1 借地借家法の建物再築に関する規定(総論)
2 建物の再築に関する地主の承諾の要否
3 承諾に代わる裁判所の許可(概要)
4 再築の承諾による期間延長の条文規定
5 『承諾』のバリエーション

1 借地借家法の建物再築に関する規定(総論)

借地借家法では,借地上の建物の再築について地主の承諾が必要な場合と必要ではない場合があります。
これと似ているけれど別の制度もあります。
建物再築について地主の承諾があると期間が延長されるという制度です。
本記事では,借地借家法における建物の再築に関するこのような制度について説明します。

2 建物の再築に関する地主の承諾の要否

借地借家法では,初回の更新の前か後かによって,建物の再築に地主の許可が必要かどうかが異なります。
なお,初回更新前と後で分けているので,『第1ステージ』『第2ステージ』と呼ぶこともあります。
第1ステージであれば建物の再築には地主の承諾は必要ありません。
地主の承諾がないと期間が延長されないだけです(後記)。
第2ステージでは,承諾なしで再築すると地主が解約できることになります。

<建物の再築に関する地主の承諾の要否>

あ 初回更新前(第1ラウンド)

借地人が『建物を再築すること』について
→地主の承諾は不要である
ただし,増改築禁止特約がある場合は,この適用はありえる
※水本浩ほか『基本法コンメンタール 借地借家法 第2版補訂版』2009年p28

い 初回更新後(第2ラウンド・概要)

地主の承諾なしで借地人が建物を再築した場合
→地主が解約できる
詳しくはこちら|借地借家法における借地上の建物の滅失や再築による解約
地主の承諾の代わりに裁判所が許可する手続もある(後記※3)

う 建物再築における地主の承諾の効果(概要)

『あ・い』の制度とは別に
建物再築についての地主の承諾がある場合
→借地権の存続期間が延長される(後記※1)
※借地借家法7条

3 承諾に代わる裁判所の許可(概要)

第2ラウンドで建物の再築に地主が承諾してくれない場合,再築を強行すると,地主は解約できることになります(前記)。
借地人としては現実的には承諾がない限り再築できません。
この救済措置として,地主の承諾の代わりに裁判所が許可する手続があります。

<承諾に代わる裁判所の許可(概要;※3)>

あ 制度の基本

初回更新後(第2ラウンド)において
建物の再築について
『やむを得ない事情』がある場合
→裁判所が地主の承諾に代わる許可を与えることができる
※借地借家法18条

い 第1ラウンドへの適用否定

初回更新前(第1ラウンド)において
裁判所の許可手続(あ)は適用されない
なお,地主の承諾なく再築しても『地主の解約申入』はできない
※借地借家法8条2項
詳しくはこちら|借地借家法における借地上の建物の滅失や再築による解約

う 借地法との振り分け

借地借家法の施行前に設定された借地権について
→再築許可の裁判の規定は適用されない
施行日=平成4年8月1日
※改正附則11条

4 再築の承諾による期間延長の条文規定

借地借家法では,建物の再築について地主の承諾がある場合は期間が延長されます。
これは解約の制度(前記)は別のものです。
この規定の内容は多少複雑なので整理します。

<再築の承諾による期間延長の条文規定(※1)>

あ 規定の内容

建物の築造について地主の『承諾』(後記※2)がある場合に限り
存続期間が延長される

い 延長される期間の起算点

『ア・イ』の早い方
ア 地主が承諾した日
イ 建物が築造された日

う 延長される期間の長さ(法定期間)

20年間

え 残存期間の適用

従前の残存期間が20年より長い場合
→従前の残存期間のままとなる
=期間の延長は生じない

お 延長される期間の長さ(合意)

地主・借地人は法定期間(う)より長い存続期間を合意できる
※借地借家法7条1項

5 『承諾』のバリエーション

借地借家法では,建物再築について地主の承諾があると期間が延長します(前記)。
この『承諾』には解釈上,バリエーションがあります。
結局,旧借地法の同様の規定にある『異議を述べない』と近いような扱いといえます。

<『承諾』のバリエーション(※2)>

あ 承諾擬制

初回更新前において
借地人が地主に再築する旨を通知した
地主が通知を受けてから2か月以内に異議を述べない場合
→地主の承諾があったものとみなす
※借地借家法7条2項

い 黙示の承諾

地主が再築を知りながら異議を述べない場合
→黙示の承諾と認められることもある
=期間延長の効果が生じる
借地法の規定(う)と実質的な違いは小さい
※寺田逸郎『新借地借家法の解説(2)』/『NBL489号』p44
※水本浩ほか『基本法コンメンタール 借地借家法 第2版補訂版』2009年p28

う 借地法の要件(参考)

建物の築造に『地主が異議を述べない』ことが期間延長の要件である
※借地法7条
詳しくはこちら|旧借地法における異議のない建物再築による期間延長(基本)