1 売買契約に関する責任の種類
2 不動産売買のトラブルの解決の典型例
3 売買における欠陥・不備の法的責任の種類
4 買主に対して責任を負う者
5 買主から施工業者や設計・監理者に対する責任追及(概要)
6 責任の期間制限(概要)
7 契約責任と不法行為責任の比較
8 不法行為責任が有利な理由

1 売買契約に関する責任の種類

売買契約では,後から目的物に欠陥が発覚することがあります。不動産の売買は規模が大きくなりがちなので,実務で問題となることが多いです。
とにかく,売買契約に問題があると,いろいろな種類の法的な責任が生じます。
本記事では,主に不動産の売買契約に関して生じる法的責任の種類を説明します。

2 不動産売買のトラブルの解決の典型例

法的な責任の説明に入る前に,不動産売買でトラブル(問題)が生じる典型例と,法的な解決の方向性をまとめます。

<不動産売買のトラブルの解決の典型例>

あ 売買のトラブルの具体例

中古で戸建住宅を購入した
その後,床が傾いていることが分かった
購入する以前から基礎が弱かったと思う
詳しくはこちら|不動産売買・建築請負における欠陥の典型例

い 解決の大きな方向性

売主・仲介業者の責任が発生している可能性がある
→解除や損害賠償請求をする

3 売買における欠陥・不備の法的責任の種類

売買契約のプロセスや,目的物に問題があるといろいろな種類の責任が発生します。責任の種類としては,瑕疵担保責任・調査や説明義務違反による解除や損害賠償請求,また,錯誤や詐欺として契約を解消することなどがあります。事情によっては刑法の詐欺罪が成立することもあります。

<売買における欠陥・不備の法的責任の種類>

種類 損害賠償 契約解消(解除) 分類 根拠
瑕疵担保責任 瑕疵担保責任 民法570条
調査義務違反 債務不履行or不法行為責任 民法415条,709条
説明(告知)義務違反 債務不履行or不法行為責任 民法415条,709条
錯誤無効,詐欺取消 意思表示の瑕疵 民法95,96条
刑事上の詐欺罪 刑事罰(犯罪) 刑法246条

4 買主に対して責任を負う者

以上のような法的責任については,責任を負う者が複数あります。瑕疵担保責任を負うのは売主だけです。調査や説明義務違反による責任は,売主だけでなく仲介業者も負うことがありあす。

<買主に対して責任を負う者>

責任の種類 売主 売主側仲介業者
瑕疵担保責任
調査・説明義務違反 ◯(※1)

※1 買主と仲介業者に契約関係がなくても責任が生じる

以上の中で出てきた瑕疵担保責任の要件や効果などの基本的な内容は,別の記事で説明しています。
詳しくはこちら|売買・請負の瑕疵担保責任の要件と責任の内容の全体像
また,不動産売買における調査・説明義務についても別の記事で説明しています。
詳しくはこちら|不動産売買における調査・説明義務の基本(一般的基準)

5 買主から施工業者や設計・監理者に対する責任追及(概要)

以上のように,不動産の売買契約についての責任を負うのは,基本的には売主です。実際に,建物に欠陥(瑕疵)が発覚したケースで,売主に損害賠償請求をしても,十分に支払えるだけの財産がないということも多いです。
買主としては,施工業者(建設会社)に請求したいところです。しかし,買主は施工業者に発注した者(契約当事者)ではありません。そのため,請負契約の瑕疵担保責任としての損害賠償を請求できません。
これについては,施工業者(や設計・監理者)の不法行為として損害賠償請求ができることもあります。
詳しくはこちら|売買契約に関する責任の種類(瑕疵担保・債務不履行・不法行為)

6 責任の期間制限(概要)

売買に関する責任には前記のようにいくつかの種類のものがあります。それぞれの責任は当然,内容に違いがあります。
違いのうち1つは期間制限です。各種類の責任の期間制限については別の記事で説明しています。
詳しくはこちら|売買・請負に関する責任の期間制限と実務的な選択

7 契約責任と不法行為責任の比較

売買に関する法的責任にはいろいろなものがあります(前記)。分類の仕方として,契約責任と不法行為責任に分けるものもあります。この2つに分類して,比較をしてみます。
まず,注意義務の程度は,契約責任(債務不履行)の方が高度です。つまり違反になりやすいということです。
では,請求する側は契約責任を使った方が良いかというとそうとは限りません。実務では不法行為責任を主に主張することが多いです。

<契約責任と不法行為責任の比較>

あ 契約責任と不法行為責任の分類
責任の種類 内容の例
契約責任 債務不履行による損害賠償請求・解除権
不法行為責任 不法行為による損害賠償請求権
い 注意義務の程度

一般的・抽象的には,契約責任の注意義務の方が高度である
※川村俊雄『不動産仲介契約・現代契約法大系3』p292

う 実務での選択の傾向

実務では不法行為責任の追及(選択)が多い(後記※2)
※河村貢/塩崎勤『裁判実務大系(11)不動産訴訟法』青林書院1987年p428

8 不法行為責任が有利な理由

契約責任の注意義務は高度ですから,この点では請求側は有利といえます。しかし,請求側はどのような契約が存在したのかとか注意義務の内容を主張・立証する必要があります。この主張・立証が困難であるケースが多いです。
このような事情から,実務では不法行為責任を選択する傾向があるのです。

<不法行為責任が有利な理由(※2)>

あ 契約の立証困難性

契約の存在自体が不明確で立証困難な場合が多い

い 注意義務の有無・程度

業者の契約上の義務が具体的に規定されていない場合が多い
契約責任と不法行為の比較について
→業者の注意義務の有無・程度に差異はあまりない

う 複数業者の連帯責任

複数の業者が介在しているケースにおいて
不法行為責任であれば
共同不法行為として業者の連帯責任を追及できる
※川村俊雄『不動産仲介契約・現代契約法大系3』p291
※西垣道夫『宅地建物取引業者の取引と不法行為(上)』/『NBL208号』p33

本記事では,売買契約に関する責任の種類を説明しました。
実際には,個別的な事情や主張・立証のやり方次第で結論が違ってくることもあります。
実際に売買契約に関する問題に直面されている方は,みずほ中央法律事務所の弁護士による法律相談をご利用くださることをお勧めします。