【建物賃貸借の保証人（責任・契約更新・特別解約権・家賃保証会社）】

１　建物賃貸借の保証人（責任・契約更新・特別解約権・家賃保証会社）

建物の賃貸借では，通常，連帯保証人が必要となります。本記事では，（連帯）保証人が負う責任や契約更新との関係など，保証人の法的扱いを全体的に説明します。

２　連帯保証人の負担の主な内容

賃借人が家賃を支払わない（支払えない）場合，賃貸人（オーナー）は困ります。そのような時に，代わりに家賃を支払う，というのが連帯保証人の基本的な構造です。
連帯保証人が負う責任（保証債務）の内容を整理すると，家賃（賃料），管理費だけでなく，更新料，原状回復費用，遅延損害金など，本来賃借人が支払うべき金銭すべてが対象となっています。

３　建物賃貸借更新後の保証人の責任（平成９年判例）

賃貸借契約を締結する局面で，連帯保証人が契約書に調印（サイン・押印）することになります。その後，２，３年ごとに契約更新がありますが，更新の契約書に連帯保証人は調印しないことが多いです。
では，連帯保証人が負う責任（保証債務）は，更新後まで続くのか，という問題があります。この点，民法６１９条２項は，敷金以外の担保は更新後には続かない（消滅する）と規定しています。
では，人的担保である保証債務も消滅するのでは，という発想がでてきます。しかし，平成９年判例が，長期間更新が続いても，保証人の責任は続くと判断しています。

４　定期借家・借地の保証への適用（参考・否定）

連帯保証人の責任が更新後も続く，というのは通常の建物賃貸借（普通借家）が前提です。定期借家では文字どおり期間が定まっていて更新がないので，仮に再契約があったとしても，再契約後まで保証債務が続くことにはなりません。
保証債務を継続させたい場合は，再契約の契約書にも連帯保証人の調印をもらう必要があります。

５　更新後に保証人の責任が否定される状況

前述のように，一般的な建物賃貸借では，更新後にも連帯保証人の責任が継続するのが原則です。しかし例外もあります。
例外的に更新後に保証債務が継続しないことになる事情にはいろいろなものがありますが，明確な（確実に判断できる）基準というものはありません。
たとえば，家賃の滞納が膨れ上がっているのに賃貸人が解除もせず，また連帯保証人に知らせていなかった，というようなケースでは，連帯保証人にとって不意打ちになるので，更新後の滞納については連帯保証人に支払義務はないということになることがあります。

６　平成２９年改正民法による保証への影響（概要）

ところで，（連帯）保証のルールは，平成２９年の民法改正で大きく変わりました。特に極度額を定める必要があることになったのは重要です。
令和２年（２０２０年）４月１日以降の契約で連帯保証人が負う債務の極度額が定められていないと保証契約自体が無効となります。
では，それ以前から続いている賃貸借契約が，令和２年（２０２０年）４月１日以降に更新となった場合は，連帯保証人はどのように扱われるでしょうか。これは，更新の仕方によって違ってきます。このことは別の記事で説明しています。
詳しくはこちら｜賃貸借契約の更新における旧法／新法の適用（賃借人・連帯保証人）

７　保証人による特別解約権

（連帯）保証人の立場からすると，家賃の滞納が続いている場合，自身が負う債務が増え続ける（払い続ける必要がある）ことになります。
この点，賃貸借契約を解約（解除）すれば，それ以上滞納が増えないことになります。しかし，保証人は，賃貸借契約の当事者ではないので，解約はできないのが原則です。
これについて，保証人の負担が異様に大きくなっているようなケースで，例外的に保証人による解約が認めた裁判例があります。正確には，解約できる基準が示されました。ただ，当該事案では，預託していた保証金が多額だったので，保証人の支払義務（滞納額が保証金を超過した分）は賃料１か月分程度でした。そこで，保証人の責任が著しく増大とはいえないと判断され，保証人による解約は認められていません。

８　建物賃貸借の保証人になる者の典型例

ところで実際に，建物の賃貸借契約で（連帯）保証人となるのはどのような人でしょうか。
賃借人の家族（近親者）や，同じ職場の人が求められることが多いです。最近は，そのような個人ではなく，家賃保証会社に保証人になってもらう，というケースも多いです。

９　家賃保証業務に関する法規制

前述のように，建物賃貸借の業界では，家賃保証会社による家賃保証サービスが普及しています。家賃が滞納となった場合，家賃保証会社が代わりに賃貸人に支払い，その後，家賃保証会社が賃借人に請求（求償）します。つまり取り立てるのです。
この点，金融業の場合は貸金業法が適用され，取り立てについては厳しいルールが課せられています。家や職場への訪問や早朝，深夜の取り立てが禁止される，というようなルールです。
しかし，家賃保証サービスには貸金業法は適用されず，それ以外にこのサービスを規制する法令は今のところありません。
結局，家賃保証会社は公的審査がなされていないということです。利用する際は信用できる家賃保証会社かどうかを確認した方がよいでしょう。しっかりした仲介業者が紹介する事業者は安心できます。この点たとえば，成約だけを優先させて，審査の甘い家賃保証会社を紹介する（その後家賃滞納などのトラブルが起きやすい）仲介業者もある，という指摘もあります。

本記事では，建物賃貸借の保証人の法的扱いについて全体的に説明しました。
実際には，個別的な事情によって，法的判断や最適な対応方法は違ってきます。
実際に，賃貸借や連帯保証人に関する問題に直面されている方は，みずほ中央法律事務所の弁護士による法律相談をご利用くださることをお勧めします。