【持分譲渡権限付与の裁判における3段階の金銭の動き(供託・売却・対価請求)】

1 持分譲渡権限付与の裁判における3段階の金銭の動き(供託・売却・対価請求)

令和3年の民法改正で、所在等不明の共有者Aがいる場合、他の共有者BがAの共有持分も含めて第三者に不動産を売却することができる裁判の制度が作られました。
詳しくはこちら|所在等不明共有者の不動産の共有持分譲渡権限付与手続(令和3年改正)
とても画期的で、状況によってはとても役立つのですが、金銭の動きが少し複雑です。本記事では、持分譲渡権限付与の裁判に関して生じる、3段階の金銭の動きを説明します。

2 3段階の金銭の動きの整理

まず、民法の規定では、無断で共有持分を売却されてしまった共有者Aは、売却したBに対して対価を請求できることになっています。すでに売却された後にAが気づく、という状況が想定されますので、これが最終の第3段階です。
では、Aから請求されるまではBは支払わなくてよいかというとそうではありません。最初の持分譲渡権限付与の裁判の手続の中で、Aに支払うことになるであろう金額をあらかじめ、供託する(法務局に預ける)ことになっているのです。この供託が第1段階です。
ところで、Bは裁判所から「Aの持分を売却してよい」という権限の付与を受けた後に、実際に第三者に不動産の所有権全体を売却します。Bは、B持分だけでなくA持分の対価も得る(買主から受け取る)ことになります。この売却代金のやりとりが第2段階というわけです。
この後、3つの金銭の動きについて、違いがあることを説明しますが、この流れ(3つの段階)をよく押さえておいてください。

3段階の金銭の動きの整理

あ 要点

持分譲渡権限付与の手続(裁判)では、金銭の動きが3つ登場する
それぞれ、タイミング(時点)金額が異なる(一致するとは限らない)

い 第1段階=供託

持分譲渡権限付与の裁判の中で、裁判所が供託金額を定めた上で供託命令を出す
裁判所は不動産全体の評価額を算定した上で、持分割合を乗じて供託金額を定める
供託をしないと(持分譲渡権限付与の)決定はなされない

う 第2段階=不動産全体の売却(譲渡)

(所在等不明共有者を除いた)共有者全員が売主となって、第三者に不動産の所有権全体を売却(譲渡)する
売買代金額は、時価と近いはずだが、売主・買主の意向によって大きくぶれることもある

え 第3段階=対価請求

仮に、所在等不明共有者Aが現れた場合、Aが売却した者(持分譲渡権限付与の裁判の申立人)に対して対価を請求する
金額は、不動産の時価に持分割合を乗じた金額となる

お 3つの金額の相違

第1〜第3段階の3つの金額は、一致することが理想であるが、一致しない(差額が生じる)こともある
たとえば、供託金額(第1段階)とは異なる金額で売却(第2段階)をすることも可能である
対価請求(第3段階)の訴訟において、供託金額(第1段階)とは異なる金額が認められることもあり得る

3 共有減価→なし(前提・概要)

ところで、供託(第1段階)や対価請求(第3段階)は、Aの持分の価値がベースになるので、共有減価すべきかどうか、という問題があります。これについては、所有権全体として売却する(共有減価なし・第2段階)という理由で、否定する方向となっています。
詳しくはこちら|所在等不明共有者の不動産の共有持分譲渡権限付与手続(令和3年改正)
共有減価の有無については、第1〜第3段階で違いが出ません。

4 売却金額(第2段階)と供託・対価請求(第1・3段階)の差額発生

持分譲渡権限付与の裁判は、文字どおり、申立人Bに譲渡(売却)の権限を与えるものです。ここで、誰に、であるとかいくらで(売却金額)を指定するわけではありません。
つまり、誰にいくらで売却するのかはA以外の共有者で自由に決められます。無償で譲渡(売却ではなく贈与)することも可能です。
売却金額が自由ということは、供託(第1段階)や対価請求(第3段階)の金額と一致しない(一致させなくてよい)ということを意味します。

売却金額(第2段階)と供託・対価請求(第1・3段階)の差額発生

なお、権限を取得した共有者が、不動産を低廉な金額や無償で第三者に譲渡することも不可能ではないが、この場合でも、所在不明共有者は、権限を取得した共有者に対し、不動産の時価相当額を所在不明共有者の持分に応じて按分して得た額の支払を請求することができるし、共有者がこの権限を取得しようとする際には、その額として相当と認められる金額をあらかじめ供託しなければならない。
※法務省民事局参事官室・民事第二課『民法・不動産登記法(所有者不明土地関係)等の改正に関する中間試案の補足説明』2020年1月p38、39

