【保全の担保算定における不動産の評価（用いる評価・担保負担・敷地権）】

＜担保の算定における不動産そのものの評価（全体像）＞

あ　前提（目的物価額基準説）

保全における担保の額の算定の基礎として
目的物（不動産）の価額を用いることがある
詳しくはこちら｜保全の担保算定における目的物価額基準説と請求債権額基準説

い　土地の評価の一般論

土地には複数の種類の評価（額）がある
詳しくはこちら｜不動産（土地）の評価額の基本（実勢価格・時価・不動産鑑定評価・売出価格・成約価格）
詳しくはこちら｜土地の公的評価額の種類（１物４価（５価）・実勢価格との比率）

う　保全の担保の算定基礎

担保の算定で用いる不動産の価額（あ）について
統一的な見解（扱い）はない（後記※１）
※『東京地裁保全部の事件処理の現況』／『判例タイムズ２３８号』１９６９年１１月ｐ１１

＜担保の算定における不動産の評価の種類（※１）＞

あ　固定資産評価額

実務では，固定資産評価額をもって目的不動産の価格とみなす取扱いがなされる例が多い

い　実勢価格（客観的評価額）

固定資産評価額（あ）が時価を反映していない場合
→不動産価格の参考となる他の資料（例＝路線価・公示地価・取引事例価格）が必要となる
※民事保全規則２０条１号ハ参照
※司法研修所編『民事弁護教材　改訂　民事保全　補正版』日本弁護士連合会２０１４年ｐ２７
※『最近における大阪地方裁判所保全部の事件処理の実情１』／『判例タイムズ３４１号』１９７７年２月ｐ５６
※『東京地裁保全部の事件処理の現況』／『判例タイムズ２３８号』１９６９年１１月ｐ１６
※西山俊彦著『新版　保全処分概論』一粒社１９８５年ｐ１１６

＜不動産の評価における負担の控除＞

あ　共通事項

目的物に担保権の負担がある場合
被担保債権額（い）を控除して目的物の価額を算定する
※司法研修所編『民事弁護教材　改訂　民事保全　補正版』日本弁護士連合会２０１４年ｐ２７

い　理想的な被担保債権額の控除

実際の被担保債権額を不動産の価格から控除すべきである

う　実務における被担保債権額の控除

登記されている債権額・極度額と実際の被担保債権額とは一致しないことの方が多い
実際の被担保債権額が不明である場合
→登記されている『債権額or極度額』を控除する
※司法研修所編『民事弁護教材　改訂　民事保全　補正版』日本弁護士連合会２０１４年ｐ２７
※『東京地裁保全部の事件処理の現況』／『判例タイムズ２３８号』１９６９年１１月ｐ１６
※『最近における大阪地方裁判所保全部の事件処理の実情１』／『判例タイムズ３４１号』１９７７年２月ｐ５６

え　過剰な控除への配慮

（『う』による）控除の結果が被保全債権額以下となる場合
→被保全債権額を担保の算定の基礎とする（請求債権額基準説）
※『東京地裁保全部の事件処理の現況』／『判例タイムズ２３８号』１９６９年１１月ｐ１６

＜不動産の評価における敷地利用権の調整＞

あ　建物の評価

建物の価額は，敷地利用権の価値を加えた価額である

い　土地（敷地）の評価

建物の敷地となっている土地の価額について
→敷地利用権の負担を控除した価額である
※司法研修所編『民事弁護教材　改訂　民事保全　補正版』日本弁護士連合会２０１４年ｐ２７