【建物賃貸借の中途解約の可否・中途解約違約金の有効性（賃料１年分基準）】

１　建物賃貸借の中途解約の可否・中途解約違約金の有効性

建物賃貸借では通常，２年や３年といった期間を定めます。一方，その後の入居者の事情により，期間の途中で賃貸借契約を解約して退去する，ということもありふれたことです。中途解約については違約金を定めている契約もあります。
本記事では，このような中途解約や，その場合の違約金の有効性について説明します。

２　期間満了前の中途解約の種類

最初に，決めた期間の途中で解約するということの根本的なルールを押さえておきます。というのは，期間を決めた以上は途中で契約を終了させられないのが原則で，中途解約できる場合は限られているのです。
中途解約できるのは，特約（契約書の条項）で「解約できる」と書いてある場合（解約権留保特約）と，法律上「解約できる」と決められている場合です。借地借家法で解約が認められているのは定期借家契約だけです。なお，借地借家法では，期間の定めがない建物賃貸借でも解約が認められていますが，本記事では期間が決まっている契約を前提としているので，対象外です。

実際の建物賃貸借（普通借家）の契約書では，ほぼすべてに「解約できる」条項が入っているので当たり前に思ってしまいますが，逆にそのような条項が入っていないと（期間の途中での）解約自体ができないのです。以下，解約できる条項がある前提で説明を続けます。

３　一般的な解約条項（解約権留保特約）の例

以上の説明は理論的な基礎部分でした。実務では建物賃貸借契約の中に解約の条項があるのが通常です。
解約できるということとともに，解約予告期間が設定されています。居住用建物であれば１〜２か月，店舗や事務所のような事業用であれば３〜６か月というものが多いです。もちろん個別的な事情でこれよりも長いものもあります。
そして，解約予告期間とともに，違約金がセットで定められているのが通常です。定めた解約予告期間よりも早く退去しても，その期間の賃料の金額は違約金として支払うことになる，というものです。
要するに，賃貸人（オーナー）が次の賃借人を探す時間的余裕のことであり，また，賃料収入が途絶えることの補償という趣旨です。逆にいえば，解約予告期間としては，次の賃借人を獲得するのに要する期間を目安として設定する，ということになります。

４　解約違約金を賃料１年分だけ有効とした裁判例

前述のように，解約違約金は解約予告期間分の賃料（や共益費）となっていることが多いです。そこで，解約違約金が賃料１〜６か月分となっていること多いですが，人気が高い物件ではもっと多額に設定されていることも普通にあります。
ただし，違約金が高すぎる場合は無効となることもあります。どの程度までが違約金として有効となるか，ということは，個別的な事情によって変わりますので一概にはいえません。この点，契約書の条項どおりだと違約金は３年２か月分の賃料相当額であったケースで，賃料１年分だけを有効とした裁判例があります。この事例では，賃借人の都合（希望）により，賃貸人が譲歩して保証金を分割払にしたというイレギュラーな個別的事情もあり，これも含めて考慮されています。

５　解約違約金の有効性判断要素

前記の裁判例は，あくまでも１つの実例です。実際には，解約違約金の有効性の判断では，いろいろな事情が考慮されます。
たとえば，解約の理由，違約金の金額を定めた経緯，賃借人が理解していた程度，居住用か事業用か，というような事情が有効性判断に影響します。

６　定期借家の全期間賃料分の損害金（有効裁判例）（概要）

以上の説明の前提は普通借家（一般的な建物賃貸借）を前提としていました。この点，定期借家契約の場合は，解約違約金の有効性判断の傾向が大きく違います。
定期借家では，定めた期間内は契約が継続することが想定されているのです。そこで，契約期間全体の賃料相当額の損害金も違約金として認められる傾向があります。

７　解約（契約終了）なしで退去した場合の賃料の問題

以上は，解約できる条項（解約権留保特約）がある場合を前提として説明しました。ここで逆に，解約できる条項がない場合にどうなるか，というケースについて説明します。理論的には原則形態といえるケースです。なお，定期借家契約では，解約留保特約がないものも実際によくあります。
さて，「解約できる」条項がない場合に，賃借人が退去した（引き払った）らどうなるでしょうか。建物を使っていても使っていなくても，賃貸借契約は継続している（生きている）ので，期間満了まで，賃料が発生し続けます。
ただし，賃貸人が別の人にその建物を賃貸した場合には，２重の賃料獲得ということにはなりません。履行不能として最初の賃貸借契約は終了するので，賃料発生も止まることになるのです。

８　期間中の合意解除の際に任意に定める違約金の目安

解約できる条項（解約権留保特約）がないケースで，実際に賃借人が退去することになった場合は，違約金（解約予告金）を決めるために交渉するのが通常です。合意解除の前提条件となる解約予告金を決めるということです。
解約違約金の実質面（経済面）は，次の賃借人の獲得までの賃料収入の確保なので，賃借人を獲得できると想定される期間の賃料額を支払うということで合意（解決）することが多いです。居住用であれば１〜３か月分，事業用であれば半年〜１年分程度の賃料額というのが目安といえるでしょう。

本記事では，期間が決まっている建物賃貸借契約（借家）で，期間の途中で解約することや，その場合の違約金の有効性について説明しました。
実際には，個別的な事情によって，法的判断や最適な対応方法は違ってきます。
実際に，建物賃貸借の解約や違約金に関する問題に直面されている方は，みずほ中央法律事務所の弁護士による法律相談をご利用くださることをお勧めします。