1 借地×権利金の授受なし|認定課税
2 認定課税を避ける方法・例外
3 認定課税の例外|相当の地代
4 認定課税の例外|無償返還の届出書
5 無償返還の届出書×借地権の承継|具体例
6 無償返還の合意×有効性・相続承継
7 無償返還の届出書×明渡料|ゼロとは限らない

1 借地×権利金の授受なし|認定課税

親族間で,節税目的で土地の貸し借りを行うことが多いです(別記事;リンクは末尾に表示)。
具体的な方法のバリエーションは広いです。
その1つとして『地代を払うけど権利金はなし』ということもよくあります。
この場合は『贈与税』が課せられるルールがあります。
『認定課税』という制度をまとめます。

<借地×権利金の授受なし|認定課税>

あ 通常想定される状況

『借地』開始時=借地権設定
→土地の所有者(貸主)が借主から『権利金』をもらう

い 権利金の省略|発想

親族間の土地貸借では権利金の授受を行わない発想もよくある

う 権利金の省略×税務上の扱い→認定課税

『貸主はもらうべき権利金』をもらわなかった
→『権利金をもらった後に贈与した=返した』として扱う
→贈与税・相続税・法人税の課税対象となる

これは『借地』であることが前提です。
税務上の『借地/使用貸借』の判断について別記事で説明しています(リンクは末尾に表示)。

2 認定課税を避ける方法・例外

『認定課税』がかかってしまうと納税額は高額になりがちです。
そこで『認定課税』の対象とならない方法をまとめます。

<認定課税を避ける方法・例外>

あ 相当の地代

『地代の金額』を一定の範囲に設定する方法

い 土地の無償返還に関する届出書

税務署に一定の内容の書面を提出する方法

この2つの方法の内容については次に説明します。

3 認定課税の例外|相当の地代

借地の地代の金額設定によって『認定課税』の適用を避けられます。

<認定課税の例外|相当の地代>

あ 『相当の地代』|概要

土地使用料が『相当の地代』である場合
→『認定課税』を適用しない

い 『相当の地代』|金額

目安の金額=更地価格の6%
※国税庁通達・課資2-58(例規)直評9昭和60年6月5日

う 『相当の地代』|趣旨

『権利金カットする代わりに相場より高めの地代にしている』
→バランスが取れている

『相当の地代』というネーミングですが『相当』という評価は通達で決まっています。
『多くの人が妥当だと思う金額』という意味ではありません。
注意が必要です。

4 認定課税の例外|無償返還の届出書

『無償返還の届出書』により認定課税を避ける方法をまとめます。

<認定課税の例外|無償返還の届出書>

あ 無償返還の届出書|概要

貸主・借主の連名で『無償返還の届出書』の調印を行う
+税務署に提出する
→『認定課税』を適用しない

い 無償返還の届出書|内容

『将来土地を返還する際,無償で返還する』
→明渡の際,明渡料(立退料)のやり取りをしない
※法法22,法令137,法基通13-1-1,13-1-2,13-1-7,平元.3直法2-2

う 無償返還の届出書|趣旨

ア 権利金と明渡料のバランス|一般論
『権利金』と同程度の金額を,明渡の際に『明渡料』として払うのが一般的である
イ 両方がない→バランスが取れている
『権利金』の支払いなし+将来『明渡料』の支払いなし
→バランスが取れている

5 無償返還の届出書×借地権の承継|具体例

『無償返還の届出書』を税務署に提出している実例は多いです。
この場合,相続により承継した=世代交代,という場合に問題が生じやすいです。
具体的なシーンを最初にまとめておきます。

<無償返還の届出書×借地権の承継|具体例>

借地の開始時に,地主と借地人の間で『無償返還』の約束がなされた
その後,借地人が亡くなった
相続人が新たに借地人となった(承継した)

6 無償返還の合意×有効性・相続承継

『無償返還の届出書』が提出されている状態で相続が生じた場合の解釈をまとめます。

<無償返還の合意×有効性・相続承継>

あ 無償返還の合意|相続承継

『借地契約』に関する合意である
→『借地権を承継した者』が引き継ぐ
→相続によって承継した『新たな借地人』にも承継される

い 無償返還の合意|無効主張

『無償返還は対税務署の形式的なものである』

う 裁判所の判断

無償返還の合意が無効である,という主張は認められない
※東京地裁平成20年7月23日

基本的に『そのまま相続人に承継される』ということになります。

7 無償返還の届出書×明渡料|ゼロとは限らない

無償返還の届出書が作成され,税務署に提出されている借地は多いです。
この借地について『明渡請求』がなされた時に『明渡料』が問題となります。

<無償返還の届出書×明渡料>

あ 前提事情

借地の開始時に地主・借地人で『無償返還の届出書』を調印→税務署に提出した
借地期間が満了するので,地主が『更新拒絶』を通知した

い 実務における扱い|傾向

『正当事由』の内容と1つとされる
→しかし『借地権の保護』という解釈の方向性が非常に強い
→『明渡料ゼロ』で『明渡請求』が認められるとは限らない

無償返還の届出がなされていても,地代が払われている以上『借地』として扱われます。
そうすると,期間満了時には『正当事由』がない限りは更新されます。
詳しくはこちら|借地の更新拒絶・終了における『正当事由』・4つの判断要素の整理
借地の一般論として『法定更新される』という保護は非常に強いのです。
地主の都合で『法定更新を否定する=更新拒絶』の場合は一定の金銭負担が求められる可能性があります。
一般的な場合よりは大幅に下がりますが,一定の明渡料が必要となることが多いです。