【改定賃料算定手法の種類全体（主要４手法＋簡易的手法）】

＜継続賃料の算定手法の種類＞

あ　鑑定評価基準で用いる手法（※１）

ア　差額配分法（後記※２）イ　利回り法（後記※３）ウ　賃貸事例比較法（後記※４）エ　スライド法（後記※５）

い　その他の手法

オ　公租公課倍率法 詳しくはこちら｜公租公課倍率法の基本（裁判例・倍率の実情データ）
カ　積算法（積算賃料）（後記※６）キ　平均的活用利子率法（後記※７）ク　土地残余法 収益還元法の１つである
※鵜野和夫『不動産の評価・権利調整と税務　第３８版』清文社２０１６年ｐ５７７

＜差額配分法（概要）（※２）＞

あ　基本的考え方

『適正な新規賃料』と『従前賃料』との『差額部分』を貸主・借主に配分する

い　算定方法

改定時の正常支払賃料
＝改定時の土地の基礎価格　×　正常な期待利回り　＋　改定時の必要諸経費等
＝実際支払賃料＋（正常支払賃料−実際支払賃料）×配分率
＝実際支払賃料＋（差額×配分率）

う　配分率の相場

『２分の１』や『３分の１』
※不動産鑑定評価基準ｐ３４（第７章第２節Ⅲ１）
詳しくはこちら｜差額配分法の基本（考え方と算定式）

＜利回り法（概要）（※３）＞

あ　基本的考え方

利回りが固定される
賃料が地価に連動する（比例する）

い　算定式（概要）

改定賃料
＝現在の地価（基礎価格）×継続賃料利回り＋現在の必要経費など
※不動産鑑定評価基準ｐ３４，３５（第７章第２節Ⅲ２）
詳しくはこちら｜利回り法の基本（考え方と算定式）

＜スライド法（概要）（※４）＞

あ　基本的考え方

直近合意時の利回りを固定する
この利回りを物価変動率でスライド（比例）させる

い　改定賃料の算定式（概要）

改定賃料
＝直近合意時の純賃料×物価変動率＋現在の必要諸経費など
※不動産鑑定評価基準ｐ３５（第７章第２節Ⅲ３）
詳しくはこちら｜スライド法の基本（考え方と算定式）

＜賃貸事例比較法（概要）（※５）＞

対象不動産と類似の不動産の賃貸借事例における賃料と比較する方法
本来は『新規賃料』の算定で用いる時に適した方法である
※不動産鑑定評価基準ｐ３５（第７章第２節Ⅲ４）
詳しくはこちら｜賃貸事例比較法の基本（個別事情による修正や不採用）

＜総合方式による継続賃料の算定（概要）＞

あ　総合方式の基本

鑑定や裁判所の判断において
一般的に総合方式が採用されている
『い』の４つの手法による試算賃料を組み合わせる
例；各試算賃料について適切な比重を設定する

い　試算の手法（前記※１）

ア　差額配分法イ　利回り法ウ　賃貸事例比較法エ　スライド法 詳しくはこちら｜改定賃料算定の総合方式（一般的な比重配分の傾向や目安）

＜積算法（新規賃料の積算賃料）（※６）＞

あ　計算式

積算賃料＝基礎価格×期待利回り＋必要諸経費など
※不動産鑑定評価基準ｐ３２，３３（第７章第２節Ⅱ１）

い　地価と地代の関係性

＜平均的活用利子率法（※７）＞

あ　計算式

地代（賃料）
＝対象地の地価×平均的活用利子率

い　算定手法の位置付け

表面利回りによる算定である
積算賃料（前記※６）を簡略化したものといえる

う　平均的活用利子率の実情

※平成２７年１月１日現在
※更地価格＝公示地価ベース
外部サイト｜日税不動産鑑定士会｜会の調査研究｜継続地代の実態調べ

え　具体的利用方法

基準時の地代を求める
例；『う』であれば平成２７年
→時点修正をして評価した時期の地代を求める
詳しくはこちら｜時点修正・地点修正の算定の方法と典型例
※鵜野和夫『不動産の評価・権利調整と税務　第３８版』清文社２０１６年ｐ５８０