【改定賃料算定の総合方式（一般的な比重配分の傾向や目安）】

1　特定の試算手法のみによる算定の否定

継続賃料の判断では複数の手法による試算結果を総合的に考慮します。
これを総合方式と呼びます。
本記事では、総合方式の算定について説明します。
まず、１つの算定手法のみによる改定賃料の算定を否定した最高裁判例があります。逆に言えば、複数の試算を用いる必要があるということです。

2　各試算賃料への比重配分の個別性

複数の試算賃料を用いる具体的な方法は、比重を配分するというものです。
個々の試算賃料の比重は決まっていません。
個別的事案によって比重を判断・決定することになります。

3　各試算賃料への比重の配分の方向性

各試算賃料の比重については個別的に判断します（前記）。
個別的とはいっても、合理的な比重の設定についての大きな方向性はあります。

4　一般的な試算賃料の適正比重の目安

試算賃料の比重、つまり重要性には一定の傾向があります。
実際に比重を設定する際に参考・目安になります。

5　地価減少時の試算賃料の比重の傾向

前記の比重の傾向は緩やかな地価上昇という状況が前提となっています。
算定方法が考案された時から一転して、想定外の地価下落も生じています。
地価下落の状況での各試算手法の合理性の方向性をまとめます。

実務上、このような特殊事情の反映が見過ごされるケースが散見されます。
しっかりとした主張ができるかどうかで結果が大きく違ってくることもあるのです。

6　賃料改定特約の影響（概要）

賃貸借契約において、賃料改定特約が活用されることは多いです。
紛争予防として合理的なものです。
賃料改定特約は、相当賃料の算定に大きな影響を与えます。

7　スライド法と利回り法の関係や比重（概要）

賃料試算の手法のうち、スライド法と利回り法は活用されてきた経緯において密接に関連しています。
地価の動きによって重要性、つまり比重は変わってきます。
この２つの試算手法の関係や比重については別の記事で詳しく説明しています。
詳しくはこちら｜スライド法と利回り法の関係（普及経緯）

8　試算賃料の比重の設定の実例（概要）

総合方式では各試算賃料の比重を個別的に判断します（前記）。
実際に、多くの鑑定や裁判例で個別性を反映した比重の設定が工夫されています。
裁判例での判断の実例を別の記事で紹介しています。
詳しくはこちら｜改定賃料算定の総合方式の比率配分の実例（裁判例の集約）

9　４つの試算手法の合理性を否定した裁判例（概要）

主要な４つの賃料の試算について、それぞれの手法の合理性を慎重に判断した裁判例があります。
結果的に４つの試算賃料のすべてを採用しませんでした。
詳しくはこちら｜総合方式と賃料試算の４手法の合理性を否定した裁判例（平成１４年東京高判）
本記事では、改定賃料の算定方法における総合方式について説明しました。
実際には、個別的な事情によっては、法的判断や最適な対応方法は違ってきます。

本記事は一般的な説明です。個別の事案にそのまま当てはまるとは限らず、一見似ている事案でも、事情が異なれば結論は異なります。個別的事情により、法的判断や主張として活かす方法、最適な対応方法は違ってきます。本記事でご説明したものと同様の問題に直面されている方は、みずほ中央法律事務所の弁護士による法律相談をご利用くださることをお勧めします。