1 借地借家法が適用される土地の範囲
2 建物所有目的の主従による判断(参考)
3 借地借家法が適用される土地の範囲の判断基準
4 判断基準の理由
5 建物所有目的が認められる範囲を判断した裁判例(概要)

1 借地借家法が適用される土地の範囲

建物所有目的で土地の賃貸借をした場合,借地借家法(旧借地法)上の借地として扱われます。
しかし,賃貸借の対象の土地が広く,そのごく一部に建物がある,という場合には,建物所有目的で賃貸した土地かどうか,という問題が出てきます。
本記事では,部分的に,つまり,賃貸の対象の土地の一部について建物所有目的が否定されるというケースを説明します。

2 建物所有目的の主従による判断(参考)

ところで,広大な土地の一部(少ない割合の面積の土地)に建物があるケースでは,全体として建物所有目的といえるかどうかを判定するということがあります。これは,土地の全体を一体としてみて,どんな目的で使用(賃借)しているか,ということを判定する方法です。
詳しくはこちら|借地借家法が適用される建物所有目的は主従(比重)で判断する
一方,賃貸借の対象の土地を,2つエリアに分断して考えて,1つについては建物所有目的を認め,残りについて否定する,という方法もあります。こちらの判断,つまり土地を分断して判断する方法について,本記事で,以下説明します。

3 借地借家法が適用される土地の範囲の判断基準

最初に,裁判例が示した,判断基準を示します。建物所有のために必要な範囲に限定されるという抽象的な基準です。建物所有目的という規定から自然に導き出される基準といえます。

<借地借家法が適用される土地の範囲の判断基準>

あ 注釈民法

借地法は,借地上の建物―それの所有が借地の主たる目的であるところの―の所有ないし利用に必要な範囲の土地に適用される。
その範囲は建物の種類,用途等によって異なる
※幾代通ほか編『新版 注釈民法(15)債権(6)増補版(復刻版)』有斐閣2011年p372

い 昭和62年神戸地判

土地の賃貸借において,当該土地の全体について建物所有を目的として1個の契約をもって締結された場合でも,借地法が適用されるのは,建物所有に通常必要であると客観的に認められる範囲ないし現実に当該建物の所有に必要であると認められる範囲に限られ,これを超える部分については借地法の適用はない
※神戸地判昭和62年2月27日

う 昭和28年札幌地判

借地法にいう「建物所有の目的」とは,土地賃借の主たる目的が建物の所有にある場合をいうのであつて,しかもその主たる目的が建物所有にある場合であつても,その目的のおよぶ範囲は自ら限度があるものでそれは建物の所有に通常必要な範囲でなければならない。
・・・その必要範囲は所有し又は所有しようとする建物の種類,性質等によつて異るものと解しなければならない。
※札幌地判昭和28年2月4日

え 昭和26年大阪地判

「建物の所有を目的とする賃借権」たるがためには,必ずしもその建物の全部又は一部がその借地の上に基礎を置くことを要するものではなく,隣接地の建物を利用するために他の土地を借地し,これを一体として使用するような場合の賃借権をも含むものと解するのを相当とする
※大阪地判昭和26年6月26日

4 判断基準の理由

昭和62年神戸地判は,判断基準の理由を示しています。要するに,借地法(現借地借家法)による保護はとても強いので,過剰に適用すると土地の利用の妨害になってしまう,という指摘です。

<判断基準の理由>

けだし,借地法は,借地権の存続期間を法定し,契約によっても一定期間に満たない存続期間の定めはこれを無効とし(同法2条,11条),また,存続期間が満了しても,建物が存在する限り,土地所有者が遅滞なく異議を述べ,かつ,これに正当の事由がなければ契約は更新したものとみなされる(同法4ないし8条)など,借地権に特別の保護を与えているが,これは,借地権者が建物所有の目的で行う土地の使用を全うさせるためであるから,その保護を受けるのは,建物所有の目的のために通常必要であると客観的に認められる範囲ないし存在する建物の所有に現実に必要であると認められる範囲に限定するのが相当であり,これを超えてそれ以外の部分についても借地法の適用を認めれば,土地の有効適切な利用を阻害する結果になりかねず,かえって借地法の目的に背馳する虞れがあるからである。
※神戸地判昭和62年2月27日

5 建物所有目的が認められる範囲を判断した裁判例(概要)

以上で,建物所有目的が認められる範囲についての判断基準を説明しましたが,実際のケースで,どの範囲に建物所有目的を認めるか,という判断は簡単ではありません。この点,多くの事案で建物所有目的を認める範囲を裁判所が判断しています。実際の事案について判断する際,過去の裁判例はとても役立ちます。
詳しくはこちら|土地賃貸借の建物所有目的の範囲を判断した裁判例の集約

本記事では,借地借家法が適用される(建物所有目的が認められる)土地の範囲について説明しました。
実際には,個別的事情によって,法的判断や最適な対応方法は違ってきます。
実際に借地(土地の賃貸借)に関する問題に直面されている方は,みずほ中央法律事務所の弁護士による法律相談をご利用くださることをお勧めします。