1 定期借家における解約権留保特約(普通借家との比較)
2 定期借家における法律上の中途解約権(概要)
3 普通借家の解約権留保特約の有効性と解約予告期間(前提・概要)
4 定期借家の賃貸人の解約権留保特約の有効性(学説)
5 定期借家の賃貸人の解約権留保特約の有効性(裁判例)
6 解約権留保特約の解約申入期間
7 解約留保権特約についての普通借家・定期借家の比較

1 定期借家における解約権留保特約(普通借家との比較)

普通借家では,2年や3年といった期間の定めがあれば,期間中に一方の都合で解約することはできないのが原則です。ただし,解約を認める特約(解約権留保特約)があれば解約申入が可能です。
詳しくはこちら|建物賃貸借の中途解約と解約予告期間(解約権留保特約)
では,定期借家の場合はどうでしょうか。これについては,効力(有効性)についていくつかの見解があります。
本記事では,定期借家の中途解約(解約権留保特約)について,普通借家と比較しつつ説明します。

2 定期借家における法律上の中途解約権(概要)

定期借家については,普通借家とは違って,借地借家法の規定として,期間の途中で解約する方法があります。賃借人が居住する必要がなくなるような一定の事情が生じた場合に,賃借人による解約を認めるというものです。これについては別の記事で説明しています。
詳しくはこちら|定期借家における賃借人からの中途解約権
以下,この法律上の中途解約権ではなく,解約を認める特約がある場合の扱いについて説明します。

3 普通借家の解約権留保特約の有効性と解約予告期間(前提・概要)

期間の途中で解約することを認める特約を,解約権留保特約といいます。
定期借家における解約権留保特約の説明をする前に,普通借家の場合にどうなるか,を押さえておきます。
賃借人による解約を認める特約は問題ありませんが,賃貸人による解約を認めるものは,借地人保護に反するともいえるので,解釈の問題があります。
現在では,一般的に,特約は有効としつつ,解約のためには正当事由が必要であると解釈されています。

普通借家の解約権留保特約の有効性と解約予告期間(前提・概要)

あ 賃借人の解約権留保特約

(普通借家において)
賃借人による解約申入を認める解約権留保特約は有効である
解約予告期間の設定に制限はない

い 賃貸人の解約権留保特約

賃貸人による解約申入を認める解約権留保特約は有効である
解約のためには正当事由が必要となる
解約予告期間は最低6か月が必要である
詳しくはこちら|建物賃貸借の中途解約と解約予告期間(解約権留保特約)

4 定期借家の賃貸人の解約権留保特約の有効性(学説)

前述のように,普通借家の解約権留保特約の解釈は概ね固まっていますが,定期借家の場合には見解が分かれています。
借地借家法の条文は,定期借家には正当事由制度を排除した,と読み取ると,解約に関しては制限しないことになるので,解約ができる特約(解約権留保特約)は自由に設定できる(有効),ということになります。
一方,定期借家の条文が排除(を可能に)しているのは法定更新だけであって,解約を制限することは排除されていないという読み方もあります。この見解では,中途解約が認められているのは借地借家法38条5項(法定中途解約権)だけであり,それ以外は否定されていると考えます。借地借家法38条5項では賃貸人による中途解約は一切認めていないので,賃貸人が解約できる特約は無効であるということになります。なお,(賃貸人が解約できる特約が有効である場合には)正当事由が必要であるという指摘もあります。

定期借家の賃貸人の解約権留保特約の有効性(学説)

あ 単純有効説(忠実な条文読み取り)

ア 解釈の基本部分 本条(注・借地借家法38条)1項の文言上,「30条の規定にかかわらず」と定めることで,本法26条および28条の規定が適用されないことが明確化されているから定期借家契約においては賃貸人からの解約権の行使正当事由が要求されることはない
そして民法618条によれば,当事者が賃貸借の期間を定めた場合であっても,その一方または双方がその期間内に解約をする権利を留保した場合には,同法617条を準用することになる。
同法617条によれば,当事者の解約申入れにより,建物賃貸借は解約申入れから3カ月の経過によって終了する。
すると,定期借家契約の場合については民法618条および同617条により,賃貸人からの期間内の解約権を定めたときは,解約申入れにより3カ月で終了すると解することになる。
よって,賃貸人と賃借人が真に自由な意思によって合意した以上,その合意通りの効力が認められるものと解さざるを得ない
イ 一般条項による救済 もっとも,賃貸人からの中途解約を認める特約は,賃借人に不利な面があることは否めない。
例えば,あまりに猶予期間を短くする特約(解約申入れから1週間で終了する等)は消費者契約法10条によって無効となる可能性がある。
また,「賃貸人から中途解約を申し入れることはない」等と申し向けて契約したにもかかわらず,契約期間中に賃貸人が中途解約を申し入れた場合には,禁反言に該当し,信義則上,中途解約による明渡しが制限されることもあり得よう。
※吉田修平稿『新基本法コンメンタール 借地借家法 第2版』日本評論社2019年p243

