1 増改築禁止特約違反による解除の効力(総論)
2 賃貸用の改造+2階部分増築と解除(無効判例)
3 工場の廃業後の賃貸用改造と解除(無効判例)
4 焼失後の建築と解除(無効判例)
5 焼失後の新築と解除(無効裁判例)
6 改築の承諾を超える違法増築と解除(無効裁判例)
7 和解内容を超える補修工事と解除(無効裁判例)
8 築27年の木造建物の増改築と解除(無効裁判例)
9 累計4回の増改築と解除(無効裁判例)
10 裁判所の検証・鑑定直前の大修繕と解除(有効裁判例)

1 増改築禁止特約違反による解除の効力(総論)

借地人が増改築禁止特約に違反した工事を行う実例は多いです。
形式的に違反であっても解除は大幅に制限されます。
詳しくはこちら|借地契約の増改築禁止特約の有効性と違反への解除の効力
本記事では,多くの事例と,裁判所の解除の効力の判断を紹介します。

2 賃貸用の改造+2階部分増築と解除(無効判例)

最初に,賃貸用(収益物件)に改造したという事例を紹介します。

<賃貸用の改造+2階部分増築と解除(無効判例)>

あ 前提事情

増改築禁止特約があった
地主の承諾なく借地人が建物の増改築を行った
地主が解除の通知をした

い 増改築の内容

居住用建物の一部の根太などを交換した
2階部分を拡張した
アパート用居室として他人に賃貸するように改造した
居住用普通建物としては工事の前後で変化はなかった

う 解除の効力の判断

信頼関係を破壊しない
→解除の効力を生じない
※最高裁昭和41年4月21日

3 工場の廃業後の賃貸用改造と解除(無効判例)

これも賃貸用への改造が行われた事例です。

<工場の廃業後の賃貸用改造と解除(無効判例)>

あ 前提事情

増改築禁止特約があった

い 増改築に至る経緯

借地人は金属くずの回収加工販売業を行っていた
借地上に工場用建物があった
借地人の事業は経営不振となった
建物の賃貸により収入を得ることを考えた
借地人は増改築を行った

う 増改築の内容

建物内に間仕切りを作った
中2階の柱の上部に新たな柱を継いだ
2階建に改造した
4世帯分の店舗兼居室とした

え 地主による解除

地主は解除を通知した

お 解除の効力の判断(前提)

ア 相当性
借地人の土地の通常の利用上相当である
イ 地主への影響
地主に著しい影響を及ぼさない
ウ 信頼関係の破壊
借地人の一家の経済的苦境を脱するために行われた
商業地域であるため店舗としての利用は相当である
工場と比べて地主に不利・有害な影響を及ぼさない
特約は利害の考慮によって設定したものではない
→信頼関係を破壊しない

え 解除の効力の判断(結論)

解除の効力を生じない
※最高裁昭和51年6月3日

4 焼失後の建築と解除(無効判例)

火災(戦災)により建物が焼失した後の再築が無断で行われたケースです。

<焼失後の建築と解除(無効判例)>

あ 前提事情

増改築禁止特約があった

い 建物の焼失

木造2階建延床面積約40坪の建物
敷地=約58坪
戦災により建物が焼失した

う 建物の建築

借地人は約17坪の木造平家建の居住用建物を建てた
その後,別棟の木造平家建居宅11坪を建てた

え 地主の主張

地主は解除を通知した
『う』が増改築禁止特約違反であると主張した

お 解除の効力の判断

信頼関係を破壊しない
→解除の効力を生じない
※最高裁昭和44年1月31日

5 焼失後の新築と解除(無効裁判例)

火災による建物の焼失の後の再築が無断で行われたケースです。

<焼失後の新築と解除(無効裁判例)>

あ 大修繕禁止の調停条項

『ア・イ』の事項が調停条項として定められていた
ア 建物の大修繕を禁止すること
イ 借地人が『ア』に違反した場合は借地権を放棄したものとみなす
ウ 『イ』の場合,地主は直ちに建物収去土地明渡を請求できる

い 建物焼失後の建築

火災により建物の大部分が焼失した
借地人は,焼け残った材料を用いて建物を築造した

う 調停条項違反の判断(肯定)

『大修繕』には建物滅失後の新築も含む
借地人の行為は調停条項の違反に該当する

え 解除の効力の判断(前提)

火災の原因は建物の賃借人(入居者)の失火である
焼失前の建物の耐用年数は比較的長かった
築造した建物は従前の建物よりも小規模であった

お 解除の効力の判断(結論)

信頼関係を破壊しない
→解除の効力を生じない
※名古屋高裁昭和54年6月27日

6 改築の承諾を超える違法増築と解除(無効裁判例)

一定の工事について地主が承諾していました。
その承諾の範囲を超えた工事を無断でしてしまったケースです。

<改築の承諾を超える違法増築と解除(無効裁判例)>

あ 前提事情

増改築禁止特約があった
地主は改築について承諾した
借地人が無断で増築を行った
地主は解除を通知した

い 違法建築

建築確認を得ていなかった

う 増築の経緯と内容

借地人の経営する会社の従業員の居室・食堂・トイレについて
→拡張する必要が生じた
建物の1階部分の床面積を約1.4倍にした
建物の2階部分の床面積を約3倍にした

え 解除の効力の判断(前提)

