1 建物の移動(移築・再築・曳行)における建物の同一性・「滅失」該当性
2 建物の曳行移転における登記上の扱い
3 建物の移築における登記上の扱い
4 建物移築を登記上「滅失」とした判例(昭和62年最判)
5 滅失した建物の登記の流用(否定・参考)
6 昭和62年最判の射程=登記手続に限定
7 移築建物の実体法上の同一性(昭和8年大決)
8 借地借家法上の(建物の)「滅失」の意味(参考)
9 区画整理の際の建物移動における権利の扱い(概要)

1 建物の移動(移築・再築・曳行)における建物の同一性・「滅失」該当性

土地の区画整理では、それまでの土地の位置が変わるので、建物を別の場所に移動することが行われます。区画整理以外でも、土地の交換や、共有物分割、遺産分割、(離婚に伴う)財産分与で実質的な交換が行われた時にも建物の移動をすることがあります。
建物の移動の方法には、曳行移転や移築(再築)がありますが、このようなことが建物の「滅失」にあたるかどうか、移動の前後で「建物は同一」といえるかどうか、という問題が生じます。これらの判断結果が、土地や建物の賃借権(借地・借家)、建物の担保権に大きな影響を与えることがあるのです。
本記事では、建物の移築、再築、曳行移転があった場合の、建物の同一性や「滅失」にあたるかどうか、という解釈を説明します。

2 建物の曳行移転における登記上の扱い

建物の曳行移転は、物理的には手間やコストが大きいですが、法律的には単純です。建物を解体しないことから、同一性はあることになり、(所在)場所だけ変更したものとして扱われます。
当然、建物に関する権利関係や登記による対抗力については維持されます。

建物の曳行移転における登記上の扱い

あ 登記実務

(土地区画整理事業の場合だけに限らない一般の建物移転について)
登記実務上、前者の場合(建物を解体せずに移動させる工法(曳行移転))は単なる建物の所在の変更として取り扱われる・・・

い 学説

曳行移転については、建物を取り壊すことなくほぼ原状のままで機械器具を用いて移動させることから、所在地等が若干相違することはあっても登記簿上表示された建物としての同一性を失わないということができ(もっとも、遠隔地に移転したような場合にまでその同一性を肯定できるかは疑問であろう。)、右登記実務の取扱いについてはほぼ異論のないところといえる。
※佐藤久夫稿/『最高裁判所判例解説 民事篇 昭和62年度』法曹会1990年p416

3 建物の移築における登記上の扱い

建物の移動の方法として、旧建物を解体し、材料として移動し、別の場所で建築し直す(再現する)というものがあります。解体移転移築などといいます。
旧建物が再現(復元)したので同一の建物のように思えますが、登記実務としては、いったん滅失したことを重視して、滅失したものとして扱います。具体的には滅失登記をした上で、まったく新しい建物として新築登記とする、ということです。
登記上には、旧建物に設定(登記)されていた権利関係は引き継がれないことになります。
以前は、学説や裁判例はこの登記実務の扱いとは別の解釈をとるものもありましたが、昭和62年に判例が登記実務の扱いと同じ解釈を示しました。

建物の移築における登記上の扱い

あ 登記実務

(土地区画整理事業の場合だけに限らない一般の建物移転について)
後者(建物をいったん解体し、その解体材料で換地上に同様の構造の建物を再築するという工法(解体移転))の場合は、従前の建物がいったん滅失して新たな建物が出現することにほかならないものとして、旧建物の登記簿を閉鎖し、新建物の登記簿が設けられることとされている(不動産登記事務取扱手続準則一四二条、一四四条一、二項)。
※佐藤久夫稿/『最高裁判所判例解説 民事篇 昭和62年度』法曹会1990年p416

い 判例

本判決(昭和62年最判(後記※1))は、・・・登記実務の取扱い(あ)を是認する判断を示したものである。
※佐藤久夫稿/『最高裁判所判例解説 民事篇 昭和62年度』法曹会1990年p419

4 建物移築を登記上「滅失」とした判例(昭和62年最判)