い 正当事由必要(有効)説

定期建物賃貸借契約においても,期間内解約の特約を定めることが禁止される理由はなく,期間内解約の特約を設けることができる。
もっとも賃貸人からの解約については,これを有効とみるにしても正当事由を必要とすることは,普通建物賃貸借と同様である。
※渡辺晋著『建物賃貸借 改訂版』大成出版社2019年p681

う 無効説

中途解約権留保特約を有効と認め,本条(注・借地借家法38条)1項によって30条の適用が排除されているから,賃貸人に正当事由が具備されていなくても中途解約権を行使でき解約申入れが賃借人に到達した時から3カ月が経過すると賃貸借は終了するとする見解もある。
しかし,本条1項は,「第30条の規定にかかわらず,契約の更新がないこととする旨を定めることができる。」と規定している。
すなわち,期間の定めがあって,期間が満了したときは,賃貸人側の正当事由具備の有無を問わず,期間満了によって賃貸借が終了する旨を定めているだけであって,中途解約権行使の場合についてまでは規定していない
むしろ,本項(注・借地借家法38条6項)によって,賃貸人の中途解約権留保特約は賃借人に不利な本項に反する特約として無効と解すべきである。
※藤井俊二稿/稲本洋之助ほか編『コンメンタール 借地借家法 第4版』日本評論社2019年p328,329

5 定期借家の賃貸人の解約権留保特約の有効性(裁判例)

以上のように,真っ向から2つの見解が対立している解釈(論点)ですが,これについて,無効であると判断した裁判例があります。この裁判例の内容は,前述の否定する見解(学説)と結論は同じですが,理由は一致していません(否定する根拠を借地借家法30条としているところ)。
いずれにしても,理由が不十分であるという批判があります。
いずれにしても,統一的な見解はないということです。

定期借家の賃貸人の解約権留保特約の有効性(裁判例)

あ 裁判例引用

定期建物賃貸借契約である本件契約において,賃貸人に中途解約権の留保を認める旨の特約を付しても,その特約は無効と解される(借地借家法30条)。
※東京地判平成25年8月20日

い 評釈

この判決では,特約を無効とした理由が,定期建物賃貸借の特殊性に基づくのか,あるいは一般に期間の定めのある建物賃貸借において賃貸人の中途解約権留保が無効なのかなどが何ら論じられておらず,考え方が不明である。
※渡辺晋著『建物賃貸借 改訂版』大成出版社2019年p680

6 解約権留保特約の解約申入期間

解約権留保特約に関しては,解約申入期間についてのルールがあります。これについても普通借家と定期借家では内容が異なります。
普通借家で賃貸人からの(解約留保権特約の)解約申入期間は最低でも6か月となります。
普通借家の場合は,賃借人からの解約申入期間の制限はありません。決めていない場合には3か月となります。
賃借人からの解約申入期間は,普通借家と定期借家で共通して,制限はありません。決めていない場合には3か月となります。

解約権留保特約の解約申入期間

あ 普通借家における解約申入期間(参考)

期間の定めのない普通借家において
賃貸人による解約申入から6か月後に契約は終了する
※借地借家法27条1項
賃借人による解約申入については『い』と同様である
詳しくはこちら|建物賃貸借の中途解約と解約予告期間(解約権留保特約)

い 定期借家における解約申入期間

『あ』の規定(借地借家法27条)は期間の定めがない契約に適用される
→定期借家には適用がない
賃貸人・賃借人のいずれによる解約についても
解約申入期間の合意があればそれが適用される
解約申入期間についての合意がない場合
→解約申入期間は3か月となる
※民法617条
※田山輝明ほか編『新基本法コンメンタール 借地借家法』日本評論社2014年p233

7 解約留保権特約についての普通借家・定期借家の比較

以上のように,解約権留保特約に関しては,普通借家と定期借家での扱いが複雑です。
そこで,一般的な見解を前提として,違いが分かるようにまとめておきます。

解約留保権特約についての普通借家・定期借家の比較

分類 賃貸人による解約 賃借人による解約
普通借家 正当事由必要・最低6か月 正当事由不要・期間制限なし(合意がなければ3か月)
定期借家 正当事由不要・期間制限なし(合意がなければ3か月) 正当事由不要・期間制限なし(合意がなければ3か月)

※一般的な見解であり,他の見解もあり得る。

本記事では,定期借家における解約権留保特約について,普通借家と比較しつつ説明しました。
実際には,細かい事情や主張・立証のやり方次第で結論が違ってくることがあります。
実際に定期借家の解約に関する問題に直面されている方は,みずほ中央法律事務所の弁護士による法律相談をご利用くださることをお勧めします。