【改定賃料の算定事例（利回り法の利回り率の修正・比重の工夫）】

＜事案内容＞

あ　賃貸借契約の内容

契約締結＝昭和６２年
期間＝２０年間
大規模な建物の賃貸借契約
対象エリア＝１万５５３７．３３平方メートル
目的＝ショッピングセンターとして使用する

い　賃料改定

平成４年６月に合意により賃料が改定された

う　賃料減額請求

平成１１年８月，賃借人は賃料減額請求をした
＝価格時点
※甲府地裁平成１６年４月２７日；借家について

＜継続賃料利回りの補正（判断）＞

あ　バブル期と継続賃料利回りの関係

利回り法の継続賃料利回りについて
賃料の利回りは地価の動向と同一の方向であるとは限らない
賃料についての合意時点がバブル期である場合
→基礎価格が高い
→継続賃料利回りが低く求められる
→必ずしも適正な利回りであるとはいえない

い　継続賃料利回りの補正

利回り法の継続賃料利回りについて
→次のように補正した
６．８％→９％
※甲府地裁平成１６年４月２７日；借家について

＜各試算賃料の採用／不採用と比率（判断）＞

あ　賃貸事例比較法の不採用

類似の賃貸事例として把握できた３事例について
借主が本件の借主と同一である
→事例には規範性が認められない
他に類似の賃貸事例を収集できない
例；対象借地と類似の借地事例が少ない地域
→賃貸事例比較法は採用しない
※藤田耕三ほか『不動産訴訟の実務　７訂版』新日本法規出版２０１０年ｐ７６２

い　各試算賃料の比率

ア　差額配分法 合理性がある
→比重を３とする
イ　利回り法 直近改定時は平成４年６月である
バブル崩壊後の地価下落期である
→当時の純賃料利回りが必ずしも適正な利回りであるとはいえない
→比重を２とする
ウ　スライド法 特に問題はない
→比重を５とする
※甲府地裁平成１６年４月２７日；借家について