5 供託金額(第1段階)と対価請求(第3段階)の差額発生

持分譲渡権限付与の裁判の中で裁判所が定める供託金額(第1段階)は、Aの対価請求(第3段階)の金額である、不動産の評価額×持分割合になるように狙って金額を算定することになります。しかし、供託金額を定める審理は対立構造ではない非訟という簡易なものであり、ある意味荒く金額を出すものです。一致するとは限りません。法務省の資料の中でもこのことが指摘されています。
供託と対価請求の金額が異なった場合は、Aは、供託金を受け取った上で、不足分(差額)をBに請求することになります。最終的には訴訟の中で裁判所が時価(対価の金額)を判断することになります。

供託金額(第1段階)と対価請求(第3段階)の差額発生

供託額(=裁判所による供託命令の金額)と時価相当額×持分割合が一致するとは限らない
仮に、供託額が「時価相当額×持分割合」より低い場合には、差額の請求をすることができる
実際の第三者への売却価格が(不動産全体の)「時価相当額」と一致するわけではない
※「令和3年民法・不動産登記法改正、相続土地国庫帰属法のポイント(令和5年5月版)」法務省民事局2023年p38

6 供託金額(第1段階)と売却金額(第2段階)を一致させる方向性

ところで、供託金額を定める時点(持分譲渡権限付与の申立があった時点)で、すでに売却先や売却の条件(代金含む)がある程度決まっている、ということが多いと想定されます。
それであれば、供託金額(第1段階)は、予定される売却金額(第2段階)を元に算定すればよいのではないか、という発想もあります。売却金額(予定額)が、特殊事情を反映したものであれば別ですが、そうでなければ合理的だと思えます。

供託金額(第1段階)と売却金額(第2段階)を一致させる方向性

あ 部会資料56

(注・供託金額の算定について)
・・・所在等不明共有者の持分の譲渡における供託においても問題となるが、これまでの会議においては、この譲渡においては、第三者への売却見込額も斟酌すべきとの意見があったところである。
※法制審議会民法・不動産登記法部会第24回会議(令和3年1月12日)『部会資料56』p13

い 第17回会議議事録

○今川委員
・・・
そして理屈上は、裁判所が相当であると判断した金額と全然違う金額で共有者が売却するということもあり得るとは思いますが、第3の②のように、所在不明共有者がもし出てきた場合に、時価相当額を請求するということになっていますので、裁判所とすると、信用力ということも考えると、実務上は裁判所が相当な額として認めたものと、実際の価格が全然違いましたということは、できる限りないようにするのではないかということもあって、この時価というのを判断するのって非常に難しいので、実際幾らで売却するということが、もし予定として決まっているのなら、その額は、非常に大きなファクターになると思ったので、申し上げました。
※『法制審議会 民法・不動産登記法部会 第17回会議(令和2年8月25日)議事録』p38

7 売却金額(第2段階)と対価請求(第3段階)を一致させる発想

実際に売却が終わってから、共有者Aが現れて、すでに売却されていることを知って対価請求をする、という状況を想定しましょう。ごく単純に考えると、Aとしては、Bが買主から受け取った金額のうち自分の共有持分割合相当額を受け取ることになります。もちろん、意図的に低廉に売却したら、Aは不満ですので、適正な評価額をもらうべきです。つまり差額はBが負担することになります。
逆に、うまくその不動産を急いで買いたい買主がみつかって、相場より高く売れた(買い急ぎ)場合はどうでしょうか。BはAに時価だけ支払えばよいので、差額分がもうかったことになります。この点、高く売れたのだったら、その高い金額時価なんだ、と考えると、差額は生じません。法改正の議論の中では、このようなもうけは許さないというような発言もなされていましたが、理論的に成り立つとは言い切れないと思います。

売却金額(第2段階)と対価請求(第3段階)を一致させる発想

○道垣内委員
1点だけ申し上げますと、仮に時価が1億であっても、うまい具合に2億で売れたら、その所在等不明共有者は、2億を基準とした額がもらえると思うのですね。
決して時価相当額で1億を基準とした額になるわけではないと思います。
そうすると、時価相当額が、処分時の時価相当額といえば、それはそれでもいいのかもしれませんが、裁判が効力を生じたときというふうなのを基準値にすると、どうなのかなという気がしますので、引き続き御検討いただければと思います。
※『法制審議会 民法・不動産登記法部会 第17回会議(令和2年8月25日)議事録』p40

