【サブリースにおける賃料改定特約（賃料自動増額特約）の有効性】

１　サブリースにおける賃料改定特約（賃料自動増額特約）の有効性

サブリースの特徴（目的）として、原賃貸人（オーナー）の得る賃料が確保、固定されている、ということがあります。
詳しくはこちら｜サブリースの基本（仕組み・法的性格・対抗要件・利ざや相場）
一方、サブリースでも、賃料減額請求は可能です。結局、確保されていたはずの賃料額が下がってしまう可能性もあるのです。
詳しくはこちら｜サブリースにおける賃料増減額請求の可否（賃貸借該当性）と判断の特徴
そこで、サブリース契約の中に、賃料に関する特約を設定しておき、想定外の賃料の変更が起きないようにする、というニーズがあります。
本記事では、サブリースにおける賃料改定特約の有効性について説明します。

２　サブリースにおける賃料増額特約の効力を判断した裁判例

一般的に、賃貸借契約における賃料改定特約は原則として有効です。このことはサブリースであっても同じです。
賃料が自動的に増額するという特約が、サブリースのケースでも有効であると判断した裁判例を紹介しておきます。

３　賃料改定特約と賃料増減額請求の関係（概要）

前述のようにサブリースのおいても、賃料に関する特約が有効なので、たとえば特約で「賃料増減額はできない」と決めておけば増減額請求を回避できるのでしょうか。
また、特約の内容を少し変えて「３年毎に賃料を１％上げる」（賃料自動改定特約）としておけば、賃料を逆に下げることはできない、つまり賃料減額請求を回避できるのでしょうか。
結論としては、両方とも賃料増減額請求を否定できません。つまり、賃料改定特約があっても、その特約の内容どおりに賃料が変更されるとは限らないといえます。

４　定期借家における賃料増減額請求の排除（概要）

以上のように、通常は、どのような特約を設定しても、賃料増減額請求を排除することはできません。
しかし、定期借家契約である場合だけは別です。賃料増減額請求はできないという特約があれば、そのとおりになります。つまり、賃料増減額請求を否定する特約は有効なのです。
定期借家が創設される前は、サブリースにおける賃料減額請求が、オーナー（原賃貸人）にとっての不確定リスクとして残る状態でした。
現在は、サブリースにおいては、不確定リスクを排除するために定期借家が積極的に用いられるようになっています。

本記事では、サブリースにおける賃料改定特約の有効性について説明しました。
実際には、個別的な事情によって法的判断や最適な対応方法は違ってきます。
実際にサブリース方式における賃料の金額（増減額）に関する問題に直面されている方は、みずほ中央法律事務所の弁護士による法律相談をご利用くださることをお勧めします。