1 形式的競売の申立
2 共有物の任意売却と競売の違い
3 形式的競売のメリット・デメリット
4 換価分割の和解による形式的競売の可否(概要)
5 任意売却と競売を併記する和解条項の工夫
6 共有者の競売の希望と裁判所の判断の関係
7 形式的競売の申立の手続
8 形式的競売における差押と判決後の持分譲渡(概要)

1 形式的競売の申立

共有物分割の分割類型の1つとして換価分割があります。共有物分割訴訟において,換価分割の判決が言い渡され,確定すると,その後形式的競売を行うことになります。
本記事では形式的競売の申立に関する法律問題の全体像を説明します。

2 共有物の任意売却と競売の違い

共有者が協議して,共有物を売却して金銭で分配するということ(換価分割)を合意した場合,通常は裁判所の競売でなく,不動産仲介業者(宅建業者)に依頼して一般的な売却(共同売却)を行います。
共同売却は競売と比べて,代金などについて有利な条件で売却できます。しかし,売却条件について共有者の意見が食い違って売却できないという状況も生じます。

<共有物の任意売却と競売の違い>

あ 前提事情|換価分割の希望

共有者全員が『対象不動産の売却+代金の分配』を希望している
=法律上『換価分割』と呼ばれる方式である

い 通常の売却方法=任意売却

不動産仲介業者をとおして一般のエンドユーザーに売却する
任意の共同売却といえる

う 通常の売却方法|デメリット

売却条件や個別的な条件について意見の対立が生じる
→売却プロセスが停滞するリスクがある

え 『競売』利用の発想

裁判所による競売手続であれば強制的に手続が進む
=共有者の反対により停滞する,ということが生じない

3 形式的競売のメリット・デメリット

現実的には競売よりも通常の売却の方が売却の条件・金額の点で有利です。
売却方針は一致している場合には通常の売却(任意売却)を希望するのが通常です。
しかし,当事者間の対立が熾烈である場合は,敢えて競売を希望するケースもあります。

<形式的競売のメリット・デメリット>

あ メリット

裁判所が手続を主催・遂行する
手続が非常に厳格・公正である
関係者の意向で『止める・妨害する』ことができない
※刑法96条の2〜4;強制執行妨害罪など

い デメリット

入札者が得られる『物件情報』が非常に限定されている
→入札金額=売却金額が低くなる
※不動産鑑定評価基準『競売減価』

4 換価分割の和解による形式的競売の可否(概要)

換価分割の判決が確定した場合に形式的競売ができるのは当然です。では,共有者全員が形式的競売をすると合意した場合にも競売はできるのでしょうか。
まず,裁判所が関与していない和解の場合は競売はできません。
裁判上の和解や調停として成立した場合についてはいろいろな見解がありますが,実務では概ね競売は認められています。
これについては別の記事で説明しています。
詳しくはこちら|和解(私文書・和解調書・調停調書)による形式的競売の可否

5 任意売却と競売を併記する和解条項の工夫

実際に,共有者全員が共有物を売却することを決める状況では,任意に共同売却をすることを優先し,任意の売却ができなかった場合には仕方なく競売にするという決め方をすることがあります。この場合には,当然,この内容を条項としますが,ストレートに文章にすると,後で競売を申し立てようとしてもできないことになります。任意売却の期限を設定するという条項だと競売申立がスムーズにできます。

<任意売却と競売を併記する和解条項の工夫>

あ 前提事情(共通)

任意売買ができないときに競売に付するという和解をする

い 好ましくない例

ア 条項の例 『任意売買ができなかった場合は,競売に付することに合意し』
イ 弊害 形式的競売の開始文書には執行文を要しないことから,『ア』が執行開始要件となる
申立人は任意売買ができなかった事実を証明し,執行裁判所がそのような事実の存否について実体判断をせざるを得ないこととなってしまう
しかし一般的に,ある事実が存在しないことの証明は,極めて困難である