8 供託金の立替問題の対策→抵当権設定

ここで、持分譲渡権限付与の裁判の申立人の立場になってみましょう。まず、供託命令(第1段階)の時に、所在不明共有者Aの持分の価値に相当する金額を供託しなくてはなりません。数千万円となることも十分ありえます。その後、売却が済んだ時(正確には残金決済の時)(第2段階)にAの持分に相当する代金を受け取ります。
つまり、第1段階と第2段階の間は立て替える(資金を調達する)必要があるのです。この立替問題を乗り越える手段の1つとして、売買代金の(残金)決済の前に、買主から前借りしておくことも考えられます。もちろん買主としては大きなリスクを負うので、担保を提供することをセットにすることでバランスをとります。
具体的には、買主が手付金として一定額を支払い、(A以外の共有持分に)抵当権を設定する、というような方法です。

供託金の立替問題の対策→抵当権設定

神谷
それから、所在等不明共有者の持分譲渡権限付与のほうは、場合によっては仲介業者と協議し、手付金の額を通常よりも多めに設定してもらう必要が生じることもありそうです。
というのも、所在等不明共有者の持分譲渡権限付与の手続は売却先が決定しているとはいえ、一定額の供託をした後に決定がなされるのは所在等不明共有者の持分取得の場合と異なりません。
そうすると、申立人となる共有者に金銭的な余裕があればよいのですが、そうでない場合、手付金を供託金の原資とせざるを得ない場合もあると思います。
通常は売買代金の1割程度を手付金とすることが多いと思いますが、所在等不明共有者の持分割合が多い場合には供託金に不足が生じることもあり得るため、仲介業者を通じて買主に手付金の増額への理解を求めなければならないような場面も生じるのではないかと考えます。
中里
そのようなときには、手付金返還債権を被担保債権として売買物件に抵当権の設定をするなど、あわせて手付金の保全策を提案する必要がありそうです。
漫然と決済を処理するだけでなく、さまざまな可能性やリスク保全策を企画提案していくことが、今後の司法書士には求められることになるでしょう。
※中里功ほか著『所有者不明土地解消・活用のレシピ』民事法研究会2023年p46

9 持分「取得」裁判への切り替えによる「立替」金額の抑制

前述の立替問題を回避はできないけれど、手段を工夫することで立て替える金額を低く済ます、という方法もあります。
それは、持分取得裁判を使って、まずは、Aの持分をBが取得するのです。このように共有持分を集約してから第三者に売却する、という方法をとります。
持分取得裁判でも供託は避けられません。立替から解放されません。ただ、持分取得裁判の供託金額は、単独所有が実現する場合でなければ、共有減価(2〜3割が目安)がなされることが想定されています。
詳しくはこちら|「共有持分の対価」の算定(評価)における共有減価の有無(各種手続横断)
立て替える金額を低く抑えることができますし、その後の第三者への売却では2か月のタイムリミットがないので、買主から足元を見られるということも避けられます。
このようにAの持分をいったんBが買ってから第三者に売る方法と、A・B(と他の共有者)の持分をまとめて第三者に売る方法で、Aが受け取る金額(Bが負担する金額)が違ってきます。実は、このようにやり方(順序)によって金額が違うのは問題ではないか、ということはすでに法改正の議論の中でも出ていた話しではあります。
詳しくはこちら|所在等不明共有者の不動産の共有持分取得手続(令和3年改正)

持分「取得」裁判への切り替えによる「立替」金額の抑制

倉田
そうすると、所在等不明共有者の持分取得の場合よりも所在等不明共有者の持分譲渡権限付与の場合の方が、供託額は高額になる可能性があるということですね。
・・・
中里
売却先が決まっている事案であっても、あえて所在等不明共有者の持分取得の裁判を選択し、その後に売買契約を締結する方法も選択肢の一つとして検討しなければならないわけですね。
ますますプランニング能力が求められることなりそうです。
※中里功ほか著『所有者不明土地解消・活用のレシピ』民事法研究会2023年p45

本記事では、持分譲渡権限付与の裁判における3段階の金銭の動きについて説明しました。
実際には、個別的な事情によって、法的判断や最適な対応方法は違ってきます。
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