地主は,改築については予め承諾していた
他の借地人に対して増築を許容していた
借地人は建物の拡張の必要に迫られていた
増築部分は仮設的な建物であった
=除却が容易であった+耐用年数が短かった

お 解除の効力の判断(結論)

信頼関係を破壊しない
→解除の効力を生じない
※東京高裁昭和52年2月24日

7 和解内容を超える補修工事と解除(無効裁判例)

裁判所の和解として,承諾する補修工事の内容が決められました。
その範囲を超えた工事を無断でしてしまったケースです。

<和解内容を超える補修工事と解除(無効裁判例)>

あ 前提事情

増改築禁止特約があった

い 仮処分手続における和解

借地人は工事妨害禁止仮処分を申し立てた
建物の補修工事に関して和解が成立した
主な補修内容=屋根・玄関ドアの補修・羽目板交換

う 和解内容を超える補修工事

借地人は建物の補修工事を行った
工事業者は広い範囲で補修することを提案した
主な工事内容=土台・柱・屋根下地板・屋根瓦の交換
借地人はこれを承諾した
和解条項の範囲を超えている

え 地主による解除

地主は調停条項に反することを理由に解除を通知した

お 解除の効力の判断

建物の『改築』に該当する
土地の通常の利用上相当である
地主に及ぼす影響が著しいとはいえない
信頼関係を破壊しない
→解除の効力を生じない
※東京高裁昭和54年7月11日

8 築27年の木造建物の増改築と解除(無効裁判例)

老朽化が進んだ建物について,無断で修復する工事が行われたケースです。

<築27年の木造建物の増改築と解除(無効裁判例)>

あ 前提事情

増改築禁止特約があった

い 増改築に至る経緯

木造の居住用建物があった
築後約27年が経過した
老朽化が進んでいた
例;著しい雨漏りが生じる
借地人は補修工事を行った

う 増改築の主要な内容(対象部分)

ア 基礎・土台・柱
イ 外壁・屋根
ウ 部屋の内装

え 地主による解除

地主は解除を通知した

お 解除の効力の判断(前提)

主な工事の目的は建物の維持保存である
建物の使用上の便宜や美観の多少の改善の目的は副次的である

か 解除の効力の判断(結論)

土地の利用上相当である
地主に著しい影響を及ぼさない
信頼関係を破壊しない
→解除の効力を生じない

き 借地非訟手続との関係

借地人が増改築許可の裁判の申立をしなかったことについて
→信頼関係の判断の1要素とする
=これだけで信頼関係の破壊を肯定するわけではない
※札幌高裁昭和60年6月25日

9 累計4回の増改築と解除(無効裁判例)

これも無断での増改築がなされたケースです。
合計4回にわたって,無断での工事が繰り返されていました。
過去の分も含めて,最終的に裁判所は許容しました。

<累計4回の増改築と解除(無効裁判例)>

あ 前提事情

増改築禁止特約があった
借地人は無断で改修工事を行った
地主は承諾していなかった

い 改修工事の内容

仕出弁当の製作場として賃貸するために必要な工事

う 地主による解除

地主は無断増改築を理由に解除を通知した
解除の理由として,過去の無断増改築も含まれていた
過去の無断増改築の時期=2,6,15年前

え 解除の効力の判断

今回も含めた合計4回の無断増改築について
それぞれの工事が土地の利用上相当である
地主に著しい影響を及ぼさない
信頼関係を破壊しない
→解除の効力を生じない
※東京高裁昭和59年4月26日

10 裁判所の検証・鑑定直前の大修繕と解除(有効裁判例)

以上の裁判例はいずれも解除を否定しました。
大幅に解除が制限されることが分かると思います。
しかし,借地人に悪質な事情があると解除が有効となることもあります。
裁判所の審理を妨害したという事情により解除が認められたケースです。

<裁判所の検証・鑑定直前の大修繕と解除(有効裁判例)>

あ 地代滞納による解除と訴訟提起

借地人が地代を滞納した
地主が解除の通知をした
地主は建物収去土地明渡請求訴訟を提起した

い 裁判上の和解成立

『ア〜ウ』の内容の裁判上の和解が成立した
ア 借地を継続する
イ 建物の増改築をしない
ウ 違反の場合には通知催告なく当然解除となる

う 借地条件変更の裁判

前面道路の都道が拡幅することとなった
借地人は建物を移転する必要が生じた
4棟の木造建物を取壊し,RC5階建の建物に建て替えることを予定した
借地人は借地条件変更を申し立てた
裁判所の審理において,検証・鑑定などの証拠調べが行われる段階になった

え 突発的な改修工事

借地人は建物の工事を行った
柱・土台・屋根の改修を含んでいた
主要構造部である
→耐用年数を著しく延長させるものであった

お 地主による解除

地主は解除を通知した
→建物収去土地明渡を請求した

か 解除の効力の判断(前提)

借地人は,自己に不利な状況を隠す目的があった
背信性が高い

き 解除の効力の判断(結論)

土地の利用上相当ではない
地主に著しい影響を及ぼす
信頼関係を破壊する
→解除の効力が生じた
→明渡請求を認めた
※東京高裁昭和54年7月30日