1 従来方式の中間省略登記の内容と違法性
2 中間省略登記の発想(コスト削減)
3 従来方式の中間省略登記の違法性の判断の歴史
4 従前方式の中間省略登記の申請の却下
5 中間省略登記代替的手法・信託受益化した売買(概要)
6 登記を単純化することによるコスト削減効果(概要)

1 従来方式の中間省略登記の内容と違法性

同じ不動産について取引(売買)が繰り返されることがあります。転売のことです。
この場合に,登記を1回だけで済ませてコストを削減する発想があります。いわゆる中間省略登記です。
中間省略登記は実体と異なる内容の登記申請なので違法です。
本記事では,中間省略登記の内容(方法)と,違法と判断した裁判例を紹介します。

2 中間省略登記の発想(コスト削減)

もともと,中間省略登記は転売のケースにおいて,手間やコストの削減のために実務で生まれた手法です。真実(実体)と登記の一致を無視すれば合理的な方法です。

<中間省略登記の発想(コスト削減)>

あ 発想

不動産が,A→B→Cと,順次売却(転売)された
中間のBを省略して,A→Cと直接所有権移転登記を行いたい
このようにして手間,コストを削減したい

い コストの内容

ア 登録免許税
所有権移転登記を行う際の登録免許税
イ 不動産取得税
ウ 登記手続に要するのコスト
司法書士の報酬など

3 従来方式の中間省略登記の違法性の判断の歴史

中間省略登記は,単純に実体と異なる内容の登記申請であるため違法です。
平成16年の不動産登記法の改正以前は,登記官は形式的審査権限しか持っていませんでした。そこで,実体と合致しない登記申請でも現実には通ってしまったのです。
実際に登記申請が受理されて登記が実行されていたので,適法な工夫(手法)だという誤解まで生まれていました。
本当は,過去でも今でも違法です。実際に何らかの事情で中間省略登記の違法性を裁判所が判断することになったケースでは違法という判断がなされていました。
なお,刑法上の公正証書原本不実記載等罪にあたるかどうかについては判断が分かれています。

<従来方式の中間省略登記の違法性の判断の歴史>

あ 従来方式の中間省略登記

数次の所有権移転について,登記名義人であった最初の所有権者から,中間の移転登記を省略して,最後の所有権取得者に対して直接に所有権を移転したように申請し,登記官をして,登記簿にその旨を記載させる方法

い 大正初期まで(民事)

民事上は,かつて無効とされた
その後,有効とされるに至った
※大判大正5年9月12日

う 大正初期(刑事)

刑事上は公正証書原本不実記載等罪にあたるとの判決がなされている
※大判大正8年12月23日
詳しくはこちら|公正証書原本不実記載等罪の基本(条文と公正証書の意味)

え 昭和20年代(刑事)

公正証書原本不実記載等罪は成立しない扱いとなった
※東京高裁昭和27年5月27日
※東京高裁昭和56年8月25日(同趣旨)
判例は変更されたと解されている
※大塚仁ほか編『大コンメンタール刑法 第3版 第8巻』青林書院2014年p187

お 平成20年(行政)

現在では,中間省略登記の申請は却下されている(後記※1)
※東京高裁平成20年3月27日

4 従前方式の中間省略登記の申請の却下

平成20年の東京高裁の裁判例は,中間省略の登記申請を却下した処分を適法と判断しました。それ以前も理論的には違法なものでしたが,この判決により,実務の中で,不正に中間省略登記を行うことが抑制されることになりました。

<従前方式の中間省略登記の申請の却下(※1)>

あ 中間省略登記の申請

(従来方式の)中間省略登記の申請がなされた

い 登記官による却下

登記官は申請却下した
却下事由=申請情報の内容と登記原因証明情報の内容とが合致しない
※不動産登記法25条8号

う 裁判所の判断

登記申請を却下した処分は適法である(原審を維持した)
※東京高裁平成20年3月27日

5 中間省略登記代替的手法・信託受益化した売買(概要)

前記のように,中間省略登記は,手間やコストを削減するために行われるものでした。
登記申請を簡略化してコストを下げる方法で適法なものもあります。中間省略登記代替的手法(新中間省略登記)と呼ばれる方法です。中間者への所有権移転が生じないように取引を工夫するという仕組みです。
詳しくはこちら|中間省略登記代替的手法(新中間省略登記)の内容や認める公的見解と誤解
これとは別に,不動産を信託受益権に変えて,信託受益権を売買する方法も,大きなコスト削減効果があります。
詳しくはこちら|不動産を信託受益権化した売買によるコスト削減

6 登記を単純化することによるコスト削減効果(概要)

従来方式の(違法な)中間省略登記でも,適法な中間省略登記代替的手法でもコストは下がります。
コストの中でも大きな税金の削減(節税)の効果については別の記事で説明しています。
詳しくはこちら|中間省略登記代替的手法による税金(コスト)削減効果

本記事では,従来方式の中間省略登記について説明しました。
実際に行うと違法になってしまうので,工夫して適法な方法をとる必要があります。
実際に登記の方法を簡略化してコストを削減することを検討されている方は,みずほ中央法律事務所の弁護士や司法書士による法律相談をご利用くださることをお勧めします。