【実質的共有状態の維持｜信託受益権化・資産管理会社の活用】

あ　前提事情

共有の状態を維持したい
しかし、共有状態が維持できないリスクがある
詳しくはこちら｜共有状態を維持するニーズ・手法とハードル

い　共有状態維持の方法

共有物分割禁止特約により共有状態を維持できる
→厳しい制約がある
例＝期間制限・登記の必要性
詳しくはこちら｜共有物分割禁止特約の基本（最長５年・登記の必要性）

う　実質的共有状態の維持

実質的な共有状態を維持する方法として
→次のような方法がある
ア　資産管理会社の活用（後記※１）イ　供託の活用（後記※２）

あ　資産管理会社の設立

資産管理会社を設立する
対象不動産の共有者は『株主』になる

い　管理会社による所有

資産管理会社に対象不動産を現物出資（または売却）する
資産管理会社が対象不動産を所有する
資産管理会社が賃貸管理を行う
不動産の収益を各株主に利益配当をする

あ　売却×税金

資産管理会社への売却について課税される
例；登録免許税・譲渡所得税
通常の『売買』と同じ扱いである
＝低減されない
『外部への売却』ではない割には高い

い　利益分配に関する税金

ア　株主への配当の特徴 法人に生じた利益の計算上、株主への配当は経費として控除できない
→実質的に両方で課税対象となる
いわゆるダブルタックスである
実質的に過剰な課税となる
イ　管理業務の対価 共有者個人が管理業務を行い、法人から当該個人に役員報酬、給与や業務委託料の支払う場合
適正な金額の範囲内であれば法人の経費となる
＝ダブルタックスにはならない

あ　信託受益権化

共有物全部を『信託』する
→元共有者はそれぞれが『受益者』となる
→共有物分割請求はできない
→共有物分割による不都合を回避できる

い　当事者変更の回避

受益権処分・譲渡に制限を設定できる
例；『既存受益者・法定相続人の範囲内』
→当事者が変更することを回避できる

う　管理方法・収益分配の明確化

信託契約・遺言の中の信託の条項において
管理に関する事項を明確に設定できる
例；管理方法・収益分配方法

あ　一般的な『移転』×課税

一般的に財産の移転により次の課税関係が生じる
ア　流通税 登録免許税・不動産取得税
イ　譲渡益課税 不動産譲渡所得税

い　信託×課税｜特別扱い

信託による財産の移転の場合
→『移転』は形式的に過ぎない
＝実質的な『移転』とは大きく異なる
→『あ』の税金が免除or軽減される
※租税特別措置法７２条
→信託の実行コストが安くて済む