東京地判平成25年7月19日｜現物分割と代償金の母数・過不足・共有減価

1　東京地判平成25年7月19日｜現物分割と代償金の母数・過不足・共有減価

東京地方裁判所平成25年7月19日判決は、共有の土地建物について、原告が競売による分割を求め、被告が現物分割を求めた事案です。判決は現物分割を命じたうえで、被告が原告に支払う代償金を1962万5000円としました。

この判決の特徴は、代償金の計算の基礎（母数）を分割前の一体価格に置いたところにあります。母数をそこに置いたために、被告の超過額と原告の不足額が120万円食い違い、どちらを採るかという選択が生じました。判決は本件では、原告が残りの土地の取得を望んでいないことなどを理由に、超過額の方を採っています。

以下では、この判決が判断した順に、現物分割の可否、著しい価値減少の有無、代償金の算定、共有減価の否定を見ていきます。
詳しくはこちら｜現物分割の要件（消極的要件の基本的解釈・著しい価格減少の減少率基準）
詳しくはこちら｜全面的価格賠償における価格の適正評価と共有減価・競売減価

2　結論——現物分割は可能、代償金の母数は分割前の一体価格、共有減価は否定

3　事案——共有の土地建物について原告が競売、被告が現物分割を求めた

原告と被告は、東京都大田区の土地と建物を共有していました。持分は原告が4分の3、被告が4分の1です。被告は建物に長年居住しており、建物の敷地には被告が共有して利用している別の建物もありました。

土地は、西側の市道に接する部分が平地で、その奥の大部分は木の生い茂った傾斜地です。鑑定は、土地建物全体の価格を1億1670万円、建物とその敷地の価格を4880万円（建物の価格は0円）、残りの土地の価格を6910万円と評価しました。

原告が損害賠償等を求めて訴え（本訴）、被告が共有物分割を求めて反訴しました。判決は本訴請求を棄却し、反訴を一部認容しています。

4　当事者の主張——原告は競売、被告は敷地の取得と代償金の支払

原告は、現物分割ができないか、分割によって価値が著しく減少するとして、競売による分割を求めました。根拠として、残りの土地は無価値であること、被告との調停の経緯から現物分割の可能性がないことを挙げています。

被告は、建物とその敷地を自分が取得し、残りの土地を原告が取得したうえで、自分が原告に代償金1842万5000円を支払うという現物分割を求めました。この1842万5000円は、被告が自分で申し出た額です。後で見るとおり、判決が命じた額はこれより高くなっています。

5　現物分割の可否——物理的に可能で、交渉経緯には左右されない

判決はまず、競売を命じられる場合が条文で限られていることを確認し、そのうえで本件の土地建物が物理的に分けられること、交渉の経緯は可否を左右しないことを述べて、現物分割ができないとはいえないと結論づけました。

（１）競売を命じられるのは2つの場合に限られる

判決が引いたのは、改正前の民法258条2項です。同項は、現物を分割することができないとき、または分割によって価格を著しく減少させるおそれがあるときに、裁判所が競売を命じることができると定めていました。判決は、最高裁昭和46年6月18日判決を引いて、「現物を分割することができない」には社会通念上適正な現物分割が著しく困難な場合も含まれるとしています。

なお、本判決が引いているのは改正前の民法258条2項です。令和3年改正の後の条文との関係は、別の記事が持ちます。
詳しくはこちら｜共有物分割の分割類型の明確化・全面的価格賠償の条文化（令和３年改正民法２５８条２・３項）

（２）不公平にみえなくもないが著しく困難とはいえない

判決は、被告案によると原告が取得する土地の間口が狭くなり傾斜地が大部分を占める一方、被告が取得する敷地は間口が広く約75パーセントが平地になることを認め、不公平にみえなくもないと述べています。そのうえで、被告が長年居住していること、過不足は対価の支払で調整できること（最大判昭和62年4月22日）、被告が支払う意思を示していることを挙げて、著しく困難とはいえないとしました。

6　著しい価値減少の有無——分割後の合計が分割前を120万円上回る

次に判決は、被告案によって価値が著しく減少するかどうかを検討しています。鑑定は、分割前の土地建物を1億1670万円、分割後の敷地と建物を4880万円、残りの土地を6910万円と評価しました。分割後の合計は1億1790万円で、分割前の価格を120万円上回ります。

