抵当権と居住者の優先関係はどのように決まるのでしょうか。
抵当権設定登記の時期,と,入居時期,の前後関係で決まります。

1 抵当権とサブリース会社は登記or引渡時期の順序で決まる
2 サブリースによる入居者は,マスターリースが解除されると退去請求を受ける
3 マスターリースが更新されても『抵当権との優劣』は維持される
4 サブリース方式では,解除リスクを回避する契約条項を規定するのが好ましい

1 抵当権とサブリース会社は登記or引渡時期の順序で決まる

抵当権者とマスターリースの賃借人との優劣関係が問題になることがあります。
法的には対抗関係という状態です。
<→別項目;不動産の登記は対抗要件になる
理論的には,次の2つの前後関係で決まるはずです。

<抵当権とマスターリース契約の優劣が決まる対抗要件

次の順序がの者が優先します。
・抵当権設定登記
・マスターリースの賃借人が引渡または賃借権登記を受けた

次に,具体例で説明します。

<具体例の設定>

次のような時系列とします。
マスターリース契約締結(+引渡)

抵当権設定登記の時期

サブリース契約締結(=エンドユーザー入居)

この場合,マスターリース契約締結の方が抵当権設定よりも先です。
対抗要件は単純明快なルールです。
先が勝ちです。
つまり,マスターリースの勝ちです。
ラストに位置する,サブリース契約は1番負けていると思えそうですが違います。
サブリース契約は,マスターリース契約の延長,と考えます。
勝者マスターリースに乗っかっている状態です。
大学生向けで『親ガメの上に子ガメ』とか『コバンザメ』とか『干支のネズミ』とか説明されています。

結局,サブリース(エンドユーザー)は抵当権に勝つ状態です。
つまり,抵当権の実行により競売になり,所有者が変わった(買受人)場合でも,買受人は明渡請求をできないということになります。

なお,その後,賃貸借期間満了時に更新拒絶が認められるかどうかは別問題です。

2 サブリースによる入居者は,マスターリースが解除されると退去請求を受ける

原則的に,サブリースは,その元となっているマスターリースが優先(勝ち)である以上は,抵当権に優先することになります。
しかし,肝心のマスターリース契約が解除された場合は,元が失われた以上,サブリースは宙に浮いた状態になります。
つまり,転貸人たる地位自体が消滅します。
聞こえが良くないですが不法占有者ということになります。
法的占有権原がない,という意味です。
優劣関係以前に退去しなくてはならない状態になります(判例1)。

3 マスターリースが更新されても『抵当権との優劣』は維持される

<事例>

マスターリース契約締結,引渡がなされた。

抵当権設定登記がなされた。

マスターリースは何度か更新された。

この場合,直近の『マスターリース契約』は抵当権登記よりも後ということになります。
しかし,マスターリースの当初の契約がならは,更新後も勝ちのままです。

マスターリース契約が更新されても,その前後で契約の同一性があると考えます。
その結果,マスターリースの更新前の契約スタート時点,が,抵当権設定より前,であれば,マスターリースが優先,となります。
マスターリース更新後も優先が維持される,という言い方もできます。
合意更新のケースについて,このように判断した裁判例がいくつかあります(裁判例2)。

4 サブリース方式では,解除リスクを回避する契約条項を規定するのが好ましい

上記のとおり,一般論としてはマスターリース契約解除によりサブリースによる入居者が退去させられるリスクが存在します。

(1)契約条項に特約を規定することによる解除リスク回避

しかし,実際には多くのサブリースシステムでは,そうならない仕組みが仕掛けられています。
マスターリース・サブリースそれぞれの賃貸借契約において,次のような条項が規定されることがあります。

<サブリース方式における解除リスクの回避のための契約条項(特約)>

仮ににマスターリース契約が解除された場合は,オーナー・エンドユーザー間の直接契約となる

このような特約が適用されれば,マスターリース契約が解除されても,エンドユーザーは不法占有者とはなりません。
一般の賃借人,となります。
占有権原は失いません。

(2)抵当権の対抗関係のリスクは排除できない

以上の占有権原の行方と,抵当権との対抗関係は別です。
直接契約への切り換え時期が抵当権設定登記の時期よりも後であると,抵当権には負ける,という状態になります。
つまり新たな契約となるので,この契約締結時期よりも前の抵当権設定,には劣後する,ということです。

判例・参考情報

(判例1)
[最高裁判所第1小法廷昭和34年(オ)第596号第三者異議等事件昭和36年12月21日]
原判決が「およそ賃借人がその債務の不履行により賃貸人から賃貸借契約を解除されたときは、賃貸借契約の終了と同時に転貸借契約も、その履行の履行不能により当然終了するものと解するを相当とする」と判示して所論昭和一〇年一一月一八日言い渡の大審院判決を引用したことは正当である。

(判例2)
[広島高等裁判所岡山支部昭和48年(ネ)第101号家屋明渡等請求控訴事件昭和50年2月24日]
抵当権設定登記前にその目的建物について設定された対抗力ある賃借権がその後当事者の合意により更新された場合には、右賃借権が民法六〇二条に定める期間をこえない短期賃借権にあたると否とを問わず、また右更新の時期が抵当権の実行による差押の効力発生の前であると後であるとに拘らず、賃借権者は、右更新後の賃借権をもつて抵当権者ないし競落人に対抗することができると解するのが相当である。