【借地借家法における承諾のある建物再築による期間延長】

１　借地借家法の建物再築による期間延長（総論）

借地借家法では、借地上の建物の再築について地主の承諾がないと解約されることもあります。
具体的には新法時代の借地の更新後（第２ラウンド）だけが解約のルールの対象です。
詳しくはこちら｜借地借家法における借地上の建物の滅失や再築による解約
借地借家法には、建物の再築に関して、この解約のルールとは別のルールもあります。
建物再築について地主の承諾があると期間が延長されるという制度です。
本記事では、借地借家法における建物の再築に関する期間延長の制度について説明します。

２　再築の承諾による期間延長の条文規定

借地借家法では、建物の再築について地主の承諾がある場合は期間が延長されます。
この規定の内容は多少複雑なので整理します。

３　再築による期間延長と更新前後の区別

再築による期間延長は、更新前と後の両方に適用されます。
この点、再築による解約は更新後だけに適用されます。
間違えやすいのでまとめておきます。

４　大規模修繕を再築として扱う見解（概要）

ところで、再築、つまりいったん建物を解体してから改めて建築（築造）するわけではなく、修繕工事の範囲内であっても、規模が大きい場合には再築と同じ扱いとする見解もあります。つまり、大規模修繕工事を地主が黙認していたケースでも期間が延長することもあり得るのです。これについては別の記事で説明しています。
詳しくはこちら｜借地上の建物の大規模修繕は再築（滅失・築造）にあたるかどうか

５　『承諾』のバリエーション

借地借家法では、建物再築について地主の承諾があると期間が延長します（前記）。
この『承諾』には解釈上、バリエーションがあります。
結局、旧借地法の同様の規定にある『異議を述べない』と近いような扱いといえます。

６　裁判所の再築許可と期間延長（概要）

第２ラウンドで建物の再築に地主が承諾してくれない場合、再築を強行すると、地主は解約できることになります（前記）。
借地人としては現実的には承諾がない限り再築できません。
この救済措置として、地主の承諾の代わりに裁判所が許可する手続があります。
本来、この裁判は解約を回避する目的のものです。
しかし、再築による期間延長も適用されます。
とはいっても、裁判所が個別的に延長する期間を定めることもできます。

本記事では、借地借家法における建物再築への地主の承諾によって期間が延長されるルールについて説明しました。
実際には、個別的事情により法的判断や主張として活かす方法、最適な対応方法は違ってきます。
実際に借地上の建物の増改築など、借地に関する問題に直面されている方は、みずほ中央法律事務所の弁護士による法律相談をご利用くださることをお勧めします。