【集会の決議事項のうち『管理・変更』の対象行為・判断基準・具体例】
1 共用部分の『管理』の意味と決議要件
2 共用部分の『管理』|具体例
3 共用部分の『管理』|建物構成部分|該当する範囲
4 共用部分の『管理』|『大きな加工』に該当しない|具体例
5 共用部分の『変更』の意味と決議要件
6 共用部分の『変更』|具体例
1 共用部分の『管理』の意味と決議要件
区分所有法の集会(総会)では,決議事項によって決議要件が異なります。
詳しくはこちら|区分所有法の集会・総会|基本|決議要件|管理規約の効力
本記事では『管理』と『変更』に該当する決議事項の内容を説明します。
まずは決議事項のうち『共用部分の管理』の内容をまとめます。
<共用部分の『管理』の意味と決議要件>
あ 基本的解釈
共有部分の使用・修繕・改良など
『保存行為』を除いた一切の行為
い 決議要件
区分所有者・議決権の各過半数
※区分所有法39条1項
2 共用部分の『管理』|具体例
共用部分の『管理』に該当する行為の具体例をまとめます。
<共用部分の『管理』|具体例>
あ 構成部分の変更に関わらない工事
ア 共用部分の排水管の取り替え工事イ 鉄部塗装工事ウ 外壁の補修工事エ 屋上などの防水工事オ 給水管更生・更新(取替え)工事カ 照明設備キ テレビ共聴設備ク エレベーター設備の更新(取替え)工事
い 構成部分の変更に関わる工事
建物の構成部分の材質・性能のグレードアップ
→このうち一定範囲内のものは『管理』にとどまる
範囲については後記する(※1)
3 共用部分の『管理』|建物構成部分|該当する範囲
建物構成部分の工事は,一定範囲で『管理』に該当します。
どの範囲で『管理』に該当するのか,について整理します。
<共用部分の『管理』|建物構成部分(上記※1)>
あ 基本的構成部分の工事×『変更』
建物構成部分の工事が次の範囲内であれば『管理』にとどまる
→工事が大きな加工を伴わない
い 『大きな加工』の判断基準|基本
次のいずれにも該当する場合
ア 建物の躯体部分に相当程度の加工を要するものではないイ 外観を見苦しくない状態に復元できる
う 『大きな加工』の判断基準|外壁・圧力壁
外壁・耐力壁などに工事を加えても『大きな加工』に該当するとは限らない
『い』に該当すれば外壁・圧力壁の工事も『管理』にとどまる
え 『大きな加工』|典型例
建物の基本的構造部分を大きく取り壊す工事
4 共用部分の『管理』|『大きな加工』に該当しない|具体例
建物構成部分の工事は『大きな加工』でなければ『管理』に該当します(前述)。
『大きな加工』の解釈・内容をまとめます。
<共用部分の『管理』|『大きな加工』に該当しない|具体例>
あ バリアフリー化工事
例;階段にスロープを併設する工事
い 手すりの設置工事
う 耐震改修工事
基本的構造部分への加工が小さい工事
・柱や梁に炭素繊維シートや鉄板を巻き付けて補修する工事
・構造躯体に壁や筋かいなどの耐震部材を設置する工事
え 防犯化工事
共用部分の加工の程度が小さい工事
・オートロック設備を設置する際に配線を空き管路内に通す工事
・建物の外周に敷設したりする工事
・防犯カメラ・防犯灯の設置工事
お IT化工事
共用部分の形状に変更を加えない工事
・光ファイバー・ケーブルを既存のパイプスペースを利用して敷設する
か 玄関ドア・サッシ工事
窓枠,窓ガラス,玄関扉などの一斉交換工事
き 撤去工事
既に不要となったダストボックスや高置水槽などの撤去工事
5 共用部分の『変更』の意味と決議要件
区分所有法の集会の決議事項のうち『変更』に該当する工事についてまとめます。
<共用部分の『変更』の意味と決議要件>
あ 基本的解釈
既存建物の外観形状を大きく変化させる工事
い 決議要件
区分所有者・議決権の各4分の3以上
※区分所有法17条1項
6 共用部分の『変更』|具体例
共用部分の『変更』に該当する工事の具体例をまとめます。
<共用部分の『変更』|具体例>
あ 建物の基本構造部分の大規模な加工
ア 戸境壁・スラブの開口イ 既存階段室のエレベーターへの改造
い 付属施設の建替・増築・大規模改造
既存の附属施設の建替・増築・大規模な改造工事
例;集会場・倉庫など
う 敷地表面の利用を大きく変化させる工事
敷地内の広場・公園を廃止し駐車場・駐輪場に変更する工事