【建物賃貸借の賃貸人からの中途解約（解約権留保特約）の有効性】

１　建物賃貸借の賃貸人からの中途解約（解約権留保特約）の有効性

建物賃貸借では通常、２年や３年といった期間が設定されています。当然、その期間は契約が継続します。賃貸人や賃借人が途中で自由に解約することはできないのが原則です。
この点、中途解約できるという特約（解約権留保特約）があれば別です。実際の建物賃貸借ではこのような特約がついているのが通常です。
詳しくはこちら｜建物賃貸借の中途解約と解約予告期間（解約権留保特約）
ここで賃借人が解約できるという特約は問題なく有効ですが、賃貸人が解約できるという特約は無条件に有効とはいえません。正当事由が必要、つまり、契約を終了させる必要性や明渡料の支払が必要となります。
本記事では、賃貸人が中途解約できる特約の有効性について説明します。

２　賃貸人の解約権留保特約の有効性

賃貸人が中途解約できるという特約は、賃借人の保護に反するので、有効性が問題となります。
昔は無効とする見解もありましたが、現在では、有効だけど、解約するには正当事由が必要とする見解が一般的です。中には、正当事由プラスアルファ（やむを得ない事情）が必要という見解をとった裁判例もあります。

３　建物賃貸借契約終了の正当事由の内容（概要）

前述のように、賃貸人の中途解約は正当事由がある場合にだけ可能（有効）という解釈が一般的ですが、この正当事由とは、もともと、更新拒絶などの際に使われる概念です。中身は、賃貸人と賃借人が当該建物を使用する必要性や明渡料の支払（提供）などです。これについては別の記事で説明しています。
詳しくはこちら｜建物賃貸借終了の正当事由の内容｜基本｜必要な場面・各要素の比重

４　サブリースにおける正当事由の判定の傾向（参考）

前述のように、賃貸人が特約により解約する場合には正当事由が必要であるということを前提とします。このことはサブリース（におけるマスターリース契約）であっても同じです。ただし、一定の明渡料の支払があれば正当事由は認められやすい、という傾向があります。このことは別の記事で説明しています。
詳しくはこちら｜サブリースの終了（更新拒絶）における正当事由の判断と明渡（占有移転）の方式

５　賃貸人の解約申入期間（解約予告期間）（概要）

賃貸人による中途解約ができるとしても、タイミングについての制限もあります。解約申入（解約告知）から契約終了（解約）まで、最低６か月が必要となります。
詳しくはこちら｜建物賃貸借の中途解約と解約予告期間（解約権留保特約）

６　定期借家における中途解約権・解約権留保特約（参考）

以上の説明は、一般的な建物賃貸借（普通借家）についてのものでした。
一方、定期借家の場合には、中途解約について特有のルールや解釈があります。まず、特約がなくても一定の状況があれば中途解約が認められます。
また、特約によって賃貸人が解約する場合にも、正当事由は不要という見解があります。また解約申入期間の制限もないという見解が一般的です。
詳しくはこちら｜定期借家における解約権留保特約（普通借家との比較）

本記事では、建物賃貸借契約（普通借家）における賃貸人の中途解約を認める特約（解約権留保特約）について説明しました。
実際には、細かい事情や主張・立証のやり方次第で結論が違ってくることがあります。
実際に建物賃貸借の解約に関する問題に直面されている方は、みずほ中央法律事務所の弁護士による法律相談をご利用くださることをお勧めします。