1 建物の滅失や再築の解釈によるバリエーション(総論)
2 人為的な取壊しと『滅失』
3 段階的な解体と『滅失』
4 旧借地法における建物の大修繕と再築
5 借地借家法における建物の大修繕と再築
6 旧借地法の『朽廃』と『滅失』の関係
7 建物の朽廃後の残存期間内の再築

1 建物の滅失や再築の解釈によるバリエーション(総論)

建物の『滅失』や,滅失後の築造(再築)によって,借地期間の延長や解約がなされることがあります。
詳しくはこちら|建物の『滅失』の意味と判断基準(新旧法共通)
実務には,日本語としての『滅失』や『再築(築造)』の意味だけでは判定できないようなケースもあります。
そこで,建物の『滅失』やその後の再築については,いろいろな法律的な解釈があります。
解釈によって,『滅失』や『再築』にはいろいろな種類の行為が含まれるのです。
本記事では,『滅失』や『再築』の解釈について説明します。

2 人為的な取壊しと『滅失』

建物を借地人が意図的に取り壊したことも『滅失』に含みます。
旧借地法の時代には最高裁判例でこのような解釈が示されました。
借地借家法では,この判例を踏まえて,条文の中に規定されています。

<人為的な取壊しと『滅失』>

あ 旧借地法の解釈

旧借地法の『滅失』について
借地人による任意の取壊しも『滅失』に含まれる
※最高裁昭和38年5月21日

い 借地借家法の『滅失』について

条文規定において
借地人の取壊しを含むと定義されている
※借地借家法7条1項

3 段階的な解体と『滅失』

具体的な工法によっては『滅失』(や築造)に該当するかどうかが曖昧なこともあります。
段階的な解体方法について,最高裁は『滅失』に該当すると判断しています。

<段階的な解体と『滅失』>

あ 事案

新建物の建築工事と並行して旧建物を順次取り壊した
新建物完成の時に旧建物を全部取り壊したことになった

い 裁判所の判断

建物の『滅失』に該当する
※最高裁昭和50年9月11日

4 旧借地法における建物の大修繕と再築

規模の大きい建物の修繕は,再築(滅失+築造)そのものではありません。
しかし旧借地法時代の一般的な見解では,大規模修繕も再築と同じ扱いをします。

<旧借地法における建物の大修繕と再築(※1)>

あ 基本的事項

建物の大規模な改修や修繕について
→再築の規定の適用について『い・う』の見解がある

い 再築として扱う見解

元の建物と同一性が失われるほどの規模である場合
例;寿命が著しく延長された
→『滅失と築造』として扱う
=借地法7条1項が適用される
※札幌高裁昭和39年6月19日
※我妻栄『債権各論 中巻1 民法講義5−2』岩波書店1973年p487
※鈴木禄弥『借地法(上)改訂版』青林書院1980年p367
※幾代通ほか『新版注釈民法(15)債権(6)増補版』有斐閣1996年p447
※通説に近い
※水本浩ほか『基本法コンメンタール 借地借家法 第2版増補版』日本評論社2009年p188

う 朽廃の基礎とする見解

地主が異議を述べない場合
→改修された建物が現実に朽廃するまで借地権が存続する
改築・修繕の規模に関係ない
※札幌高裁昭和39年6月19日;前提として
※水本浩ほか『基本法コンメンタール 借地借家法 第2版増補版』日本評論社2009年p188

5 借地借家法における建物の大修繕と再築

旧借地法時代には,大規模な増改築が再築(滅失+築造)に該当するという裁判例もあり,この見解が一般的でした(前記)。
この解釈は,借地借家法の解釈でもそのまま生きています。

<借地借家法における建物の大修繕と再築>

あ 借地法における大修繕の扱い(前提)

借地人による建物の大改修について
→『滅失と築造』(再築)として扱う傾向が強い(前記※1)
※借地法7条

い 借地借家法における大修繕の扱い

『あ』の解釈を元にすると
借地借家法の解釈としても
大修繕(大改修)は『滅失』にも含まれるはずである
※水本浩ほか『基本法コンメンタール 借地借家法 第2版補訂版』2009年p28

6 旧借地法の『朽廃』と『滅失』の関係

旧借地法には,一定の場合,建物の『朽廃』により借地権が消滅するという規定がありました。
『朽廃』と『滅失』は似ているともいえますが,異なる概念です。
包含関係としては,『滅失』が『朽廃』を包含するという関係にあります。
これはこれらの言葉の意味する内容の関係のことです。
法的には『朽廃』と『滅失』で,それぞれ別の規定が適用されます。
当然,別個独立の法的効果が発生することになります。

<旧借地法の『朽廃』と『滅失』の関係>

あ 『朽廃』と『滅失』の包含関係

借地法における『朽廃』について
詳しくはこちら|旧借地法における建物の朽廃による借地の終了(借地権消滅)
→『滅失』に含まれる
※水本浩ほか『基本法コンメンタール 借地借家法 第2版補訂版』2009年p28

い 『朽廃』と『滅失』の法的効果

建物の『朽廃』と『滅失』について
法律上の扱い(生じる効果)は別である

7 建物の朽廃後の残存期間内の再築

旧借地法では,建物の朽廃によって借地が終了することがあります。
一方,合意した借地期間がある場合は,建物が朽廃しても借地は終了しません。
借地人としては,朽廃した建物を撤去して新たに建物を新築する発想が生じます。
このようなケースでも,再築(滅失+築造)として扱われます。

<建物の朽廃後の残存期間内の再築>

あ 朽廃による残存期間(前提)

借地期間の合意がある場合
=法定期間ではない
→建物が朽廃しても借地権が消滅しない
=残存期間について借地権は存続する
※借地法2条2項
詳しくはこちら|旧借地法における建物の朽廃による借地の終了(借地権消滅)

い 朽廃後の再築の扱い

『あ』の残存期間において借地人が建物を再築した場合
→『滅失と築造』として扱う
=借地法7条1項が適用される
→地主の異議がないと期間が延長される
詳しくはこちら|旧借地法における異議のない建物再築による期間延長(基本)
※鈴木禄弥『借地法(上)改訂版』青林書院1980年p367
※水本浩ほか『基本法コンメンタール 借地借家法 第2版増補版』日本評論社2009年p188