【借地権優先譲受申出（介入権）の基本（趣旨・典型例・相当の対価）】

＜介入権の制度の趣旨＞

あ　地主の典型的な発想

第三者への譲渡を強行される状況
→それよりは自身で買い取った方が良い

い　借地人の立場

借地権譲渡の重要な機能
→借地権＋建物を金銭に換えることである
＝投下資本の回収である
譲り受ける者が誰か，は重要ではない

う　介入権の制度の機能

譲渡許可の裁判において
地主が優先譲受申立をすることができる
→地主が優先的に買い取ることになる
※借地借家法１９条３項
介入権・先買権とも呼ばれる
※田山輝明ほか編『新基本法コンメンタール　借地借家法』日本評論社２０１４年ｐ１１５

＜介入権を行使する典型的状況＞

あ　前提事情

借地権譲渡許可の裁判において
借地権の評価額が低いことが判明した

い　地主の発想

譲渡が許可されると入手する承諾料が低額となる
一方，地主自身が買い取る場合，安く済む
→介入権を行使する発想が生じる

＜介入権行使の結果（認容裁判の内容）＞

あ　基本的内容

（借地権譲渡の場合）
裁判所は，相当の対価を定める（後記※１）
建物と借地権を地主に譲渡せよと命じる

い　裁量による内容

裁判所が建物引渡・登記移転と代金支払の同時履行を命じること
→可能である

う　実体的効果

土地の賃貸借契約が終了する
※稻本洋之助ほか『コンメンタール借地借家法　第３版』日本評論社ｐ１４４

＜介入権における相当の対価（※１）＞

あ　一般的な計算方法

ア　計算方法 （借地権譲渡の場合）
『相当の対価』は，建物の価格と借地権の価格の合計額から，譲渡承諾料相当額（借地権価格の１０%程度）を控除した額が基準となる
権利金の額や借地権の残存期間などの諸般の事情を考慮する
※田山輝明ほか編『新基本法コンメンタール　借地借家法』日本評論社２０１４年ｐ１１８
※稻本洋之助ほか『コンメンタール借地借家法　第３版』日本評論社ｐ１４４（同趣旨）
イ　借地権譲渡承諾料の相場（参考） 詳しくはこちら｜借地権譲渡の承諾料の相場（借地権価格×１０％）と借地権価格の評価法

い　個別事情の反映

個別的な特殊事情を相当の対価の計算に反映させることもある（後記※２）

う　裁判手続における鑑定委員の意見聴取

裁判所は，鑑定委員会の意見を聴かなければならない
※借地借家法１９条６項

＜権利金未払いを相当の対価に反映させた裁判例（※２）＞

あ　借地権設定時の特殊事情

権利金として４９０万円の支払を合意した
実際に借地人が支払ったのはそのうち７０万円（または６０万円）である
これは権利金としては非常に低額である

い　借地権価格の計算

本件土地付近の借地権価格は更地価格の７０％程度である
本件土地の借地権価格は更地価格の５５％が相当である

う　建物の評価額

無価値と評価する

え　譲渡承諾料相当額の計算

本件土地付近における譲渡承諾料は更地価格の１０％程度である
本件の場合は更地価格の２０％以上が相当である

お　相当の対価の計算の枠組み

借地権価格から譲渡承諾料相当額を控除したものを相当の対価とする

か　まとめ（具体的計算）

ア　更地価格 １平方メートル単価４万円×２８６．９２平方メートル＝１１４７．６８万円
イ　借地権価格 更地価格１１４７．６８万円×５５％≒６３１万円
ウ　譲渡承諾料相当額 更地価格１１４７．６８万円×２０％≒２３０万円
エ　相当の対価 借地権価格６３１万円＋建物評価額ゼロ−譲渡承諾料相当額２３０万円＝４０１万円
→譲渡対価を４００万円とする
※東京地裁昭和４６年５月１８日

き　標準的な計算（比較）

更地価格１１４７．６８万円×７０％≒８０３万円（借地権価格）
借地権価格８０３万円×１０％≒８０万円（譲渡承諾料相当額）
借地権価格８０３万円＋建物評価額ゼロ−譲渡承諾料相当額８０万円＝７２３万円

＜介入権に関する実務的かけひき＞

あ　介入権の特徴

ア　確実性 介入権は地主が再優先・確実に借地を取得できる
＝実質的に貸地の状態から更地にできるという意味
イ　高額化 標準的な計算方法で代金が決められる（前記※１）
マーケットにおける流通相場からは異様に高いと言える

い　譲受人の狙い

地主が介入権行使をすると大きな転売益が確定する
→他の活用方法よりも大きな利益を得られる

う　地主の狙い

介入権行使により高値つかみが確定する
通常は，介入権行使はいわゆる悪手（NGワード）である
→交渉により，借地権の入手金額を大きく下げることを狙う方が好ましい