【賃貸借契約の更新における旧法／新法の適用（賃借人・連帯保証人）】

１　賃貸借契約の更新における旧法／新法の適用（賃借人・連帯保証人）

平成２９年の民法改正で，保証人に関するルールが変更されました。施行日である令和２年（２０２０年）４月１日より後に契約が締結された場合は改正後（新法）のルールが適用されます。
ここで問題となるのが，施行日より前から続いている賃貸借が，施行日後に更新された，というケースです。実は，更新の内容によって結論が違います。
本記事では，賃貸借契約の更新があった時に賃借人や（連帯）保証人に適用されるのは改正前（旧法）と改正後（新法）のどちらか，という問題について説明します。

２　平成２９年改正後の保証人に関する主な条文

平成２９年改正で，保証人に関するルールが大きく変わりました。どう変わったのか，ということを押さえておきます。
まず，保証契約は書面として調印することが必要となりました。これについては，昔から建物賃貸借契約書などに保証人がサインするのが通常であったので，実質的な変化はないでしょう。
次に，保証人が個人である場合は，「極度額」を定めることが必要となりました。極度額を定めないと無効になってしまうのです。改正前の実際の賃貸借契約書に，保証の極度額が記載されているということは普通ありませんでした。これは大きな変化です。

３　賃貸借の更新と改正前／後の適用（まとめ）

この問題について，最初に，結論のまとめを示してしまいます。賃借人，保証人に，どちらが適用されるのか，という結論を記載しました。これは一般的な見解による結論です。実際の事案で，違う解釈となる可能性も一応ありえます。
詳しい説明は以下，順に説明します。

４　合意更新の場合（改正後）

最初に，賃借人に適用される規定が改正前，後のどちらか，ということを説明します。連帯保証人についてはその後で説明します。
令和２年（２０２０年）４月１日以降に賃貸借契約の合意更新がなされた場合，賃借人には改正後の規定が適用になります。合意更新というのは通常，賃貸人と賃借人が更新契約書に調印するもののことです。

５　民法上の更新推定の場合（改正後・参考）

民法には，賃貸借の更新推定の規定があります。これは推定なので，黙示の合意があることを前提とした規定であるといえます。そこで，合意更新と同じように，令和２年（２０２０年）４月１日以降の更新推定のケースは，改正後の規定が適用されます。ただし，後述しますが，建物賃貸借や借地（建物所有目的の土地賃貸借）にはこの更新推定は適用されません。

６　借地借家法の法定更新の場合（改正前）

借地借家法が適用される賃貸借，つまり建物賃貸借と建物所有目的の土地賃貸借は，借地借家法の法定更新の規定が適用されます。これと重複する規定である，民法の更新推定の規定は適用されません。
借地借家法の法定更新では，当事者（賃貸人や賃借人）が（黙示も含めて）新たな合意をしたわけではありません。そこで，令和２年（２０２０年）４月１日以降に法定更新があったとしても，改正後の規定は適用されず，改正前の規定が適用される状態が維持されることになります。

７　自動更新の場合（改正後）

賃貸借契約書の中で自動更新のルールが設定されていることもよくあります。当事者（賃貸人と賃借人）が何もしなくても更新されるという意味では，法定更新と同じです。では，令和２年（２０２０年）４月１日以降に自動更新がなされたケースでは，法定更新と同じように改正前の規定が適用されるのでしょうか。結論はそうなりません。
自動更新の具体的な条項にはいろいろな文言のものがありますが，要するに当事者が契約を終了させない場合に更新されるというものです。
詳しくはこちら｜建物賃貸借の法定更新の際の更新料支払義務（更新料条項の解釈）
当事者が終了させないという判断が介在しているともいえます。そこで，賃貸人と賃借人の意思が一致した（合意した）とも受け取れます。そのため，令和２年（２０２０年）４月１日以降の自動更新には改正後の規定が適用されると考えられます。
法定更新は元となるルールは法律であって，当事者が決めたわけではありません。自動更新は元となるルールは賃貸借契約の条項であり，当事者が決めた（合意した）ものです。この違いが結果の違いとして現れているということができるでしょう。

８　「期間」の更新の場合

以上では，賃貸借契約の更新について説明しました。これと少しだけ違うものとして，期間の更新というものがあります。民法の平成２９年改正で条文としても新たに登場しています。
とはいっても，実際には賃貸借契約の更新でも期間の更新でも根本的な違いがあるわけではありません。そこで，改正前と改正後のどちらの規定が適用されるか，という問題については，どちらの更新でも同じ扱いとなると考えられています。

９　合意更新における保証人への適用

以上の説明は，賃借人に適用される規定が改正前，改正後のいずれか，というものでした。
ここから，（連帯）保証人に適用される規定についての説明に入ります。
まず，賃貸人と賃借人が合意更新をする状況を想定します。この場合，賃貸人・賃借人に加えて保証人も調印する方式と保証人は調印しない方式のふたつのタイプに分けられます。
保証人が調印しない方式では，保証契約については新たに締結したことになりません。令和２年（２０２０年）４月１日以降に合意更新がなされたケースでも，保証人については改正前の規定が適用される状態が維持されます。なお，平成９年判例で，賃貸借契約の保証人は更新に関与していない場合でも，賃貸借契約が続く限り，保証契約も続くことになっています。
合意更新の際，保証人が調印する方式では，保証契約を新たに締結したことになるので，保証人については（も）改正後の規定が適用されることになります。

１０　法定更新における保証人への適用

次に，賃貸借契約が令和２年（２０２０年）４月１日以降に法定更新されたケースでは，保証人はどうなるでしょうか。保証人は新たな保証契約をしているわけではないので，改正前の規定が適用される状態が維持されます。

１１　連帯保証人への通知という対応方法と文面サンプル

連帯保証人に改正後の規定が適用される場合，賃貸人としては，極度額について連帯保証人と交渉して，一定の金額を了解してもらう必要が出てきます。改正前の規定が適用されるままであれば，そのような手間はかからず，また，保証の金額（極度額）の制限はないままとなります。
そして，保証人に改正前の規定が適用されるようにするためには，以上の説明でお分かりのように，保証人に調印させない（関与させない）方法をとればよいのです。
ただ一方で，保証人と連絡をとっていない状況が長期化すると，保証人が賃貸借契約の保証人となっていることを忘れるということがあり得ます。もちろんそれで保証契約が無効になることはありませんが，知らせておくことで，実際に保証人に請求することになった時に，不満を持たれることを回避でき，スムーズに回収が進むことにつながります。保証人への送る通知（手紙）の文面のサンプルを紹介しておきます。

本記事では，令和２年（２０２０年）４月１日以降の賃貸借契約の更新の際，賃借人や連帯保証人には改正前（旧法）と改正後（新法）のどちらが適用されるのか，という問題を説明しました。
実際には，個別的な事情によって，法的判断や最適な対応方法は違ってきます。
実際に賃貸借契約や連帯保証に関する問題に直面されている方は，みずほ中央法律事務所の弁護士による法律相談をご利用くださることをお勧めします。