間において借地人が建物を再築した場合
→『滅失と築造』として扱う
=借地法7条1項が適用される
※鈴木禄弥『借地法(上)改訂版』青林書院1980年p367
※水本浩ほか『基本法コンメンタール 借地借家法 第2版増補版』日本評論社2009年p188