1 従来方式と新方式の中間省略登記の方法の節約効果と適法性
2 中間省略登記の発想(コスト削減)
3 従来方式の中間省略登記の違法性の判断の歴史
4 従前方式の中間省略登記の申請の却下
5 適法な新中間省略登記は2種類ある
6 買主たる地位の譲渡方式の内容
7 2回売買方式の内容
8 新中間省略登記による費用節約の具体例1
9 新中間省略登記による費用節約の具体例2

1 従来方式と新方式の中間省略登記の方法の節約効果と適法性

従来から,中間省略登記という方法がありました。
従来の方式は,当初適法でしたが,今では違法と判断されるようになりました。現在では,これに代わって新しい中間省略登記の方式が登場しています。
本記事では中間省略登記の方法,コストの削減効果や適法性について説明します。

2 中間省略登記の発想(コスト削減)

そもそも,中間省略登記は転売のケースにおいて,手間やコストの削減のために実務で使われるようになりました。

<中間省略登記の発想(コスト削減)>

あ 発想

不動産が,A→B→Cと,順次売却(転売)された
中間のBを省略して,A→Cと直接所有権移転登記を行いたい
このようにして手間,コストを削減したい

い コストの内容

ア 登録免許税
所有権移転登記を行う際の登録免許税
イ 不動産取得税
ウ 登記手続に要するのコスト
司法書士の報酬など

原則どおりに,登記を2回行うと,登録免許税が2重にかかりますし,手続の手間が多いです。登記を1回分で済ますことができれば,登録免許税の節約,手続のコスト削減を図ることができる,という発想なのです。
なお,2回分のところを1回分で済ますという発想とは違う節税方法も別にもあります。
詳しくはこちら|不動産を信託受益権化した売買によるコスト削減

3 従来方式の中間省略登記の違法性の判断の歴史

中間省略登記が適用なのか,違法なのか,という判断は,時代とともに変わってきています。
20世紀には,契約書などは何も工夫せず,単に登記の時だけ強引に中間者を省略することが実務上ありました。つまり単純に,売買は2回だけど,登記上は1回省略するという(乱暴な)ものです。現在では違法と考えられるように変わっています。

<従来方式の中間省略登記の違法性の判断の歴史>

あ 従来方式の中間省略登記

数次の所有権移転について,登記名義人であった最初の所有権者から,中間の移転登記を省略して,最後の所有権取得者に対して直接に所有権を移転したように申請し,登記官をして,登記簿にその旨を記載させる方法

い 大正初期まで(民事)

民事上は,かつて無効とされた
その後,有効とされるに至った
※大判大正5年9月12日

う 大正初期(刑事)

刑事上は公正証書原本不実記載等罪にあたるとの判決がなされている
※大判大正8年12月23日
詳しくはこちら|公正証書原本不実記載等罪の基本(条文と公正証書の意味)

え 昭和20年代(刑事)

公正証書原本不実記載等罪は成立しない扱いとなった
※東京高裁昭和27年5月27日
※東京高裁昭和56年8月25日(同趣旨)
判例は変更されたと解されている
※大塚仁ほか編『大コンメンタール刑法 第3版 第8巻』青林書院2014年p187

お 平成20年(行政)

現在では,中間省略登記の申請は却下されている(後記※1)
※東京高裁平成20年3月27日

4 従前方式の中間省略登記の申請の却下

平成20年の東京高裁の裁判例は,中間省略の登記申請を却下した処分を適法と判断しました。これにより,実務では,従来方式の中間省略登記はできないことになりました。

<従前方式の中間省略登記の申請の却下(※1)>

あ 中間省略登記の申請

(従来方式の)中間省略登記の申請がなされた

い 登記官による却下

登記官は申請却下した
却下事由=申請情報の内容と登記原因証明情報の内容とが合致しない
※不動産登記法25条8号

う 裁判所の判断

登記申請を却下した処分は適法である(原審を維持した)
※東京高裁平成20年3月27日

5 適法な新中間省略登記は2種類ある

従来方式の中間省略登記が違法となったのは,実際の権利の移転登記上の権利移転が一致していないからです。この2つが一致すれば適法となります。
そこで,実際の不動産の権利移転が中間者を経由しない状態にすれば,登記が中間車を経由しなくても適法です。
具体的な方法は2つあります(後述)。新しい適法な中間省略登記の方法を新中間省略登記と呼ぶこともあります。法務局,税務署,裁判所ともに,認めている方法です。

6 買主たる地位の譲渡方式の内容

新中間省略登記の中の1つは,2つ目の取引で買主たる地位を売却する,というものです。

<買主たる地位の譲渡方式の内容>

あ 通常の売買

AがBに不動産を売却する

い 買主たる地位の売買

BがCに買主たる地位を売却する
契約上の地位の移転と呼ばれるものである

BC間の契約は『不動産売買契約』ではなく『買主たる地位』を譲渡(売却)する,という形にします。
なお,この方法の場合,CがAB間の売買の代金を分かってしまうことになります。
ただし,2回売買方式よりは単純です。
必要な書類は少なくて済みます。

7 2回売買方式の内容

新中間省略登記のもう1つは,最初の取引では,(最初の取引の)買主には所有権を移転しないという特約を付けておくというものです。

<2回売買方式の内容>

あ 特約付き売買

AがBに不動産を売却する
所有権がAからCに移転するという特約を付けます。

い 特約に基づく売買

BはCに不動産を売却する

AB間の売買,BC間の売買は別個の契約になります。
ですから,Cに,AB間の売買の代金額を知られないで済みます。
ただし,買主たる地位の譲渡方式よりも複雑になりますので,必要な書類は多くなります。

8 新中間省略登記による費用節約の具体例1

新中間省略登記は,手間,コストを大幅に削減できます。
以下,具体例を使って説明します。

<新中間省略登記を行った事例>

あ 取引の概要

実質的な『移転』 A→B→C
対象=戸建住宅(土地・建物)

い 評価額,規模

土地,建物ともに固定資産評価額は1億円

う 1回の売買に要する費用
登録免許税(印紙代) 330万円
不動産所得税 約700万円
実費合計 約1030万円

<費用の比較>

あ ノーマル方式

合計約2060万円
Cに移転するまでに2回の一般的な売買契約を行った場合です。

い 新中間省略登記方式

合計約1030万円
AからCへの1回の移転登記,ということになります。
合計1回分だけの実費として約130万円で済みました。

う 差額

削減金額=約1030万円

9 新中間省略登記による費用節約の具体例2

もう1つ,別の事例を元に費用が節約される具体例を説明します。

<新中間省略登記を行った事例>

あ 取引の概要

実質的な『移転』 A→B→C
対象=戸建住宅(土地・建物)

い 評価額,規模

土地,建物ともに固定資産評価額は2500万円
土地面積・建物床面積はともに50平方メートル程

う 1回の売買に要する費用
登録免許税(印紙代) 82.5万円
不動産所得税 約50万円
実費合計 約130万円

<費用の比較>

あ ノーマル方式

合計約260万円
Cに移転するまでに2回の一般的な売買契約を行った場合です。

い 新中間省略登記方式

合計約130万円
AからCへの1回の移転登記,ということになります。
合計1回分だけの実費として約130万円で済みました。

う 差額

削減金額=約130万円

本記事では,従来方式と新方式の中間省略登記について説明しました。
実際には,契約内容を少し間違えると違法になってしまいます。
実際に登記の方法を簡略化してコストを削減することを検討されている方は,みずほ中央法律事務所の弁護士や司法書士による法律相談をご利用くださることをお勧めします。