1 『明渡料』を受け取ると『不動産譲渡所得税』がかかる
2 不動産譲渡所得は『値上がり幅』に税率をかけて算出する
3 『譲渡所得』の算定上,最初に払った『権利金』などを控除する
4 居住用不動産の場合3000万円などの譲渡所得の特別控除がある
5 『無償での明渡』→贈与税が課税されることがある

本記事では『借地の明渡』における課税について説明します。
なお『土地・借地の譲渡所得税・贈与税』の一般的事項は別記事で説明しています。
詳しくはこちら|不動産譲渡所得税・贈与税|交換契約・借地と底地の交換・借地明渡

1 『明渡料』を受け取ると『不動産譲渡所得税』がかかる

<事例設定>

借地上に建物を持っていた
地主の都合で明渡を要請された
明渡料3000万円をもらって,明渡に応じた
これには税金がかかるのか

借地の終了は,法的には,土地賃貸借契約の合意解除更新拒絶のいずれか,ということになります。
詳しくはこちら|借地は法定更新で延々と続く,更新拒絶には明渡料などの『正当事由』が必要
しかし,経済的には,『借地権(+建物)を地主に売却した』という状態と同じです。

そこで,課税上は,『借地権の譲渡の対価』という扱いになります。
不動産譲渡所得税の対象となります。
逆に,金額が少なく,借地権(譲渡)の対価とはみられないような場合は,譲渡所得としては扱われない場合もあります。

2 不動産譲渡所得は『値上がり幅』に税率をかけて算出する

借地の明渡料は,借地権の譲渡として扱われます。
課税の対象である課税譲渡所得金額の計算式は次のとおりです。

<譲渡所得金額の算定式>

課税譲渡所得金額 = 収入金額-(取得費+譲渡費用)-特別控除額

簡単に言えば,値上がり幅が課税対象となる,ということです。

税率は次のとおりです。

<不動産譲渡所得の税率>

譲渡取得の分類 長期譲渡所得 短期譲渡所得
譲渡した年の1月1日における所有期間 5年を超える場合 5年以下
譲渡所得の税率 15% 30%
住民税率 5% 9%

3 『譲渡所得』の算定上,最初に払った『権利金』などを控除する

不動産譲渡所得を計算する時には,負担を要した金額,を控除します。

<不動産譲渡取得算定における主な控除額>

あ 取得費

対象となる不動産を,元々入手した段階で要した費用です。

い 譲渡費用

対象となる不動産を,(今回)譲渡するに際して,直接要した費用です。

これらの意味合いは次のとおりとされています。

<主な取得費

・元々入手した際の購入代金や建築代金,購入手数料
・借地設定時に支払った権利金
・設置した設備の費用,リノベーション(改良)に要した費用
 建物の取得費は,購入代金・建築代金から減価償却費相当額を差し引いた金額となります。

<主な譲渡費用

・対象不動産売却時に支払った仲介手数料
・印紙税のうち売主が負担したもの
・貸家を売る前提として,借家人に支払った明渡料
・対象土地上に存在した建物を取り壊した場合の取壊費用+建物の損失額
・既に売買契約を締結している資産を更に有利な条件で売却するために支払った違約金
・借地権を売る時に地主に支払った承諾料,名義書換料など

4 居住用不動産の場合3000万円などの譲渡所得の特別控除がある

<事例設定>

明渡料3000万円をもらって借地を明け渡した
借地を始めた当初は,特に権利金を払っていなかった
3000万円のほぼ全額が不動産譲渡所得として課税されてしまうのか

不動産譲渡所得については,純粋な経費(取得費,譲渡費用)以外に,特別控除という制度があります。
これは,本来的な経費とは別に,文字どおり特別に控除が認められるものです。
特によく適用されるのが居住用のルールです。
特別控除の金額は3000万円です。

<特別控除額>

類型 控除額
収用等による譲渡 5000万円
居住用家屋,敷地の譲渡 3000万円
特定土地区画整理事業等のための土地譲渡 2000万円
特定住宅地造成事業等のための土地譲渡 1500万円
平成21年,平成22年に取得した国内の土地譲渡 1000万円
農地保有の合理化等のための農地等譲渡 800万円

5 『無償での明渡』→贈与税が課税されることがある

以上の説明は『明渡料』の支払がある,というケースのものです。
実際の事案の中には『明渡料なし』で明渡が実現することもあります。
地主としてはラッキーと言えますが,贈与税(や法人税)の課税対象となることがあります。
これは地主が『贈与を受けた』とみなされる,という構造です。
詳しくはこちら|明渡料なしでの借地の明渡(借地の無償返還)における課税
また,贈与税の課税については,贈与者として扱われる借地人としても,連帯納付義務があります。
詳しくはこちら|税務一般の連帯納付責任|事前求償権なし・保全方法は仮差押など