【賃料に関する特約と賃料増減額請求権の関係（排除の有無と影響）】

＜賃料改定特約と賃料増減額請求権の関係＞

あ　一義的な算定可能

『ア・イ』の両方に該当する場合
→賃料改定特約の限りで賃料増減額請求権は排除される
賃料増減額請求権が行使できないという意味ではない（後記※１）
ア　賃料改定特約が有効であるイ　賃料改定特約により改定賃料を算定できる 例；自動改定特約
※幾代通ほか『新版　注釈民法（１５）債権（６）増補版』有斐閣１９９６年ｐ８６７
※橋本和夫『地代・家賃紛争の調停制度』／『ジュリスト１００６号』１９９２年ｐ１２５

い　一義的な算定不可能（概要；※２）

賃料改定特約による一義的な賃料算定が不可能である場合
→賃料増減額請求が認められる

＜賃料改定特約による賃料増減額請求の排除の意味（※１）＞

あ　賃料増減額請求の強行法規性

賃料増減額請求は強行法規である
※最高裁平成１６年６月２９日ほか
詳しくはこちら｜増減額請求権の強行法規性に関する４つの最高裁判例（要点）
詳しくはこちら｜増減額請求権の強行法規性に関する４つの最高裁判例（引用）

い　賃料増減額請求権の行使（※３）

賃料改定特約があったとしても
賃料が『不相当』となった場合
→賃料増減額請求権の行使はできる
※借地借家法１１条１項
詳しくはこちら｜賃料増減額請求（変更・改定）の基本

う　賃料増減額請求の要件と特約の実効範囲

『賃料が不相当となった』に達していない場合
→賃料増減額請求は認められない
→賃料改定特約による賃料額が実際に適用される

え　まとめ

賃料改定特約による賃料額が『相当』である範囲において
賃料増減額請求は認められない
賃料改定特約による賃料の改定が適用される

＜賃料増減額請求における賃料改定特約の影響＞

あ　前提事情

『ア・イ』のいずれかに該当する場合
→賃料増減額請求が認められる
ア　一義的な算定不能 賃料改定特約による一義的な賃料算定が不可能である（前記※２）
イ　特約による賃料の『不相当』 賃料改定特約による賃料が『不相当』である（前記※３）

い　賃料改定特約の影響

賃料改定特約の当否・相当賃料額の算定において
→特約の存在・合意の経緯が重要な事情として十分に考慮される
※最高裁平成１６年６月２９日
※最高裁平成１５年１０月２１日

＜賃料改定特約の無効と増減額請求権の行使（概要）＞

あ　前提事情

賃料改定特約による賃料の改定が主張された（※４）
例；改定された賃料額の請求
その後，賃料改定特約が無効と判断された

い　改定の主張の扱い

前記※４の主張について
→賃料増減額請求権の行使（意思表示）として扱う
詳しくはこちら｜賃料改定特約の無効と増減額請求権の行使としての扱い