【建物再築による解約と再築許可に共通する要件（更新・耐用年数）】

１　再築による解約と再築許可の共通する要件の解釈（総論）

借地借家法では，借地上の建物の再築により地主が解約できる制度があります。
詳しくはこちら｜借地借家法における借地上の建物の滅失や再築による解約
そうすると地主が承諾しない限り借地人は再築できないことになります。
そこで，救済措置として，裁判所が許可する制度もあります。
詳しくはこちら｜借地上の建物の再築許可の裁判制度の基本（趣旨・新旧法の違い）
このように，再築による解約と再築許可の制度は対応するのです。
つまり，同じ状況でこれら２つの制度が適用されるのです。
本記事では，この２つの制度に共通する要件の内容について説明します。

再築による解約と再築許可に共通する（形式的）要件の中に『更新（後）』というものがあります（前記）。
『更新』には，いくつかの種類のものが含まれます。

『更新』後に再築すること
→再築許可の形式的要件の１つである
『い〜え』のいずれも『更新』に含む

更新請求・使用継続によるもの
※借地借家法５条
＜→★借地借家法・更新

地主の承諾を得た建物の再築による期間延長
『更新』と呼ぶこともある
※借地借家法７条１項
詳しくはこちら｜借地借家法における借地上の建物の再築（地主の承諾の要否・期間延長）
※稲本洋之助ほか『コンメンタール借地借家法　第３版』日本評論社２０１０年ｐ５６

再築による解約と再築許可に共通する（形式的）要件の中に，再築する建物の耐用年数に関するものがあります。
実際の判断では曖昧な部分が生じることもあります。

再築される建物について
耐用年数が借地権の残存期間より長期であること
→再築許可の形式的要件の１つである

存続期間と耐用年数の長短を相対的に判断する
＝具体的年数の認定は不要である
経験的に判断する

社会的・経済的にみて，建物としての効用が失われるに至った状態
→これを基準に判断する

建物の使用資材などが腐朽，損傷して建物が倒壊するor重大な損傷が生じる状態
→これは判断の基準として用いない
※稲本洋之助ほか『コンメンタール借地借家法　第３版』日本評論社２０１０年ｐ１３１

例えば残存期間が１０年間という時点で，木造建物を新築したら，耐用年数が１０年（残存期間）を超えると容易に判断できます。
しかし状況によっては，はっきり判断できないこともあります。
この場合は熾烈な見解の対立が生じるでしょう。

３０年間の期間で合意更新した
直後に災害で建物が滅失した
借地人が木造or軽量鉄骨造の建物を再築した

建物の耐用年数が残存期間を超えるとは限らない
個別的事情により該当する・しない，が分かれる
※稲本洋之助ほか『コンメンタール借地借家法　第３版』日本評論社２０１０年ｐ１３１