【『通常の修繕』と特約で禁止される修繕の判別をした裁判例（集約）】

１　通常の修繕への該当性を判断した裁判例

借地上の建物の修繕を禁止する特約は無効となることもあります。
大修繕の禁止は有効となりますが、通常の修繕は禁止されないのです。
詳しくはこちら｜借地上の建物の『修繕』の意味と修繕禁止特約の有効性
実際には、具体的に行った工事の内容が通常の修繕といえるかどうかがハッキリ区別できないことも多いです。
本記事では、通常の修繕に該当するかどうかを判断した裁判例を紹介します。

２　建物の維持・保存目的の修繕を禁止する特約の効力（否定）

借地人は建物を所有してこれを使用（居住など）します。借地人が建物を維持することは当然です。建物の維持レベルの工事まで特約で禁止することはできません。
たとえば、地主の承諾がなければ釘１本打ってはならない、床板１枚取り替えてはならない、というような特約があったとしても無効となります。
建物の機能や美観を維持・保存（保全）する目的の範囲内の補修工事については、特約で禁止することはできない、と判断した裁判例があります。

３　維持保全目的の大規模修繕による解除を無効とした裁判例

前記の裁判例の事案で行われた建物の補修工事は、規模の大きいものでした。長期間手入れ（補修）をしてこなかったので、補修が必要な箇所が多かったのです。要するに、結果的に大規模ではあったけれど、あくまでも建物の本来の機能や美観を維持（回復）する範囲内であったのです。
そこで、裁判所は、建物の維持保存（保全）の範囲内であると判断し、大修繕禁止特約を理由とする解除を無効としました。

４　まとめ

以上のように、建物の補修・修繕工事が増改築禁止特約に違反するかどうかは、単に規模だけでは判定できず、具体的な工事内容、本来（従前）の建物の状態との比較によって判定されます。また、どうしても１つの基準ではっきり判断できるというものでもありません。裁判官による判断のブレがあるのです。

本記事では、大規模な建物の補修工事が増改築禁止特約違反になるかどうかを判断した裁判例を紹介しました。
実際には、個別的な事情によって、法的判断や最適な対応方法は違ってきます。
実際に借地上の建物のメンテナンス（修繕・増改築）に関する問題に直面されている方は、みずほ中央法律事務所の弁護士による法律相談をご利用くださることをお勧めします。