1 通常の修繕への該当性を判断した裁判例(総論)
2 建物の維持・保全目的の修繕→修繕禁止の範囲外
3 規模は大きいが維持保全目的の修繕→修繕禁止の範囲外

1 通常の修繕への該当性を判断した裁判例(総論)

借地上の建物の『修繕』を禁止する特約は無効となることもあります。
大修繕は禁止されるのですが,通常の修繕は禁止されないのです。
詳しくはこちら|借地上の建物の『修繕』の意味と修繕禁止特約の有効性
実際には,具体的に行った工事の内容が通常の修繕といえるかどうかがハッキリ区別できないことも多いです。
本記事では,通常の修繕に該当するかどうかを判断した裁判例を紹介します。

2 建物の維持・保全目的の修繕→修繕禁止の範囲外

建物の維持,保全を目的とする工事を通常の修繕であると判断した裁判例です。
抽象的な判断基準しか示していません。
具体例を示していますが,極端なものなので,結局,明確な基準にはなっていません。

<建物の維持・保全目的の修繕→修繕禁止の範囲外>

あ 通常の修繕

建物の維持,保全のためにする修繕
→借地人が行うことは許される

い 通常の修繕を禁止する特約の有効性

建物の通常の修繕を禁止する特約について
→著しく借地人の権利を制限する
→借地借家法の立法趣旨に反する
→無効となる

う 通常の修繕を禁止する極端な特約の例

地主の承諾がなければ釘1本打ってはならない
床板1枚取り替えてはならない
※東京地裁昭和47年5月31日

3 規模は大きいが維持保全目的の修繕→修繕禁止の範囲外

具体的な工事内容について,細かく評価した裁判例です。
工事の規模自体は大きくなってしまいました。
しかし,あくまでも建物の維持・保全の目的といえると判断しました。

<規模は大きいが維持保全目的の修繕→修繕禁止の範囲外>

あ 修繕を禁止する特約の有効性

借地人は建物の機能と美観を維持保存するのは当然である
そのための合理的な範囲内の補修工事は許される
補修工事には一定の範囲で改良を伴う
以上の範囲であれば規模が大きくても許される
このような工事を禁止する特約は借地法11条の趣旨に反する
→無効である

い 補修工事の内容

建物の維持保全の見地から
特に損傷の激しい箇所についてのみ補修・改善を行なった
土台・柱・梁などの大部分は従来のものをそのままとした
建物の床面積・構造には何ら変更を加えていない
総工費は約70万円であった

う 裁判所の判断

合理的な範囲の補修工事にとどまる
→特約に違反するものではない
※東京地裁昭和47年5月31日