【建物の賃借人が更新したくないのに更新料支払義務を負うケース】

1　建物の賃借人が更新したくないのに更新料支払義務を負うケース

建物の賃貸借契約では、２年や３年の期間が定められ、更新する際には更新料が必要となるものが多いです。賃借人としては、期間満了を迎えるときに、転居（退去）するか更新するかという選択をすることになります。
ここで、退去すると決めた場合にも、そのタイミングによっては更新料の支払を避けられないということがよく起きます。本記事では、更新したくなくても更新料支払義務が生じるのはどのような状況か、ということを説明します。

2　賃借人が更新したくないのに更新料が発生する条件

この問題は少し複雑なので、最初に、理論的な結論だけをまとめておきます。ここにまとめた３つの条件にあてはまると、更新したくないのに更新料が発生するという現象が起きます。

3　更新料特約の適用範囲と有効性（概要）

前記の３つの条件の内容を、以下順に説明します。
最初に、更新料が発生するのは更新料を支払う条項（特約）がある場合だけです。正確にいうと、法定更新の場合も含めて更新料を支払う特約がある場合に、この問題（更新したくないのに更新料が発生する）が生じます。たとえば賃借人からの申し出がない場合に自動更新となり、更新料を支払うという趣旨の条項です。
更新料支払義務が発生する特約については別の記事で説明しています。
詳しくはこちら｜建物賃貸借の法定更新の際の更新料支払義務（更新料条項の解釈）

4　賃借人からの更新拒絶期間

賃借人としては、十分に早めに退去（転居）を決めれば更新料が発生してしまうことを避けられます。ではこの期間制限はどのようになっているのでしょうか。
まず、法律では期間満了の６か月前までとなっています。借地借家法２６条１項は当事者と記述されているので、賃貸人だけではなく賃借人にも適用されるのです。
賃借人が更新料支払義務を負うことにつながるので、賃借人を不利にする条文で、借地借家法の理念と矛盾すると思えますが、この条文は更新料とのつながりを考えて作られたものではないので、おかしくはありません。
なお、特約で、更新しない場合の通知（更新拒絶）の期間がもっと短く（期間満了に近く）定められていればその規定のとおりになります。

5　中途解約条項による期間満了前の契約終了

更新しない場合の通知についての特約（条項）とは別に、中途解約条項（後述）があって、これによる解約の効果発生日（契約終了時点）が満了前におさまっている場合も、更新にはならない結果は同じなので、更新料は発生しないことになります。たとえば、２か月後に終了する中途解約条項があるケースでは、残り３か月の時点で、中途解約をすれば、残り１か月（まだ満了になっていない）の時点で賃貸借契約は終了します。

6　中途解約条項と即時解約特約の関係

更新料を支払う特約があったとしても、即時解約特約があれば、たとえば期間満了の１日前というギリギリでも、賃借人はその時点で解約、つまり賃貸借契約を終了させられます。結果的に（法定）更新とはならないので更新料は発生しないことになります。
実際の建物賃貸借契約書では、中途解約条項が入っているのが通常ですが、それが即時解約まで認めているものと、認めていないものがあるので注意が必要です。

7　定期借家における終了通知（参考）

以上のように、賃借人としては、更新料を避けるため、更新せず転居するつもりでも、気づくのが遅ければ更新料発生を避けられないことがあります。
ところで、定期借家では、賃借人が契約終了をうっかり忘れていたことを防ぐため、早めに通知（予告）する制度があります。では、更新料の発生についても早めに予告する制度があるかというと、それはありません。借地借家法は更新料発生への配慮まではされていないのです。

8　任意の交渉による譲歩

以上の説明は理論的なもの（法律上の結論）です。実際に賃貸人と賃借人のそれぞれの都合や関係性によっては、交渉によってこれとは別の取り決めをすることもできます。
たとえば賃貸人が建物の建替えを計画していて、明渡料を払ってでも退去してもらいたいと考えているところであれば、退去するなら更新料はいらない、あるいは更新料は退去までの期間に相当する割合まで負ける（更新後の契約期間である２年のうち、退去までの１か月に相当する２４分の１）ということもあり得ます。ただし、そのような事情がなくても免除や減額が当たり前だというわけではありませんので、ご注意ください。

本記事では、更新したくないのに賃借人が更新料の支払義務を負う状況について説明しました。

本記事は一般的な説明です。個別の事案にそのまま当てはまるとは限らず、一見似ている事案でも、事情が異なれば結論は異なります。個別的事情により、法的判断や主張として活かす方法、最適な対応方法は違ってきます。本記事でご説明したものと同様の問題に直面されている方は、みずほ中央法律事務所の弁護士による法律相談をご利用くださることをお勧めします。