1 増改築禁止特約の設定の傾向
2 増改築禁止特約の設定の傾向と典型例
3 増改築を制限するあいまいな条項と法的扱い
4 あいまいな条項と増改築禁止特約の否定裁判例

1 増改築禁止特約の設定の傾向

増改築禁止特約に違反する建物の工事について,解除が主張されるトラブルは多いです。
解除が有効か無効かという点で見解の対立が生じやすいです。
詳しくはこちら|借地契約の増改築禁止特約の有効性と違反への解除の効力
ところが,増改築禁止特約自体がないケースや,それらしき特約はあるけど内容があいまいであるケースもあります。
本記事では,時代による増改築禁止特約の有無の傾向やあいまいな条項の解釈方法について説明します。

2 増改築禁止特約の設定の傾向と典型例

現在の新たな借地では,増改築禁止特約がない方が珍しいです。
しかし,古い時代の契約では増改築禁止特約がないということもあります。

<増改築禁止特約の設定の傾向と典型例>

あ 古い時代

増改築禁止特約がない契約書の方が多かった
→借地人は自由に増改築や建替えができる
詳しくはこちら|借地上の建物の建築・増改築の自由と制限(借地条件・増改築禁止特約)
曖昧な条項の特約もあった(後記※1)

い 近年

契約書には通常,増改築禁止特約がある

う 増改築禁止特約の内容の典型例

増改築を禁止する
地主の承諾を得ないで増改築をしてはならない
※澤野順彦『実務解説 借地借家法 改訂版』青林書院2013年p225

3 増改築を制限するあいまいな条項と法的扱い

古い時代の借地の契約では,増改築を制限するように読めるけどハッキリしない特約も多いです。
実務では増改築禁止特約として扱い,増改築許可の手続を申し立てる手法もあります。

<増改築を制限するあいまいな条項と法的扱い(※1)>

あ あいまいな条項の典型例

土地の原状を変更してはならない
賃貸人の承諾なくして賃借物の用法または原状を変じないこと

い 一般的な実務での扱い

実務では一般的に,増改築禁止特約として扱うことが多い

う 厳密な解釈

正確には増改築禁止特約には該当しない
※澤野順彦『実務解説 借地借家法 改訂版』青林書院2013年p225

4 あいまいな条項と増改築禁止特約の否定裁判例

あいまいな条項について,裁判所が増改築禁止特約として認めなかったケースを紹介します。
結論として借地人による建物の工事は自由にできるということになりました。

<あいまいな条項と増改築禁止特約の否定裁判例>

あ 特約内容

『賃貸人の承諾を得ず賃借物の原状を変更し,又は附加工事を為さざる事』

い 裁判所の判断

増改築を禁止する内容ではない
=増改築禁止特約ではない
※東京地裁昭和47年12月15日