原告は、分割した方が価格が高くなるのは異様だと主張しましたが、判決は、高くなる額が120万円にとどまること、鑑定が理由を説明していることを挙げて、鑑定の信用性は失われないとしました。この120万円が、後の代償金の食い違いの正体です。

7　代償金の算定——母数は分割前の本件土地建物の価格1億1670万円

判決は、代償金の計算の基礎を分割前の本件土地建物の価格1億1670万円に置きました。これを前提に、原告の持分4分の3の価格を8752万5000円、被告の持分4分の1の価格を2917万5000円と出しています。

被告が取得する敷地の価格は4880万円ですから、持分の価格を1962万5000円上回ります。判決はこの額を代償金としました。

（１）超過額1962万5000円と不足額1842万5000円が食い違う

ところが、同じ母数からもう1つの額が出ます。原告が取得する残りの土地の価格は6910万円で、原告の持分の価格8752万5000円を1842万5000円下回るからです。被告の超過額1962万5000円と原告の不足額1842万5000円は、120万円食い違います。

食い違いの正体は、先に見た120万円です。分割後の合計が母数を上回っているため、超過額と不足額が一致しません。母数を分割前の価格に置くと、どちらを採るかという選択が別に生じることになります。

判決はこの選択を、原告が残りの土地の取得を望んでいないこと、被告は希望どおり敷地を取得できることを理由に、原告に有利な超過額の方を採りました。被告が反訴で申し出ていた1842万5000円ではなく、1962万5000円が命じられています。

（２）代償金は過不足の調整のためのもの

判決は、代償金の意義についても述べています。原告は代償金の額について別の算定を主張していましたが、判決は、代償金が過不足の調整のためのものであることを最大判昭和62年4月22日を引いて確認し、原告の主張を失当としました。

8　共有減価の否定——持分の価格を減価するのは共有者間の公平を不当に害する

被告は、代償金の計算にあたって、原告の持分の価格を20パーセント減価すべきだと主張しました。

判決はこれを否定しました。理由は、代償金が過不足を調整するためのものであるところ、特定の共有者の持分だけを減価するのは共有者間の公平を不当に害するというものです。

この判断は、鑑定評価の側から見ると説明が要るところです。引用した文献は、共有不動産の持分が競売あるいは親族以外の第三者に買い取られることを前提に考えれば共有減価を施すことが必要と思われると述べ、そのうえで、実際の裁判例はその考え方を採っておらず鑑定評価との間にギャップがあると指摘しています。本判決が否定したのは共有者間の過不足を調整する代償金の計算における減価であり、文献が論じている場面とは層が違います。
詳しくはこちら｜全面的価格賠償における価格の適正評価と共有減価・競売減価

9　判決が決めていないこと——差の帰属の基準と母数の選択理由

この判決は、超過額と不足額が食い違ったときにどちらを採るかについて、一般的な基準を示していません。本件では当事者の希望の向きで振っていますが、希望が対立している場合にどう決めるかは述べられていません。

また、代償金の母数を分割前の価格に置いた理由も述べられていません。分割後の合計を母数にすれば超過額と不足額は必ず一致しますが、判決はその選択肢に触れていません。

10　母数の置き方（概要）

代償金の母数をどこに置くべきかという問題そのものは、別の記事で扱っています。本判決は、母数を分割前の一体価格に置いた例です。
詳しくはこちら｜現物分割の賠償金の計算の基礎＝分割後の各土地の価格の合計

11　おわりに

本記事では、東京地方裁判所平成25年7月19日判決が判断したことを、現物分割の可否、著しい価値減少の有無、代償金の算定（母数と過不足の食い違い）、共有減価の否定の順に見ました。この判決の特徴は、代償金の母数を分割前の一体価格に置いたために、超過額と不足額が120万円食い違い、どちらを採るかという選択が生じたところにあります。

実際には、個別的な事情によって、法的判断や最適な対応方法は違ってきます。

本記事は一般的な説明です。個別の事案にそのまま当てはまるとは限らず、一見似ている事案でも、事情が異なれば結論は異なります。個別的事情により、法的判断や主張として活かす方法、最適な対応方法は違ってきます。本記事でご説明したものと同様の問題に直面されている方は、みずほ中央法律事務所の弁護士による法律相談をご利用くださることをお勧めします。

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