前述のように、昭和62年最判は建物の移築について、登記手続上は滅失として扱うことを示しました。それまで分かれていた解釈が統一されました。

建物移築を登記上「滅失」とした判例(昭和62年最判)(※1)

あ 登記法上の「滅失」の意味

建物の表示に関する登記は、その種類、構造等、建物の物理的現況を正確に把握しこれを公示することを目的とするものであり、登記された建物が滅失したときは、その滅失の登記を行い、建物の表示を朱抹して、その登記用紙を閉鎖することを要するとされているが(不動産登記法(昭和五八年法律第五一号による改正前のもの)九三条の六第一項、九九条、八八条)、ここにいう建物の「滅失」とは、建物が物理的に壊滅して社会通念上建物としての存在を失うことであつて、その壊滅の原因は自然的であると人為的であるとを問わないし、また建物全部が取り壊され物理的に消滅した事実があれば、その取り壊しが再築のためであろうと、あるいは移築のためであろうと、その目的のいかんを問わず、すべて建物の「滅失」に当たるというべきである。

い 「物理的な同一性」による判定

すなわち、前示のとおり建物の表示の登記は当該建物の物理的な現況を公示することを目的とするものであるから、社会通念上もはや建物といえない程度にまで取り壊され、登記により公示された物理的な存在を失うに至つた場合には、たとえ解体材料を用いてほとんど同じ規模・構造のものを跡地あるいは他の場所に建てたとしても(再築又は移築)、それはもはや登記されたものとは別個の建物といわざるを得ないのであり、その間に物理的な同一性を肯定することはできない

う 登記の流用(否定)

したがつて、登記手続上は、旧建物について滅失の登記をし、新しく建築された建物について新規にその表示の登記をしなければならないのであつて、滅失した建物の登記を新建物について流用することは許されないのである(最高裁昭和三八年(オ)第一一一二号同四〇年五月四日第三小法廷判決・民集一九巻四号七九七頁参照)。

え 土地区画整理という事情の影響(否定)

このことは、その取り壊しが土地区画整理法七七条の規定に基づき建物を換地上に移転する過程で生じた場合であつても、何ら異なるところはないというべきである。
けだし、土地区画整理法上、建物については、換地処分に係る土地の場合(同法一〇四条)と異なり、換地上に移転した建物と旧建物との物理的同一性を擬制するような規定は設けられていないのであり、区画整理に伴う場合であつても、移転の過程でいつたんこれを取り壊すことにより客観的、物理的に建物としての存在を失うという事実が発生している以上、たとえそれが所有者の自由意思によるものでなく、また移転後の建物が旧建物の解体材料の大部分を用い、規模・構造もほとんど同一であるとしても、不動産登記法上は、これを滅失として取り扱うことが、建物の物理的現況を正確に公示するという表示に関する登記の趣旨、目的にそうことになるからである(実際問題として、取り壊し後、移築までの間には一定の時間的経過を伴うのが通常であるから、その間の公示という観点からみても、これを滅失として扱わざるを得ないというべきである。)。
この点で、同じ換地上への建物移転であつても、建物を解体せずにそのままの状態で曳行移動する場合(この場合は、移転前後の建物に物理的な同一性があり、登記手続上建物の所在の変更として取り扱われる。)と差異が生ずることになるが、これは、曳行移転と解体移転とでは、移転の過程において建物がいつたん物理的に消滅するか否かという決定的な相違があることによる結果であつて、やむを得ないというべきであり、右差異が生じることを理由にこれを同一に扱うことは相当でない。

お 射程=登記手続に限定

なお、原判決が引用する大審院昭和八年(ク)第一八〇号同年三月六日決定(民集一二巻四号三三四頁)は、従前地上の建物の収去を命ずる債務名義の効力が換地上に移築された新建物に及ぶかどうかが問題となつた事案に関するものであつて、登記手続上、建物の滅失の登記がされるべきか否かの判断を示したものではなく、本件とは事案を異にするといわなければならない。
※最判昭和62年7月9日

