【建物譲渡特約付借地における地主と建物賃借人の対抗関係と紛争予防策】

＜建物譲渡時の建物賃借人の法的扱い＞

あ　事案

建物譲渡特約付借地の契約がある
期間満了時において
借地上の建物に賃借人が入居している状態である
建物の賃貸借契約の期間が長く設定されている
建物が地主に譲渡され，地主の所有となった

い　対抗関係

次の対抗関係が生じる
（賃借人・建物譲受人は民法１７７条の第三者に該当する）
詳しくはこちら｜民法１７７条の第三者に該当する者の具体的類型
→対抗要件を備えた先後で優劣が決まる
（参考）対抗要件の制度を説明している記事
詳しくはこちら｜対抗要件の制度（対抗関係における登記による優劣）の基本

※民法１７７条，６０５条，借地借家法３１条１項
※３　建物の賃借権の対抗要件は賃借権登記または建物の引渡である
詳しくはこちら｜不動産（物権）以外の対抗要件（不動産賃借権・動産・債権譲渡・株式譲渡）

＜対抗要件による優劣と法定借家権＞

あ　建物賃貸借が優先のケース

建物賃借人の入居（or建物賃借権登記）が先である場合
→建物の賃借権が優先となる
→建物賃借権を建物の譲受人（地主）が承継する
→地主は建物の明渡を請求できない

い　建物譲渡が優先のケース

ア　対抗要件による優劣 建物の所有権移転（仮）登記が先である場合
→建物の譲渡が優先となる
→従前の建物賃借権がない状態で譲受人（地主）が承継する
→地主は建物の明渡を請求できる
イ　法定借家権の発生 法定借家権が発生することがある
例；建物賃借人の請求
詳しくはこちら｜建物譲渡特約付借地における法定借家権発生と賃料の決定（協議・裁判）
→この場合，地主は建物の明渡を請求できない
※稻本洋之助ほか『コンメンタール借地借家法　第３版』日本評論社ｐ１８８

＜建物譲渡時の建物賃借人の存在を回避（全体）＞

あ　目的

建物譲渡時において建物賃借人が存在しないようにする

い　予防策

建物を第三者に使用させることについて
地主と借地人で『ア・イ』のいずれかを合意しておく
ア　定期借家に限定する（後記※１）イ　取壊し予定の建物の賃貸借に限定する（後記※２）

う　法的扱いのリスク

『い』の合意について
実質的に法定借家権の排除と評価される可能性がある
→強行法規性により無効となることにつながる
※稻本洋之助ほか『コンメンタール借地借家法　第３版』日本評論社ｐ１９０

＜建物賃貸を定期借家に限定する方法（※１）＞

あ　合意内容（条項例）

建物を第三者に賃貸する場合は，建物譲渡特約の効力が発生する前に期間の満了する定期借家契約によらなければならない。
借地人がこれに違反して普通借家契約で建物を賃貸した場合には，借地契約違反となる。

い　違反への対応

借地人が『あ』の合意に違反した場合
例；建物を第三者に普通借家で貸した
→借地契約の解除事由になりうる
ただし，信頼関係破壊と認められる必要がある
詳しくはこちら｜信頼関係破壊理論と背信行為論の基本（同質性・主な３つの効果）
※澤野順彦『実務解説借地借家法』青林書院ｐ１１９

＜建物賃貸を取壊予定建物賃貸借に限定する方法（※２）＞

あ　合意内容（条項例）

借地権者が本件建物を第三者に賃貸しようとするときは，事前に借地権設定者に対し，その旨書面で通知した上，以下の各号の規定を遵守しなければならない。
（ア）建物賃借人との建物賃貸借契約は，借地借家法３９条に定める取壊し予定の建物の賃貸借契約によること（イ）建物賃貸借契約期間は，本件借地権の存続期間満了の６か月前に終了させること（ウ）建物賃借人に対して，借地借家法３５条（借地上の建物の賃借人の保護）の効力を生じさせないために，本件借地権の存続期間満了の１年６か月前に本件建物が取り壊される旨の通知をすること

い　法的扱いのリスク

一定期間経過後に建物を取壊すべきことについて
客観的に明らかとは言えない可能性がある
取壊し予定の建物賃貸借としては認められない可能性もある
※借地借家法３９条
※安達敏男ほか『Ｑ＆Ａ借地借家の法律と実務』日本加除出版ｐ３６
※稻本洋之助ほか『コンメンタール借地借家法　第３版』日本評論社ｐ３０５