【権利金や更新料の支払がないケースの賃料算定と『相当の地代』】

１　権利金や更新料なしのケースの賃料算定（総論）
２　権利金や更新料がないことによる公租公課倍率の上昇
３　税務上の『相当の地代』（概要）
４　『相当の地代』と実際の賃料の改定（裁判例）

１　権利金や更新料なしのケースの賃料算定（総論）

現在では，借地において権利金の支払が行われるのは一般的なことです。
しかし，古い時代には，権利意識が低く，知人との間で権利金なしで借地が始まっているケースも多いです。
『自然発生借地権』と呼ぶこともあります。
さらに，更新料もエリアによっては支払うことが一般的であることがあります。
詳しくはこちら｜借地の更新料の基本（更新料の意味と支払の実情）
一方，法律上は一律に支払う義務があるわけではありません。
詳しくはこちら｜借地の更新料の支払義務（全体・更新料特約なし）
実際に更新料の支払がなされていないケースもあります。
このように，権利金や更新料の支払がない場合は，改定賃料の算定において，これが考慮されます。
どのように影響するのか，については，不動産鑑定評価基準に明確な計算式があるわけではありません。
詳しくはこちら｜改定（継続）賃料に関する不動産鑑定評価基準の規定内容
一方，公租公課の倍率として権利金や更新料がないことを反映させた裁判例があります。
また，税務上の扱いとして，権利金がないことを地代の金額の目安を示したものがあります。
本記事ではこのような扱いについて説明します。

２　権利金や更新料がないことによる公租公課倍率の上昇

地代の算定手法の１つに公租公課倍率法があります。実務ではよく使われるものです。
詳しくはこちら｜公租公課倍率法の基本（裁判例・倍率の実情データ）
権利金や更新料がないという特殊事情があると，公租公課倍率の相場が大きく上がる傾向があります。

３　税務上の『相当の地代』（概要）

税務上の通達に『相当の地代』という目安があります。
権利金がない借地の地代の目安を示すものです。金額としては更地価格の６％を賃料の年額としています。
ただし，実際の改定賃料の算定でそのまま使われるわけではありません。

４　『相当の地代』と実際の賃料の改定（裁判例）

『相当の地代』が，賃料の改定に関して判断された裁判例があります。
この裁判例の内容を元にして説明します。