1 借地権と底地の交換|譲渡所得税の負担が重い
2 交換契約|借地権と底地など|交換特例→非課税
3 交換契約|借地権と底地など|買換特例→課税繰り延べ
4 明渡料の支払による借地明渡|『譲渡所得税』の対象となる
5 無償での借地明渡|地主には多額の『贈与税』が課税される

本記事では『交換』契約における『譲渡所得税』『贈与税』について説明します。
『借地・底地の交換』がその典型例です。
なお,譲渡所得税の基本事項は別記事で説明しています。
詳しくはこちら|不動産譲渡所得税の基本|譲渡所得額・取得費・譲渡費用の内容・税率

1 借地権と底地の交換|譲渡所得税の負担が重い

借地における取引・紛争解決として『借地権と底地の交換』がよく行われています。
『等価交換』と言われることもあります。
ここで『交換』という契約も『譲渡所得税』の対象となります(前述)。
税務上の扱いはある意味単純です。

<『交換』における『譲渡所得税』|考え方>

『相当額での金銭(価格)』での売却とみなす
この『売却』が2つセットになっている

『有償での所有権移転(譲渡)』という性格に着目した『仮想』です。

<『交換』における『譲渡所得税』|現実の困惑>

『現金の授受(収入)』がない
それなので『納税資金(現金)』が必要となる

通常の売買であれば『値上がり』が生じたら『売却代金(のうち値上がり分)』の一部を納税すれば良いのです。
しかし『交換』の場合は『値上がり』は仮想です。
利益の『現金化』がなされません。
そこで『納税資金不足』が生じがちなのです。
民事的な紛争解決で『後から気付くと遅い(深刻)』というマターです。

2 交換契約|借地権と底地など|交換特例→非課税

借地権と底地などの『交換』契約においては『譲渡所得税の納税資金』の配慮が必要です(前述)。
ここで活用できるのが『交換特例』です。

<固定資産の『交換特例』>

あ 交換特例の概要

個人が,土地(借地権)・建物などの固定資産を『同じ種類』の固定資産と交換した場合
→譲渡がなかったものとする=非課税

い 『借地』に関連する注意

『底地と借地』は『土地と土地』という扱い
→『同じ種類』に該当する

外部サイト|国税庁|タックスアンサー|土地建物の交換をしたときの特例

3 交換契約|借地権と底地など|買換特例→課税繰り延べ

ケースによっては,要件に該当せず『交換特例』が適用できない場合があります。
例えば『個人ではなく法人』が当事者である場合などです。
このような場合は『非課税』は無理ですが『課税繰り延べ』は使えることもあります。
『買換特例』の活用です。
『買い換え』というネーミングから,発想しにくいです。
実際に借地トラブルを扱う弁護士でも知らない人が多いです。
『交換』でも,税務上の扱いは『2つの売却』なのです(前述)。
そこで税務上は『買い換え』のカテゴリに含まれるのです。

<『交換』→買換特例の適用>

一定条件を満たせば,将来譲渡する時まで『課税繰り延べ』ができる

4 明渡料の支払による借地明渡|『譲渡所得税』の対象となる

借地の明渡では,通常『明渡料の提供』が行われます。
税務上は『譲渡(売買)』と同じ扱いとなります(前述)。

<明渡料の支払による借地明渡|税務上の扱い>

『借地権』を『金銭(明渡料)』で購入(売買)した
→『譲渡所得税』の課税対象となる

民法上は『借地契約の終了・解消』です。
税務上は『経済的な効果』に着目して解釈するのです。

5 無償での借地明渡|地主には多額の『贈与税』が課税される

借地明渡が『無償』で実現するケースも生じます。
この場合,地主としては多額の明渡料が不要とできたので,非常にラッキーと思えます。
しかし,税務上は結構重い負担がかかってきます。

<無償での借地明渡>

『贈与』とみなされる
→贈与税の課税対象となる

要するに標準的には授受がなされたはずの『明渡料』が『無償で移転した』と捉えるのです。
贈与税は非常に重い税率です。
交渉などの解決プロセスでは常に『税務面のケア』が必要です。
この点,贈与税の納税義務は『受贈者』が負います。
しかし『贈与者』も『連帯納付責任』があります。
詳しくはこちら|税務一般の連帯納付責任|事前求償権はない・保全方法は任意の担保・仮差押

不動産の処理においては『当事者同士の解決』と同じくらいの大きさの『税務面のケア』が必要と言えます。