1 区分所有法の集会・総会|分譲マンション全体の意思決定をする
2 区分所有法の『集会』|決議事項・決議要件
3 区分所有法の『集会』|決議要件|内容=頭数+議決権割合
4 集会|招集通知|タイミング=1週間前まで
5 集会|招集通知|記載事項=目的事項+議案の要領
6 集会|招集通知|記載事項|具体例
7 集会|決議事項の制限|事前予告がないと決議は無効
8 規約・集会決議の効力×第三者|承継される

1 区分所有法の集会・総会|分譲マンション全体の意思決定をする

分譲マンションは,法律上『区分所有法に基づく区分所有建物』と言います。

<区分所有法の集会・総会>

あ 『集会』

区分所有建物全体の運営に関する意思決定をする
※区分所有法34条

い 俗称

マンションの『総会』

マンションに関する一定の重要な事項は『集会』で決めることになっているのです。

2 区分所有法の『集会』|決議事項・決議要件

区分所有法による集会では『決議事項・決議要件』が規定されています。
次にまとめます。

<区分所有法の『集会』|決議事項・決議要件>

あ 共用部分の『管理』

共用部分の形状or効用に著しい変更を伴わないもの
決議要件=区分所有者・議決権の各過半数
※区分所有法16条,17条1項括弧書反対解釈,18条,39条

い 棟ごとの一括建て替え決議

決議要件=区分所有者・議決権の各3分の2以上
※区分所有法69条

う 共用部分の『変更』工事

決議要件=区分所有者・議決権の各4分の3以上
緩和の限度=規約で『頭数』を『過半数』まで緩和できる
※区分所有法17条1項

え 規約の設定・変更・廃止

一般的には『管理規約』と呼ぶが法律上は『規約』である
決議要件=区分所有者・議決権の各4分の3以上
緩和=できない
※区分所有法31条

お 建て替え決議

決議要件=区分所有者・議決権の各5分の4以上
※区分所有法62条

か 共用部分の所有関係の変化を伴う工事や共有関係の廃止

決議要件=区分所有者全員の同意
※民法251条

それぞれの内容については別記事で説明しています。
(別記事『管理・変更』;リンクは末尾に表示)
(別記事『処分・保存』;リンクは末尾に表示)

3 区分所有法の『集会』|決議要件|内容=頭数+議決権割合

区分所有法の集会(総会)の決議要件の内容について説明します。
『頭数』と『議決権割合』の2つの両方をクリアする必要があります。

<区分所有法の『集会』|決議要件|内容>

あ 頭数・議決権パラメータ

次の『両方』を満たす必要がある
ア 頭数
区分所有者の頭数で規定の割合を満たす
イ 議決権割合
議決権の割合が規定の割合を満たす

い 『議決権』カウント方法

各自の『専有部分の床面積割合』を用いる
※区分所有法38条,14条

4 集会|招集通知|タイミング=1週間前まで

集会を開催する時は事前に『通知を出す』ことが必要です。

<集会|招集通知|タイミング>

あ 原則

集会日の1週間前まで

い 例外

規約による変更が可能である
※区分所有法35条1項

5 集会|招集通知|記載事項=目的事項+議案の要領

集会の招集通知には一定の記載事項が要求されています。

<集会|招集通知|記載事項>

あ 目的事項

会議の目的事項を示す必要がある

い 議案の要領

『目的事項』をより詳しくした内容のことである
次の目的事項については『議案の要領』も示す必要がある
ア 共用部分の変更
イ 規約の設定・変更・廃止
ウ 滅失した共用部分の回復工事
エ 建替
※区分所有法35条1項,5項

6 集会|招集通知|記載事項|具体例

招集通知における『目的事項・議案の要領』の具体例を紹介します。

<集会|招集通知|記載事項|具体例>

法律上の分類 具体例
目的事項 規約の変更
議案の要領 専有部分をシェアハウスに供することを禁止する条項新設

7 集会|決議事項の制限|事前予告がないと決議は無効

集会での『決議事項の制限』をまとめます。

<集会|決議事項の制限>

あ 基本的ルール

招集通知で示していない『目的事項』は決議できない
※区分所有法37条1項

い 趣旨

事前に賛成/反対を検討する時間を確保する

要するに,事前に予告のない事項は決議しても無効になるということです。

8 規約・集会決議の効力×第三者|承継される

規約や集会決議は特別な効力があります。

<規約・集会決議の効力×第三者>

あ 効力|基本的事項

規約・集会決議の効力
→区分所有者の承継人にも効力を有する

い 承継人|具体例

ア 一般承継をした者
相続人
イ 特定承継をした者
・売買で購入した者
・贈与された者
※区分所有法46条

つまり『決議・作成に関与していない者』にも効力が及ぶということです。
区分所有建物の『共同体』という根本的性格が反映されているのです。