う 好ましい例

ア 条項の例 『原告及び被告は,・・・競売に付することに合意し,○年○月○日以降,共同して又は単独で競売の申立をする。
ただし,それまでに売却できた場合にはこの限りではない。』
イ その後の扱い 調書に記載された期限より前に形式的競売の申立をすることを封じることができる
当事者全員が書面(私文書)によって期限の変更について合意していても同様である
期限を前倒しするには,新たな執行開始文書(訴訟上の和解調書など)を改めて取得する必要がある
※相澤眞木ほか編著『民事執行の実務 不動産執行編(下)第4版』金融財政事情研究会2018年p422,423

6 共有者の競売の希望と裁判所の判断の関係

訴訟上の和解では換価分割を合意できるとは限りません(前述)。そこで共有者全員が裁判官に換価分割の内容の判決をほしいと表明すればそのとおりに判決を出してもらえるだろう,という発想が生じます。しかし,共有物分割訴訟の性質(特殊性)から,そのとおりにならないこともあります。

<共有者の競売の希望と裁判所の判断の関係>

あ 発想

ア なれあい訴訟 共有者全員で裁判所に換価分割の判決を要求(希望)すれば,このとおりの内容で判決が言い渡される(=競売を利用できる)
イ 指摘する裁判例(概要) なれあい訴訟がなされる可能性を指摘する裁判例もある
※東京高裁昭和63年7月27日
詳しくはこちら|和解(私文書・和解調書・調停調書)による形式的競売の可否

い 当事者の希望の位置付け

裁判所の判断要素の1つとなる
しかし当事者の希望が裁判所を拘束するわけではない
詳しくはこちら|共有物分割訴訟|形式的形成訴訟|当事者の主張の位置付け法律,判例による分割類型の選択基準が優先される

う 問題が具体化する状況

共有者が共有物を取得することを希望していない限り全面的価格賠償は選択されない(相当性が認められない)
しかし,現物分割をすることが現実的に可能である場合
→共有者全員が現物分割を希望していない(換価分割を希望している)としても現物分割が優先されることがある
詳しくはこちら|共有物分割訴訟×現物分割回避|実務的かけひき・戦略

7 形式的競売の申立の手続

換価分割の内容の確定判決や和解調書などは(一応否定説もありますが)執行開始文書となります。形式的競売の申立の手続としては,判決の謄本や確定証明書が必要となります。執行文や送達証明書は不要とされています。

<形式的競売の申立の手続>

あ 申立の必要書類

ア 債務名義となるものの謄本または正本 例=共有物分割請求事件の判決書,遺産分割審判申立事件の審判書
イ 確定証明書ウ 一般的な競売申立に必要な書類 不動産登記事項証明書や資格証明書など

い 不要な書類

強制執行ではないから執行文は必要ない
東京地裁民事執行センターでは送達証明書の提出も不要としている
※相澤眞木ほか編著『民事執行の実務 不動産執行編(下)第4版』金融財政事情研究会2018年p422,430

8 形式的競売における差押と判決後の持分譲渡(概要)

前述のように,換価分割の判決(や裁判上の和解)の後には,共有者が形式的競売を申し立てることになります。そして裁判所は差押を行い,これにより処分禁止効が生じるというのが一般的見解です。ただし,差押より前(口頭弁論終結時以降)に共有持分の譲渡がなされたとしても,結局判決の効力は及ぶと解釈されています。これについては別の記事で説明しています。
詳しくはこちら|不動産競売における差押の処分制限効と使用制限効(民事執行法46条)

本記事では,形式的競売の申立に関する法律問題を説明しました。
実際には,個別的な事情によって,法的判断や最適な対応方法は違ってきます。
実際に共有物(共有不動産)に関する問題に直面されている方は,みずほ中央法律事務所の弁護士による法律相談をご利用くださることをお勧めします。