【賃貸人の修繕義務の基本（特約の有効性・賃借人の責任による障害発生）】

１　賃貸人の修繕義務の基本

賃貸借契約では、賃貸人が目的物の修繕義務を負います。
実際には、特約で細かいルールが決められていることも多いです。また、賃貸人の責任により、障害が生じているケースもあります。
本記事では、これらの法的な扱いを含めて、賃貸人の修繕義務の基本的な内容を説明します。

２　賃貸人の修繕義務の典型例

賃貸借契約の本質的な義務は、目的物を使用・収益させる義務と賃料の支払義務です（民法６０１条）。
当然、賃貸人が負う義務は使用・収益させる義務です。使用に適した状態を維持するということも含まれます。
その中核となる具体的な義務が修繕義務なのです。
賃貸人の修繕義務が生じる例として、雨漏りが挙げられます。賃借人は建物での居住や営業に支障が出るので、修繕してもらわないと困る典型例です。

３　修繕義務の条文（民法６０６条）

最初に、賃貸人の修繕義務を規定する条文を押さえておきます。平成２９年改正で少し変更されています。

４　賃借人が修繕義務を負う特約の有効性

賃貸借契約書の条項の中で、一定の範囲の修繕は賃借人が行う（負担する）というものがあることも多いです。たとえば、屋根や天井など、特定の箇所の修理を借主負担とする、というような特約です。
民法６０６条は任意規定なので、このような特約は原則として有効ですが、内容の合理性によっては無効となることもあります。
内容によってはこのような特約は無効となります。

（１）外部との遮断の不備は、建物の本質的機能

屋根・天井からの雨漏りが生じるということは、外部との遮断という建物の本質的機能が欠けているものです。
建物の根幹的な構造部分です。
修繕して維持することは、建物賃貸借契約の本質的な内容です。
つまり、オーナーの負うべき義務の重要なものです。

（２）合理性を欠く条項は無効

そのような本質的な義務を賃借人に転嫁することは合理性を欠くと思われます。
従って、当該特約は無効と思われます。
そうすると、修繕義務の規定（民法６０６条）により、修理費用は賃貸人負担、という結論になります。

５　著しい老朽化・耐震強度不足による契約終了（参考）

以上のように賃貸人には修繕義務があるので、建物に不具合が生じた場合、原則として、賃貸人は建物を元どおりに使えるように、修繕する必要があります。
しかし、不具合の規模が大きすぎる場合は違ってきます。建物の滅失やこれに近いような著しい不具合が生じた場合や、耐震強度が著しく不足していることが発覚した場合には、修繕義務は発生せず、逆に賃貸借契約が終了するということもあります。これについては別の記事で説明しています。
詳しくはこちら｜建物の老朽化による建物賃貸借契約終了の方法の種類

６　賃借人の責任による障害発生と修繕義務

平成２９年改正の前は、建物に障害が生じた場合でも、その原因が賃借人にあったケースでも、賃貸人の修繕義務はある、ということを前提として、損害賠償で調整する、という解釈がありました。
しかし、平成２９年改正で、このようなケースでは修繕義務自体が否定されることになりました。

７　修繕義務不履行による履行請求（概要）

賃貸人が建物の修繕を行わない場合、賃借人は居住や営業に支障が出てしまいます。もちろん法的な対抗策があります。
まず、訴訟を起こして修繕義務を認める判決を獲得し、強制執行することが考えられます。
具体的には、ストレートに賃貸人に修繕義務の履行を請求する、というものもありますし、また、賃貸人に代わって賃借人が修繕工事を行い（負担し）、工事費用を賃貸人に請求する、という方法も実用的です。

８　修繕義務不履行による損害賠償請求（概要）

（１）損害賠償責任

一般的に、債務が履行されないことによって損害が生じた場合、損害賠償請求が認められます。
債務不履行による損害賠償、と呼ばれるものです（民法４１５条～）。
具体的な修繕の場面を考えると、故障老朽化が発覚してから、修理工事を手配し、一定のタイムラグは生じます。
実際に債務不履行（損害賠償）と認められるのは、一般的に必要とされる期間を超えて放置された場合です。
また、その修繕工事が遅れたことにより、具体的に損害が生じて初めて、損害賠償請求は認められます。
結局、賃貸人としては、修繕・修理が必要な状態が発覚したら、すぐに対応を取らないと、余分な損害賠償の負担を被る可能性もある、ということです。

（２）転居費用を含む損害賠償

建物に生じた障害の程度によっては、居住者の日常生活に支障が生じるような、度を越した状態に至ったために、賃借人が転居せざるを得ないといえるケースもあります。
その場合には、転居に要する費用も損害として、賠償責任が認められることがあります。
このようなケース以外でも居住自体が実質的に不可能というようなケースでは、損害として認められる範囲が広くなります。状況によっては、精神的なショックも慰謝料として認められることもあります。

９　修繕義務不履行による賃料支払拒絶・賃料の減免（概要）

建物に生じた障害を賃貸人が修繕しない場合には、賃借人が賃料の支払を拒絶することや賃料の減額や免除が認められることもあります。
以上で説明したような、修繕義務不履行による責任の内容（種類）については別の記事で詳しく説明しています。
詳しくはこちら｜賃貸人の修繕義務不履行の効果（賃料支払拒絶・賃料減額請求など）
また、実際に建物に障害が生じたケースについて、裁判所が責任を判断した実例（裁判例）を別の記事で説明しています。
詳しくはこちら｜修繕義務不履行の具体的事例と責任の判断（排水不良・雨漏り・エアコン不具合）

本記事では、賃貸人が負う修繕義務の基本的事項を説明しました。
実際には、個別的な事情や主張・立証のやり方次第で結論が違ってくることもあります。
実際に修繕義務に関する問題に直面されている方は、みずほ中央法律事務所の弁護士による法律相談をご利用くださることをお勧めします。