【建物の『滅失』と再築（築造）の解釈とバリエーション（新旧法共通）】
１ 建物の滅失や再築の解釈によるバリエーション（総論）
２ 人為的な取壊しと『滅失』
３ 段階的な解体と『滅失』
４ 旧借地法における建物の大修繕と再築
５ 借地借家法における建物の大修繕と再築
６ 旧借地法の『朽廃』と『滅失』の関係
７ 建物の朽廃後の残存期間内の再築
１ 建物の滅失や再築の解釈によるバリエーション（総論）
建物の『滅失』や，滅失後の築造（再築）によって，借地期間の延長や解約がなされることがあります。
詳しくはこちら｜建物の『滅失』の意味と判断基準（新旧法共通）
実務には，日本語としての『滅失』や『再築（築造）』の意味だけでは判定できないようなケースもあります。
そこで，建物の『滅失』やその後の再築については，いろいろな法律的な解釈があります。
解釈によって，『滅失』や『再築』にはいろいろな種類の行為が含まれるのです。
本記事では，『滅失』や『再築』の解釈について説明します。
２ 人為的な取壊しと『滅失』
建物を借地人が意図的に取り壊したことも『滅失』に含みます。
旧借地法の時代には最高裁判例でこのような解釈が示されました。
借地借家法では，この判例を踏まえて，条文の中に規定されています。
＜人為的な取壊しと『滅失』＞
あ 旧借地法の解釈
旧借地法の『滅失』について
借地人による任意の取壊しも『滅失』に含まれる
※最高裁昭和３８年５月２１日
い 借地借家法の『滅失』について
条文規定において
借地人の取壊しを含むと定義されている
※借地借家法７条１項
３ 段階的な解体と『滅失』
具体的な工法によっては『滅失』（や築造）に該当するかどうかが曖昧なこともあります。
段階的な解体方法について，最高裁は『滅失』に該当すると判断しています。
＜段階的な解体と『滅失』＞
あ 事案
新建物の建築工事と並行して旧建物を順次取り壊した
新建物完成の時に旧建物を全部取り壊したことになった
い 裁判所の判断
建物の『滅失』に該当する
※最高裁昭和５０年９月１１日
４ 旧借地法における建物の大修繕と再築
規模の大きい建物の修繕は，再築（滅失＋築造）そのものではありません。
しかし旧借地法時代の一般的な見解では，大規模修繕も再築と同じ扱いをします。
＜旧借地法における建物の大修繕と再築（※１）＞
あ 基本的事項
建物の大規模な改修や修繕について
→再築の規定の適用について『い・う』の見解がある
い 再築として扱う見解
元の建物と同一性が失われるほどの規模である場合
例；寿命が著しく延長された
→『滅失と築造』として扱う
＝借地法７条１項が適用される
※札幌高裁昭和３９年６月１９日
※我妻栄『債権各論 中巻１ 民法講義５−２』岩波書店１９７３年ｐ４８７
※鈴木禄弥『借地法（上）改訂版』青林書院１９８０年ｐ３６７
※幾代通ほか『新版注釈民法（１５）債権（６）増補版』有斐閣１９９６年ｐ４４７
※通説に近い
※水本浩ほか『基本法コンメンタール 借地借家法 第２版増補版』日本評論社２００９年ｐ１８８
う 朽廃の基礎とする見解
地主が異議を述べない場合
→改修された建物が現実に朽廃するまで借地権が存続する
改築・修繕の規模に関係ない
※札幌高裁昭和３９年６月１９日；前提として
※水本浩ほか『基本法コンメンタール 借地借家法 第２版増補版』日本評論社２００９年ｐ１８８
５ 借地借家法における建物の大修繕と再築
旧借地法時代には，大規模な増改築が再築（滅失＋築造）に該当するという裁判例もあり，この見解が一般的でした（前記）。
この解釈は，借地借家法の解釈でもそのまま生きています。
＜借地借家法における建物の大修繕と再築＞
あ 借地法における大修繕の扱い（前提）
借地人による建物の大改修について
→『滅失と築造』（再築）として扱う傾向が強い（前記※１）
※借地法７条
い 借地借家法における大修繕の扱い
『あ』の解釈を元にすると
借地借家法の解釈としても
大修繕（大改修）は『滅失』にも含まれるはずである
※水本浩ほか『基本法コンメンタール 借地借家法 第２版補訂版』２００９年ｐ２８
６ 旧借地法の『朽廃』と『滅失』の関係
旧借地法には，一定の場合，建物の『朽廃』により借地権が消滅するという規定がありました。
『朽廃』と『滅失』は似ているともいえますが，異なる概念です。
包含関係としては，『滅失』が『朽廃』を包含するという関係にあります。
これはこれらの言葉の意味する内容の関係のことです。
法的には『朽廃』と『滅失』で，それぞれ別の規定が適用されます。
当然，別個独立の法的効果が発生することになります。
＜旧借地法の『朽廃』と『滅失』の関係＞
あ 『朽廃』と『滅失』の包含関係
借地法における『朽廃』について
詳しくはこちら｜旧借地法における建物の朽廃による借地の終了（借地権消滅）
→『滅失』に含まれる
※水本浩ほか『基本法コンメンタール 借地借家法 第２版補訂版』２００９年ｐ２８
い 『朽廃』と『滅失』の法的効果
建物の『朽廃』と『滅失』について
法律上の扱い（生じる効果）は別である
７ 建物の朽廃後の残存期間内の再築
旧借地法では，建物の朽廃によって借地が終了することがあります。
一方，合意した借地期間がある場合は，建物が朽廃しても借地は終了しません。
借地人としては，朽廃した建物を撤去して新たに建物を新築する発想が生じます。
このようなケースでも，再築（滅失＋築造）として扱われます。
＜建物の朽廃後の残存期間内の再築＞
あ 朽廃による残存期間（前提）
借地期間の合意がある場合
＝法定期間ではない
→建物が朽廃しても借地権が消滅しない
＝残存期間について借地権は存続する
※借地法２条２項
詳しくはこちら｜旧借地法における建物の朽廃による借地の終了（借地権消滅）
い 朽廃後の再築の扱い
『あ』の残存期間において借地人が建物を再築した場合
→『滅失と築造』として扱う
＝借地法７条１項が適用される
→地主の異議がないと期間が延長される
詳しくはこちら｜旧借地法における異議のない建物再築による期間延長（基本）
※鈴木禄弥『借地法（上）改訂版』青林書院１９８０年ｐ３６７
※水本浩ほか『基本法コンメンタール 借地借家法 第２版増補版』日本評論社２００９年ｐ１８８