5 滅失した建物の登記の流用(否定・参考)

昭和62年判例(前記)の中で、昭和40年最判のことが登場しています。これは、建物の再築があった場合、滅失の前後の建物は(登記上)別建物である、ということを前提として、登記の流用を否定した、というものです。

滅失した建物の登記の流用(否定・参考)

滅失した建物の登記の流用について
登記の効力を認めない
※最判昭和40年5月4日
詳しくはこちら|流用した登記の有効性・対抗力(無効主張の制限)

6 昭和62年最判の射程=登記手続に限定

前述のように、昭和62年最判は、移築滅失にあたる、そして、移築前後の建物は同一性がない、と判断しました。これについて注意が必要です。
この判断は、あくまでも登記手続に限定されます。実体法上は、「滅失にあたらない」、「建物の同一性あり」ということもあります(後述)。

昭和62年最判の射程=登記手続に限定

ところで、区画整理事業に伴う建物の解体移転に関しては、本件のような登記手続上の取扱いをどうするかという問題のほかに、従前の下級審裁判例にみられるような旧建物について存した抵当権等の担保権や賃貸借等の利用権の帰趨をどう考えるかなどの実体法上の問題があるが、本判決は、建物の解体移転がされたときに旧建物の滅失の登記をすべきであるかどうか、即ち、解体前の建物を表示した登記が移築された建物を表示する登記としてそのまま効力を持ち続けるといえるかどうかという観点から、その建物の同一性を問題としたものであり、従前地上の建物の収去を命ずる債務名義の効力が換地上に移築された新建物に及ぶことを認めた前記大審院の決定(後記※2)について、本件とは事案を異にする旨述べていることからみても、本判決の判断が、建物の表示登記上の問題を超えて実体法上の権利関係の側面においても当然にその同一性を否定したものと速断することはできないように思われる
※佐藤久夫稿/『最高裁判所判例解説 民事篇 昭和62年度』法曹会1990年p420

7 移築建物の実体法上の同一性(昭和8年大決)

建物の移築をしても実体法上は建物の同一性があるということがあり得ます。その代表的なケースが、昭和8年大決の内容です。
これは、区画整理の際に、移転(移動)の目的で、移築をしたケースで、このケースでは建物の同一性があるという判断です。
昭和62年最判は判決文の中で、昭和8年大決を否定(判例変更)していません。昭和8年大決はまだ生きていると読み取れるのです。

移築建物の実体法上の同一性(昭和8年大決)(※2)

区画整理により換地処分の行われたる場合に地上建物の所有者が移転の目的をもってこれを取り壊しその材料の大部分を用いて新たに換地上に建設せられたる建物は、特別の事情なき限り従前の建物と同一性を失わざるものとす
※大決昭和8年3月6日(要旨)

8 借地借家法上の(建物の)「滅失」の意味(参考)

昭和62年最判の中で、登記手続上の建物の「滅失」の意味が出てきました(前記※1)。これに関して、借地借家法上の「滅失」についても、同じような解釈がなされています。

借地借家法上の(建物の)「滅失」の意味(参考)

借地借家法上の「滅失」とは
第三者または自然力による、建物の寿命前の消滅である
物理的な建物の効用の喪失である
詳しくはこちら|建物の『滅失』の意味と判断基準(新旧法共通)

9 区画整理の際の建物移動における権利の扱い(概要)

実際に建物の移動が行われるのは、土地の区画整理の時がとても多いです。区画整理で建物が移動するケースでは、建物に設定されていた権利がどうなるのか、という問題が生じます。これについては別の記事で説明しています。
詳しくはこちら|区画整理の際の建物移動における建物の権利の扱い

本記事では、建物の移築や再築、曳行移転における建物の同一性や「滅失」にあたるかどうか、という解釈を説明しました。
実際には、個別的な事情によって、法的判断や最適な対応方法は違ってきます。
実際に建物の移動に関する問題に直面されている方は、みずほ中央法律事務所の弁護士による法律相談をご利用くださることをお勧めします。