【明渡猶予制度・短期賃貸借｜競売→建物の賃借人は一定の保護が与えられる】

１　競売対象物件の賃借人は退去する義務があるが，明渡猶予が与えられる
２　法人と個人が同一の場合は，賃借人ではない明渡猶予の対象外となる
３　所有者（法人）の代表者個人の賃借は否定→明渡猶予の対象外となりやすい
４　明渡猶予期間中は建物の使用対価請求が認められる
５　明渡猶予期間中の建物使用対価の相場は従前の賃料額となる
６　明渡猶予期間中の使用対価不払い→催告→”明渡請求可能になる
７　平成１６年４月１日以前スタートの建物賃貸借→短期賃貸借として競売でも承継される

１　競売対象物件の賃借人は退去する義務があるが，明渡猶予が与えられる

（１）対抗要件で買受人が優先→明渡請求が認められる

所有権は物権としての性質として賃貸借よりも優先されます。
例外として，賃貸借に対抗力があると，逆転して賃貸借が優先となります。
ここで，賃貸借が買受人が負担する権利に該当しない，ということは，賃貸借が対抗力なし→原則どおりに所有権が優先ということです。
詳しくはこちら｜所有権と賃借権の対抗関係｜対抗要件取得時期が早い方が優先｜典型事例の整理
所有権の方が対抗要件で優先される場合は，所有権に基づく明渡請求ができる，というのが原則です。

（２）明渡猶予期間が適用される

しかし，一定の期間は明渡猶予期間として保護が与えられています（民法３９５条）。
結局，代金納付日（＝所有権移転時期）から６か月間，は，明渡の請求が認められないことになります。
要は，引渡命令の発令がされない，ということです。

（３）平成１６年の民法改正前は短期賃貸借という制度であったが廃止された

『明渡猶予制度』が作られる前は『短期賃貸借』という別の『賃貸借保護ルール』がありました。
保護が強すぎるという不合理があったので廃止されるに至りました。
事情によっては，現在でも短期賃貸借が適用されることがあります。
注意が必要です（後記『７』）。

２　法人と個人が同一の場合は，賃借人ではない明渡猶予の対象外となる

（１）法人格否認の法理が適用されると賃借人とは扱われない

占有者が賃借人の場合は，原則として，明渡猶予の適用対象となります。
ただし，実質的に法人と個人が同一という場合は，法人と個人をイコールと考える，という理論があります。
これを法人格否認と言います。
これに該当すると，同一人が賃貸借契約をした→無意味→賃貸借契約は否定される，ということになります。
結局，占有権原のない占有者となります。
明渡請求が認められるということになります。

（２）個別的事情により法人格否認の法理の該当性が判断される

法人格否認が認められるのは，多くの事情から，法人と個人が同一と言えるような状況である場合です。
法人格否認により引渡命令が認められた裁判例では，会社の規模，取締役会の構成とその非活動的状況，代表者個人の財産の流用の経緯等から，法人格が形骸にすぎないと認定しています。
※東京高裁昭和６１年７月２日

３　所有者（法人）の代表者個人の賃借は否定→明渡猶予の対象外となりやすい

元々法人というのは，物理的なカラダはありません。
代表者が法人のカラダの代わり，という考え方がとられています（法人実在説など）。
そこで，本事例のように，法人から代表者個人が賃借というケースでは，代表者の占有は，あくまでも法人の機関としての占有と解釈される可能性が高いでしょう。
この解釈を前提にすると，占有している者は賃借人ではなく，旧所有者自身ということになります。
そうすると，明渡猶予の適用はされない，という結論になります。

４　明渡猶予期間中は建物の使用対価請求が認められる

常識的に考えて，他人の建物に，タダで住む，というのは不合理です。
その一方で，買受人（＝新所有者）と占有者の間には賃貸借契約はありません。
賃料（家賃）を請求するというのも成り立ちません。
そこで，建物の使用対価を不当利得として請求することになります（民法７０３条）。

５　明渡猶予期間中の建物使用対価の相場は従前の賃料額となる

一般的な建物使用対価＝賃料相当額の考え方は多くの理論があります。
突き詰めると，不動産鑑定評価基準を用いて，不動産鑑定士が評価する公平な金額，ということになります。
この評価基準には，新規賃料や継続賃料の算定方法の基準があります。
ただ，明渡猶予期間中の使用対価の場合，直前まで賃貸借が続いていたという特殊性があります。
一般的には，使用対価の額は従前の賃料額とイコールと考えることが多いです。

６　明渡猶予期間中の使用対価不払い→催告→”明渡請求可能になる

（１）明渡猶予期間中の使用対価滞納の際は，まず催告をする

明渡猶予期間中，居住者は買受人（新所有者）に使用対価を払わなくてはなりません。
この使用対価を１か月分以上支払わない場合，買受人は催告すると良いでしょう。
具体的には，次のような通知のことです。

日数は，３～５日程度を設定すれば良いでしょう。
ある意味最後通告です。

（２）催告に応じない場合，明渡猶予が適用されなくなる

催告後にも使用対価を支払わない場合は，明渡猶予期間という保護が外れます。
要するに，明渡請求が可能，となります。
なお，この明渡猶予期間は賃貸借などの契約ではないです。
契約ならば解除という終わり方が通常です。
明渡猶予期間は，元々契約がないので，終わる時点で，何かネーミングの付いたアクションは存在しないのです。
単に『明渡請求できるようになる』というだけです。
条文上は引渡命令の申立ができる，という規定です（民法３９５条２項）。

７　平成１６年４月１日以前スタートの建物賃貸借→短期賃貸借として競売でも承継される

平成１６年の民法改正（施行）よりも前は『短期賃貸借』という制度がありました。
抵当権の登記より後の賃貸借契約でも『優先』とする制度です。
現在でも短期賃貸借が適用される場合もあります。

仮に，『短期賃貸借』が期間３年であり，１年経過時点で競売された場合，あと２年は賃貸借が存続します。
その後の法定更新もあるので，短期賃貸借は延々と占有が続くという結果になります。
競売がスムーズに進まないという弊害から，平成１５年の民法改正の際，短期賃貸借の制度が廃止されることになりました。
その代わりに明渡猶予の制度が導入されたのです。
６か月の明渡猶予でも，以前の短期賃貸借よりは，確実に明渡が認められるという点で，買受人に有利です。
ところで，改正前に締結された『短期賃貸借』であれば，更新後もこの制度が適用されます。
そこで，スタート（建物賃貸借であれば入居）が平成１６年４月１日よりも前か後か，が非常に重要になります。