【新所有者が承継する期間と契約終了に関する事項（存続期間・解除関連・転貸譲渡承諾）】

1　新所有者が承継する期間と契約終了に関する事項

対抗力のある賃借権の目的物が譲渡されると、新所有者が賃貸人たる地位を承継します。いわゆるオーナーチェンジのことです。
詳しくはこちら｜対抗力のある賃借権の目的物の所有権移転と賃貸人たる地位の承継（基本）
この時に、基本的に従前の賃貸借契約に関する事項はほぼすべて承継されます。しかし、個々の事項によって解釈の問題があるものもあります。
本記事では、期間と契約終了に関する事項について、承継されるかどうかの問題を説明します。

2　存続期間（残存期間）の承継

賃貸借契約の存続期間は、新所有者に承継されます。
重要な事項なので、賃借権登記の登記事項の１つとなっています。

3　賃料滞納や地代滞納の状態（解除事由）の承継

前所有者の時期に発生した解除事由が新所有者に引き継がれるかどうかという問題があります。
典型的な賃料の滞納という状態は、原則として新所有者に承継されません。ただし、賃料債権を新所有者が譲り受けたという場合には、滞納の状態も引き継がれます。つまり、新所有者は賃料滞納を理由として解除することができます。
なお、賃貸借ではなく地上権が設定されているケースでは、地代滞納の状態は新所有者に承継されます。

4　解約申入状態の承継

建物の賃貸借では、期間の定めがないということもあります。この場合に、賃貸人が解約申入（告知）をすることができるケースもあります。
前所有者が解約申入（の通知）をしてから契約終了の効果が発生するまでの間に目的物を譲渡した場合、新所有者は、解約申入をしている状態を承継しません。つまり、当初予定されていた契約終了の効果が発生する時期が到来しても契約は終了しないのです。
以上のことは、期間の定めのある借地や建物賃貸借で、前所有者が更新拒絶を通知した後、期間満了までの間に目的物を譲渡したというケースでも同じように考えられます。

5　譲渡転貸承諾特約の承継

賃貸借契約では、原則として、転貸と賃借権の譲渡は禁止されています。
詳しくはこちら｜賃借権の譲渡・転貸の基本（賃貸人の承諾が必要・無断譲渡・転貸に対する明渡請求）
例外的に、賃貸人が転貸や譲渡を承諾した場合にだけ可能となります。そこで実際には最初から賃貸借契約の中に、転貸や賃借権の譲渡を承諾することが特約として入れておくケースもあります。この特約は、新所有者が承継します。ただし、賃借権登記がないと承継しないという見解もあります。

本記事では、対抗力のある賃借権の目的物の譲渡によって新所有者が賃貸人たる地位を承継する場合に、新所有者に承継される事項のうち、期間や契約終了に関するものを説明しました。
実際には、細かい事情や主張・立証のやり方次第で結論が違ってきます。
実際に不動産の譲渡に伴う賃貸借契約に関する問題に直面されている方は、みずほ中央法律事務所の弁護士による法律相談をご利用くださることをお勧めします。