1 地代の相場|根本的考え方=土地という『元本』が産み出す『果実』
2 『継続賃料』の『算定法』|多くのものがあり,組み合わせる
3 地代の相場|差額配分法|『適正な新規賃料』と『現在の賃料』の差額に着目
4 地代の相場|利回り法|『合意利回り』を基準とする
5 地代の相場|賃貸事例比較法|近隣の賃料相場を使う
6 地代の相場|スライド法|『物価変動率』に応じて変動させる
7 変動率・修正の簡易的方法=路線価・固定資産評価の相違割合を使う
8 継続賃料|裁判・鑑定では『総合方式』が取られる

1 地代の相場|根本的考え方=土地という『元本』が産み出す『果実』

地代の評価・算定は多くの方法・方式があります。
多くの方法で使われる基本構造として『土地』と『賃料(地代)』についての関係性があります。

<賃料算定の大前提|地価と地代の関係>

資産の種類 元本 果実
不動産 地価 地代
預貯金 元金 利息

ベース部分はこのように単純です。
その上に,個々の算定方法が作られているのです。

2 『継続賃料』の『算定法』|多くのものがあり,組み合わせる

地代の算定は非常に専門的な算定方法です。
『算定方法』自体が多くあります。
まずは『算定方法』の全体をまとめておきます。

<継続賃料の算定方法>

あ 正式|判例・不動産鑑定評価基準で使う方法

ア 差額分配法
イ 利回り法
ウ 賃貸事例比較法
エ スライド法

い 簡略式

エ 土地残余法
オ 公租公課倍率法
カ 平均的活用利子率法

正式な算定(鑑定)では原則的に『ア』〜『エ』の4つを組み合わせて使います。
『エ』〜『カ』は主に簡略的に目安を算定する時に使います。
詳しくはこちら|地代・継続賃料の相場|簡易算定|公租公課倍率法・平均的活用利子率法

3 地代の相場|差額配分法|『適正な新規賃料』と『現在の賃料』の差額に着目

地代算定方法のうち『差額配分法』の内容をまとめます。

<差額配分法>

あ 基本的考え方

『適正な新規賃料』と『従前賃料』との『差額部分』を貸主・借主に配分する

い 算定方法

改定時の正常支払賃料
=改定時の土地の基礎価格 × 正常な期待利回り + 改定時の必要諸経費等
=実際支払賃料+(正常支払賃料−実際支払賃料)×配分率
=実際支払賃料+(差額×配分率)

う 配分率の相場

『2分の1』や『3分の1』

4 地代の相場|利回り法|『合意利回り』を基準とする

地代算定方法のうち『利回り法』の内容をまとめます。

<利回り法>

あ 前提|合意利回り算定

ア 合意利回り
合意利回り=純賃料/地価
『前回改定時』の数値を用いる
イ 純賃料
賃料−必要経費

い 算定方法

改定地代
=現在の地価(基礎価格)×合意利回り(前回改定時の利回り)+現在の必要経費等
=現在の地価×合意利回り+必要経費
※必要経費とは通常固定資産税・都市計画税である

5 地代の相場|賃貸事例比較法|近隣の賃料相場を使う

地代算定方法のうち『賃貸事例比較法』の内容をまとめます。

<賃貸事例比較法>

対象不動産と類似の不動産の賃貸借事例における賃料と比較する方法
本来は『新規賃料』の算定で用いる時に適した方法である

要するに近隣の賃料と同水準とする,という単純な算定方法です。

6 地代の相場|スライド法|『物価変動率』に応じて変動させる

地代算定方法のうち『スライド法』の内容をまとめます。

<スライド法>

改定地代
=(実際支払賃料−前回改定時の必要諸経費等)×物価変動率+現在の必要諸経費等
=純賃料×変動率+現在の固定資産税等

変動率は『物価全体』についてのものです。
『土地の価値』や『近隣の賃料』の変動,という意味ではありません。

7 変動率・修正の簡易的方法=路線価・固定資産評価の相違割合を使う

賃料や土地評価額などの算定一般では多くの場面で『変動率・修正』を使います。
『時間に伴う変動』や『場所による違いの修正』です。
『時点修正』『地点修正』と呼んでいます。
このような修正では簡易的な方法がよく使われています。

<変動率・修正の簡易的方法>

時点修正・地点修正
→簡易的には『路線価』『固定資産評価額』の変動率を用いる
正式・正確な方法ではない

あくまでも簡易的な方法ですので,正式な鑑定では違う結果(算定方法)となることもあります。

8 継続賃料|裁判・鑑定では『総合方式』が取られる

継続賃料について見解が対立するトラブルは多く生じています。
最終的・強制的な判断は不動産鑑定士の鑑定→裁判所の判決,ということになります。
重要なのは裁判所や鑑定ではどのような算定方法が取られるか,ということです。
簡単に言えば,以上の4つの算定方式を『組み合わせる』方法を取ります。
この『総合方式』については別記事で説明しています。
詳しくはこちら|地代・継続賃料の相場|総合方式|裁判・鑑定では主要4方式を組み合わせる