1 差額配分法の基本(考え方と算定式)
2 差額配分法の考え方と算定式
3 新規賃料の計算方法(差額配分法の特徴)
4 マイナス差額の配分(概要)
5 差額配分法の期待利回り
6 鑑定評価基準の引用
7 建物賃貸借における利回り法(概要)

1 差額配分法の基本(考え方と算定式)

継続賃料の算定は複数の算定手法を組み合わせた総合方式を用いられています。
詳しくはこちら|改定賃料算定の総合方式(一般的な比重配分の傾向や目安)
本記事では,算定手法の1つである差額配分法について説明します。

2 差額配分法の考え方と算定式

差額配分法の基本は,適正な賃料と実際の賃料の開き(差額)を借主・貸主に分配するというものです。

<差額配分法の考え方と算定式>

あ 基本的考え方

『適正な新規賃料』と『従前賃料』との『差額部分』を貸主・借主に配分する

い 算定式

ア 試算賃料 差額配分法による試算賃料
=実際支払賃料+(差額×配分率)
=実際支払賃料+(正常支払賃料−実際支払賃料)×配分率
イ 正常支払賃料(新規賃料) 正常支払賃料(対象不動産の経済価値に即応した適正な実質賃料)
=改定時の土地の基礎価格 × 正常な期待利回り + 改定時の必要諸経費等

う 配分率の相場(概要)

2分の13分の1が多いが,他の数値を使うこともある
詳しくはこちら|差額配分法の配分率の基本(理論と代表的/マイナーな配分率)
※不動産鑑定評価基準p34(第7章第2節Ⅲ1)(後記※1

3 新規賃料の計算方法(差額配分法の特徴)

前記のように,差額配分法で比較として使うのは新規賃料(正常支払賃料)です。現時点(価格時点)で新たに賃貸借契約を始めると仮定した場合の適正な賃料額という意味です。そこで,通常は積算法,つまり,価格×正常な期待利回り(後記)という計算を用いることになります。

<新規賃料の計算方法(差額配分法の特徴)>

一般に差額配分方式において基礎とされる適正賃料は,建物及びその敷地の経済価値に即応したものとされているが,これは主として利回り方式(積算方式)に基づいて算出されるもの(新規賃料)であり,このことが,差額配分方式を他の方式と区別する特色とされているのである。
※東京地裁平成元年11月10日(建物賃貸借)

4 マイナス差額の配分(概要)

差額配分法は,緩やかな地価上昇が想定されています。
そこで,地価が下落したケースでそのまま適用してしまうと不合理な結果となります。
マイナス差額の配分については,否定する見解を中心に,複数の見解があります。
詳しくはこちら|差額配分法におけるマイナス差額の配分の肯定/否定説と配分率

5 差額配分法の期待利回り

差額配分法の賃料試算の中では期待利回りを用います(前記)。
期待利回りとして用いる指数は明確に1つに決まっているわけではありません。

<差額配分法の期待利回り>

あ 主要な指標

更地価格に対する継続賃料利回りの実態調査
近畿連絡協議会

い 不動産に関する参照情報

定期借地や無蓋駐車場の事例の期待利回りを参照する

う 一般的な参照情報

ア 基本的事項 不動産の利回りと一定程度の関係がある指標
→併記して理解を求める
参考程度の位置付けである
イ 参照指標の具体例 ・公定歩合
・定期預金
・国債利回り
※賃料評価実務研究会『賃料評価の理論と実務〜継続賃料評価の再構築〜』住宅新報社p76

6 鑑定評価基準の引用

差額配分法は不動産鑑定評価基準として採用されています。
鑑定評価基準の中の差額配分法の規定を引用しておきます。

<鑑定評価基準の引用(※1)

III 継続賃料を求める鑑定評価の手法
1.差額配分法
(1)意義
差額配分法は、対象不動産の経済価値に即応した適正な実質賃料又は支払賃料と実際実質賃料又は実際支払賃料との間に発生している差額について、契約の内容、契約締結の経緯等を総合的に勘案して、当該差額のうち賃貸人等に帰属する部分を適切に判定して得た額を実際実質賃料又は実際支払賃料に加減して試算賃料を求める手法である。
(2)適用方法
1 対象不動産の経済価値に即応した適正な実質賃料は、価格時点において想定される新規賃料であり、積算法、賃貸事例比較法等により求めるものとする。
対象不動産の経済価値に即応した適正な支払賃料は、契約に当たって一時金が授受されている場合については、実質賃料から権利金、敷金、保証金等の一時金の運用益及び償却額を控除することにより求めるものとする。
2 賃貸人等に帰属する部分については、継続賃料固有の価格形成要因に留意しつつ、一般的要因の分析及び地域要因の分析により差額発生の要因を広域的に分析し、さらに対象不動産について契約内容及び契約締結の経緯等に関する分析を行うことにより適切に判断するものとする。
※不動産鑑定評価基準p34(第7章第2節Ⅲ1)

7 建物賃貸借における利回り法(概要)

以上の説明は,借地と建物賃貸借に共通する差額配分法の算定についてのものでした。この点,差額配分法の算定の中で,建物賃貸借に特有のものについては,別の記事で説明しています。
詳しくはこちら|建物賃貸借の相当賃料算定における差額配分法と賃貸事例比較法

本記事では,継続賃料の算定の手法のうち,差額配分法の基本的な考え方や具体的な算定方法(式)を説明しました。
実際には,細かい事情や主張・立証のやり方次第で結論が違ってきます。
実際に賃料(地代・家賃)の増減額の問題に直面されている方はみずほ中央法律事務所の弁護士による法律相談をご利用くださることをお勧めします。