【借地契約の更新・終了の基本（更新の種類・解除・地上権消滅請求）】
１ 借地契約期間満了時のパターン｜更新・終了｜まとめ
２ 合意更新の時期｜時期がずれると別の解釈となる
３ 借地の期間満了×契約終了｜ハードルは高い
４ 期間満了時以外の借地契約終了｜パターン整理
５ 解除｜原因＝借地人の違反行為
６ 地上権の消滅請求｜『解除』と同様
７ 合意解除｜地主・借地人の合意による終了
８ 建物の朽廃・滅失×借地契約終了｜概要
９ 借地契約の終了×現実性｜明渡料なく終了するのはレア
１ 借地契約期間満了時のパターン｜更新・終了｜まとめ
借地契約期間満了時の『更新or終了』については次のようなパターンに分類できます。
（１）更新
＜借地契約期間満了時のパターン｜更新＞
あ 合意更新
両方が『更新』に合意した場合である
合意した時期により別の解釈となることもある（後記）
い 法定更新
現実的な原則形態である
ア 借地人が更新請求イ 借地人の使用継続について地主が異議を述べない
※借地借家法５条
※借地法４条１項，６条１項
なお，更新自体に問題はなくても，これとは別に，更新料の支払に関するトラブルが発生することもあります。
詳しくはこちら｜借地の更新料の基本（更新料の意味と支払の実情）
（２）終了
＜借地契約満了時のパターン｜終了＞
あ 借地人希望による期間満了終了
借地人が『終了』を希望した場合である
※借地借家法１３条
※借地法４条２項
い 更新拒絶＋正当事由
『地主が終了を希望＋明渡料の支払』という状態
更新拒絶が認められるハードルは高い（後記）
いずれの場合でも『建物買取請求権』が行使されることが多いです。
『建物買取請求権』については別記事で説明しています。
詳しくはこちら｜建物買取請求権の基本・要件・趣旨
２ 合意更新の時期｜時期がずれると別の解釈となる
契約満了時に借地契約を『合意更新』する方法があります。
実務上，後から『更新の合意をした時期』が問題となることがあります。
これについてまとめます。
＜合意更新の時期×解釈＞
あ 通常
期間満了の付近の時点でなされる
い 例外的な時期×扱い
期間満了まで余裕がある時期に更新が合意された場合
→次のいずれかとして扱う
ア 既存の借地契約の期間を延長する合意イ 既存の借地契約の合意解除＋新たな借地契約の締結
※水本浩ほか『基本法コンメンタール借地借家法第２版補訂版』日本評論社ｐ１８２
３ 借地の期間満了×契約終了｜ハードルは高い
借地契約満了時に，現実的・実務的には通常『法定更新』がなされます。
逆に『契約終了』は，なかなか成立しないのです。
『契約終了』の代表的なプロセスは『更新拒絶』です。
『更新拒絶』のハードルの高さについては別記事で説明しています。
（別記事『法定更新・基本』；リンクは末尾に表示）
４ 期間満了時以外の借地契約終了｜パターン整理
借地契約が終了するのは『期間満了時』に限られません。
契約期間とは関係のない『契約終了のパターン』を整理します。
＜期間満了時以外の借地契約終了｜パターン整理＞
あ 解約申入・解除
い 消滅請求
『あ・い』は借地人側の違反行為を原因とする
う 合意解除
え 建物の『朽廃／滅失』→当然終了
それぞれの内容については次に説明します。
５ 解除｜原因＝借地人の違反行為
借地人側による一定の『違反行為』が契約終了につながることがあります。
地主側から取る対抗的なアクションです。
＜解除｜理由＞
ア 借地権無断譲渡イ 借地上の建物について無断で行った増改築，改築ウ 債務不履行 典型例＝地代不払
６ 地上権の消滅請求｜『解除』と同様
『借地契約』の大部分は，『賃貸借契約』です。
しかし『地上権』という場合もあります。
『地上権』は『物権』です。
そのため『解除』という制度がありません。
その代わりに『地上権消滅請求』という制度があります。
＜地上権の消滅請求＞
地上権者が２年間地代支払を怠った場合
→地主が地上権の消滅請求をできる
→地上権が消滅する
＝借地が終了となる
※民法２６６条，２７６条
賃貸借の場合，通常，数か月の地代不払いで『解除』が認められます。
それと比べると地上権の場合，終了されるハードルが高いです。
７ 合意解除｜地主・借地人の合意による終了
地主と借地人が『借地契約を終了させること』を合意することがあります。
＜合意解除｜地主・借地人の合意による終了＞
あ 合意解除｜基本事項
地主・借地人が期間の途中に『借地契約終了』を合意すること
他の『解除』と区別するために『合意解除』と呼んでいる
い 実務での利用｜典型例
『更新拒絶』の有効性について見解の相違が発生
→交渉が行われる
→和解として，一定条件を前提に『合意解除』をする
８ 建物の朽廃・滅失×借地契約終了｜概要
建物の物理的な状況によって借地契約が終了することもあります。
＜建物の朽廃・滅失×借地契約終了｜概要＞
あ 建物が朽廃or滅失×借地契約終了
→借地契約が終了することがある
具体的状況によって適用される制度・基準が異なる
例；借地借家法or借地法の適用
い 『朽廃・滅失』発生の現実性
借地人は通常適法な範囲で修繕を行う
→建物の朽廃・滅失は生じることはない
借地契約が終了する規定は具体的事情によって異なります。
これについては別記事で説明しています。
詳しくはこちら｜旧借地法における建物の朽廃による借地の終了（借地権消滅）
９ 借地契約の終了×現実性｜明渡料なく終了するのはレア
借地契約が終了するパターンは多くのものがあります（前述）。
しかし，現実的に実現する可能性が低いものがほとんどです。
『借地契約の終了』の現実性についてまとめてみます。
＜借地契約の終了×現実性＞
あ 前提事情＝通常の状況
借地人が適切に建物管理を行っている
地代を滞納しない
い 現実的な状況
半永久的に借地契約は終了しない
う 地主都合による明渡｜現実的
ア 期間満了時
更新拒絶→借地契約終了となる
『多額の明渡料』の提供が前提である
詳しくはこちら｜借地の明渡料の相場｜訴訟と交渉の違い｜借地権価格・正当事由充足割合
イ 契約期間中
地主が借地人から借地権を買い戻す
地主・借地人が条件（金額）を合意することが前提である
借地契約が終了しない＝継続している以上は明渡請求をできません。
明渡が実現するのはハードルが高いと言えます。
これは，地主が『土地を貸す』ことの大きなリスク・負担と言えます。
この問題を解消する制度として『定期借地』があります。
詳しくはこちら｜定期借地｜基本｜３つの種類・普通借地と違って法定更新がない
