【土地の抵当権と借地権の優劣（対抗関係）・市場価値への影響】

1　土地の抵当権と借地権の優劣（総論）

借地権は土地に設定される抵当権と対立することがあります。
法律上の優先・劣後の関係です。対抗関係と呼びます。
本記事では、土地の抵当権と借地権の対抗関係について説明します。

2　借地権と土地の抵当権の対抗関係

土地の抵当権と借地権は対抗関係です。
優劣が対抗要件の順番で決まります。
通常の対抗要件とは、抵当権の登記と建物の登記のことです。
仮に土地の抵当権が優先となる場合は、借地権はリスキーな状況といえます。

3　借地権を土地の抵当権に優先させる『同意の登記』（概要）

借地契約を賃締結する時点で土地に抵当権がある場合は非常にリスキーです（前記）。
これでは土地を借りる人が現れなくなってしまいます。
そこで、借地権が劣後という状態を回避する方法があります。
同意の登記という方法です。
同意の登記については、別の記事で詳しく説明しています。

所有権vs賃借権の対抗関係の例外｜同意の登記｜賃借権登記とのセットが必須

建物の賃貸借を前提に説明していますが土地の賃貸借でも同じように適用されます。
ただし土地賃借権の登記が必要です。
建物所有権登記での代用では同意の登記は使えません。

4　劣後する賃借権の保護なし（建物賃貸借との比較）

対抗関係で劣後する賃借権は非常にリスキーです（前記）。
過酷なので法律上救済措置が作られていることもあります。
建物の賃借権については明渡猶予という救済措置があります。
しかし借地権については、このような救済措置がありません。
よく誤解が生じるところですので、整理しておきます。

5　土地の抵当権に劣後する借地権の市場価値

土地の抵当権と借地権との優劣（対抗関係）は市場価値に大きな影響を及ぼします。
当然、リスキーな賃借権は買う人がいないか、いたとしても非常に安くなってしまうのです。
さらに、借地権を担保にする状況でも、大きな影響があります。

本記事は一般的な説明です。個別の事案にそのまま当てはまるとは限らず、一見似ている事案でも、事情が異なれば結論は異なります。個別的事情により、法的判断や主張として活かす方法、最適な対応方法は違ってきます。本記事でご説明したものと同様の問題に直面されている方は、みずほ中央法律事務所の弁護士による法律相談をご利用くださることをお勧めします。